Hol épül most a legtöbb, és hol a legkevesebb lakás? És mit árul ez el az érintett városokról?

Az újépítésű lakások kínálata Magyarországon erős összefüggéseket mutat egy adott terület iparának fejlettségével. Elég csak egy pillantást vetni a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) lakásépítésekkel kapcsolatos adataira, melyek szerint a tavalyi évben mindössze néhány nagyobb településen épült jelentősebb számú lakás: a megyeszékhelyek közül Nyíregyházán (294), Kecskeméten (276), Szegeden (210), továbbá Siófokon (287) és Keszthelyen (226).

Ugyanezt azonban megerősítik az ingatlan.com újépítésű lakás hirdetései is:

A számok meglehetősen pontosan kirajzolják, hogy hol találhatók nagyobb méretű gyárak és beszállítóik, ezzel együtt pedig munkalehetőségek, illetve hol élénkebb az idegenforgalom.

Ezeken túl általában a megyeszékhelyek rúghatnak labdába, nem függetlenül persze ott sem a munkalehetőségektől és a turizmustól. Ugyanakkor akadnak olyan vármegyék, melyek vármegyeszékhelyén egyáltalán nem kínálnak újépítésű lakást az ingatlanközvetítő portálon. Igaz, ilyenből csak kettő van: Nógrádban Salgótarján és Békés vármegyében Békéscsaba.

Békés vármegye az egyetlen vármegye jelenleg, ahol nincs újépítésű ingatlan meghirdetve az ingatlan.com-on, annak ellenére, hogy ha nem is a vármegyeszékhely, de a vármegyében található Gyula, mint idegenforgalmi központ. A vármegyéről egyébként érdemes tudni, hogy Békéscsabán és környékén még az Otthon Start sem mozgatta meg igazán az ingatlanpiacot.

Ennek egyik oka, hogy a városban nincsenek olyan beruházások, fejlesztések, melyek jelentősebb hatást gyakorolnának az ingatlanpiacra. A turizmushoz kapcsolódó rövid távú bérbeadással Gyulán lehet csak találkozni, mivel felkapott fürdőváros. A városban kevés felsőoktatási intézmény van, ráadásul az autóipari beszállító cégek sincsenek túl jó helyzetben, sok az elbocsátás, ami elbizonytalanítja a vevőket.

Itt is megjelennek azért újépítésű ingatlanok időnként a kínálatban, melyek négyzetméterára 800 ezer–1 millió forint között mozog. A helyi ingatlanközvetítők szerint a választék azonban jellemzően szűk, a kivitelezők nagyon óvatosak, körültekintően mérik fel a vevők finanszírozási lehetőségeit.

A másik vármegyeszékhely, ahol nincs meghirdetve újépítésű ingatlan: Salgótarján. Nógrád vármegyében csak Rétságon bukkan fel most a kínálatban pár újépítésű lakás, a központban azonban nem jellemzőek a fejlesztések.

Salgótarján is azon városok közé tartozik, ahol még az Otthon Start sem tudta kirántani az ingatlanpiacot a meglehetősen dermedt állapotból. A vármegyeszékhelyek között az utolsó helyen állt a használt ingatlanok négyzetméterárát tekintve, méghozzá az utolsó előtti Békéscsabától is jelentősen leszakadva.

A helyi ingatlanközvetítők elmondása szerint a legnagyobb probléma az, hogy a város gazdasága nem fejlődik, nem érkezik új beruházás, a jövedelmek emiatt alacsonyak, ez pedig rányomja bélyegét az ingatlanpiacra is. Kihelyezett felsőoktatási intézmény ugyan működik Salgótarjánban, ez azonban kevés ahhoz, hogy megmozgassa az ingatlanpiacot.

Az újépítésű ingatlanok árairól Salgótarján esetében nem is lehet beszélni, mert a városban már legalább 25 éve nem került sor nagyobb ingatlanfejlesztésre. Ennek oka, hogy hiába járnak mélyen az országos átlag alatt az ingatlanárak, a szakértők szerint a fizető- és hitelképes vevőkör lehetőségeihez képest már a használt ingatlanok árai is a határokat feszegetik. Így aztán nem lenne fizetőképes kereslet az újépítésű lakásokra, hiszen az építkezés költségét itt is ugyanúgy meg kellene fizetni, mint bárhol az országban.

Végül hátulról a harmadik a listán Tolna vármegye központja, Szekszárd. Itt mindössze 8 újépítésű lakás jelenik meg a hirdetések között, pedig a helyi ingatlanközvetítők elmondása szerint élhető, korszerű kisváros, fejlett infrastruktúrával, jó szolgáltatásokkal. Igaz, lakossága nem nő, de az elköltöző fiatalok helyére azért érkeznek betelepülők, és az is egyre gyakoribb, hogy Pestről vagy külföldről visszaköltözők első vagy második otthonnak vásárolnak Szekszárdon lakást.

Ha a másik oldalt nézzük, akkor mindjárt egy érdekes jelenséggel találkozunk. Újépítésű lakásból ugyanis Somogyban találni a legtöbbet, miközben a vármegye központja, Kaposvár az egyik legolcsóbb megyeszékhely az országban. Ez a kettősség a Balaton déli partjának ingatlanpiacával magyarázható.

Tehát miközben a balatoni apartmanok vonzzák a vevőket – jelentős részben befektetőket –, addig Kaposvár esetében már egy egészen más kép rajzolódik ki. Pedig a város ipari parkjaiban több gyártó és logisztikai cég működik, ami stabil munkaerőpiacot biztosít, miközben a Kaposvári Egyetem jelenléte miatt a diákok és oktatók is keresik az albérleteket, ami élénkíti a bérlakáspiacot.

A balatoni ingatlanpiac annyiban más, hogy a legtöbb érdeklődő itt nem saját lakhatásra keres ingatlant. Vagy nyaralónak, vagy kiadás céljára veszik az újépítésűeket, hosszú távú befektetésként. A déli parti újépítésűek négyzetméterára átlagosan 1,5–2 millió forint között alakult, de ezek az árak elsősorban a felkapott városokra érvényesek, melyek közé a déli parton Siófok és Zamárdi tartozik.

Érdemes egy kicsit kitekinteni ennek kapcsán az északi partra is, ahol Balatonfüred és Balatonalmádi a legnépszerűbb települések. Az árak itt a siófokinál is magasabbak: 1,2–2 millió forint közötti négyzetméterárakkal lehet találkozni.

Az északi part már Veszprém vármegye, ahol azonban jóval kisebb a portálon kínált újépítésű lakások száma a Somogy vármegyeinek. Ugyanakkor Veszprém, mint vármegyeközpont erősebb pozícióban van, ami az árakon is meglátszik, hiszen közelíti a milliós négyzetméterárat a használt ingatlanoknál, míg az újépítésű ingatlanok ára bőven a milliós négyzetméterár felett jár.

A három élenjáró vármegye közé Somogyon kívül még Pest és Győr-Moson-Sopron kapaszkodott fel. Pest vármegye, mint a főváros agglomerációja, nem igényel különösebb magyarázatot, de Győr esetében is egyértelmű az ingatlanpiac kapcsolata a fejlett iparral.

Ezt a helyi ingatlanközvetítők is megerősítik. Győr ingatlanpiacát már évtizedek óta alapvetően meghatározza az Audi és a hozzá kapcsolódó beszállítói hálózat. Amikor a gyár bővítést, új modell gyártását vagy fejlesztést jelent be, az megnöveli a munkaerőigényt, ami aztán a lakások és bérlemények iránti keresletet is felhúzza, különösen a belvárosban és Révfaluban.

Ezzel szemben, ha átmenetileg visszafogják a termelést vagy valamilyen bizonytalanság jelentkezik, azonnal óvatosabbá válnak a vevők. Ilyenkor érezhetően növekedni szokott a kínálat, miközben mérséklődik a kereslet. Ugyanakkor hosszabb távon az Audi jelenléte stabilitást ad a győri ingatlanpiacnak.

Emellett még érdemes megemlíteni a negyedik helyen szereplő Debrecent is, ahol ugyanúgy az ipari fejlesztések – mint a BMW és a CATL – húzzák az ingatlanpiacot. A Zenga.hu március végi elemzésében is arra hívta fel a figyelmet, hogy a fejlesztői aktivitás utóbbi esetében kifejezetten élénk: idén mintegy 800–900 lakás átadása várható. Ugyanakkor azt is megjegyezték, hogy egyre kevésbé helytálló az a sztereotípia, miszerint a vidék olcsó, hiszen Debrecen bizonyos részein az újépítésű lakások négyzetméterára már az 1,4–1,5 millió forintot is eléri.

Mint a KSH legutóbbi lakásépítési jelentésében beszámolt róla, 2024-hez képest 2025-ben a megyei jogú városokban (a fővároshoz hasonlóan) 56, a többi városban 18, a községekben pedig 13 százalékkal nőtt az engedélyezett lakások száma. A megyei jogú városok közül kiemelkedik Debrecen 926 és Szeged 864 engedélyezett lakással, ugyanakkor 500-nál több lakásra adtak ki engedélyt Nyíregyházán, Győrben és Székesfehérváron is.

Emellett pedig nem túl meglepő módon az Otthon Start-os, nemzetgazdaságilag kiemelt státuszt kapott projektek – melyek 250 egységnél nagyobb lakásfejlesztési projektek, ahol a teljes állomány 70 százaléka megfelel az Otthon Start program követelményeinek – között is megjelenik több debreceni, illetve a további vidéki helyszínek is elsősorban olyan vármegyék és vármegyeszékhelyek bukkannak fel, ahol jól teljesít az ingatlanpiac. Ilyen Veszprém, Szeged, Pécs, Tatabánya, Győr-Moson-Sopronban Mosonmagyaróvár, illetve Pest megyében Budaörs. Ezek a városok mind a fenti táblázat első felében szerepelnek, és ez alapján várhatóan a továbbiakban is megőrzik a helyüket.