Pár hét alatt borult minden a magyar ingatanpiacon
- 1 500 000 Ft felett online igénylésért 30 000 Ft visszajár
- 300 000 - 15 000 000 Ft hitelösszeg igényelhető
- Bármire elkölthető
Egyre nehezebb helyzetbe kerültek az elmúlt hetekben az eladó ingatlanok tulajdonosai, hiszen nő a verseny a piacon. A kínálat széles, a vevők száma mérséklődik, nő az alku, ráadásul konkurensként megjelennek az újépítésű ingatlanok is. A tavalyi év dinamikusan emelkedő ingatlanárai nyomán kialakult eladói aranykornak úgy tűnik lassan vége a hazai ingatlanpiacon.
Nem voltak rossz helyzetben azok az ingatlantulajdonosok, akik az elmúlt egy–másfél évben léptek a piacra eladó ingatlanaikkal. Első körben a még 2024 végén az állampapírpiacról kiáramló befektetői pénzek segítették őket, és emelték ingatlanaik árát egészen a tavalyi év tavaszáig, majd nyár közepétől kezdve az Otthon Start miatt kialakult vevői kereslet mozgatta új csúcsokra az árakat.
Ebben az időszakban is rendszeresen lehetett találkozni azzal a kijelentéssel az ingatlanközvetítői beszámolókban, hogy szűk a kínálat és az is rossz minőségű. A helyzet különösen feszítővé vált az Otthon Start-os roham során az ősz elején, amikor a kamattámogatott hitelre vásárló vevők teljesen felszippantották a feltételeknek megfelelő ingatlanokat a piacról.
A helyzet azonban azóta változni látszik. Sokan léptek piacra eladó ingatlanaikkal az elmúlt hónapokban. Nem is csak azért, mert a kereslet hatására új csúcsokra értek az árak a tavalyi évi 25-30 százalék körüli áremelkedés hatására, hanem azért is, mert most látták olyannak a kialakult ingatlanpiaci helyzetet, amelyben érdemes lehet továbblépni.
A problémát azonban most az okozza, hogy miközben bővült a kínálat, a kereslet ezt nem követte. Ráadásul – mint egy korábbi elemzésében a zenga.hu rámutatott – a vevők továbbra is elsősorban 1,5 millió forintos négyzetméterár és 100 millió forintos hirdetési ár alatti lakást keresnek.
Ám a kedvezményes hitel előírásainak a budapesti eladó ingatlanoknak csak 42, míg országszerte 72 százaléka felel meg.
Hogy alakult a kínálat az idei évben?
Az elmúlt két-három hónapban egyre gyakrabban hangzott el a kínálat kapcsán az, hogy lendületesen bővül a választék. Az ingatlan.com is januárra vonatkozóan elsősorban azt emelte ki egy elemzésében, hogy az év elején eltérő pályára került a kereslet és a kínálat a magyar lakáspiacon.
Januárban több mint 30 ezer eladó házra és lakásra adtak fel hirdetést a tulajdonosok és az ingatlanközvetítők. Ez ugyan 7 százalékkal elmarad az egy évvel korábbitól, azonban a lakásoknál 9 százalékos emelkedést mértek, így az értéket a családi házak 20 százalékos csökkenése húzta le.
A társasházi kínálat olyan mértékben bővült, hogy a tulajdonosok által januárban feladott társasházi lakáshirdetések száma az elmúlt 10 évben csupán egyszer volt magasabb, 2020 elején.
A teljes kínálat ekkor meghaladta a 135 ezret, ami 6,1 százalékkal volt nagyobb, mint egy évvel korábban, országos szinten. A fővárosban pedig szinte robbant a kínálat: több mint 37 százalékkal több hirdetésből válogathattak a vevők.
A kerületi adatokat nézve is azt lehet látni, hogy például Budapesten a legnagyobb kínálattal rendelkező és legnépszerűbb XIII. kerületben – ahol 3408 eladó használt lakás és ház várta a vevőket – 67 százalékkal több ingatlant hirdettek. De a megyeszékhelyek piacain is bőség volt jellemző, ezekben a városokban összességében 36 százalékkal nőtt a használt lakóingatlanok kínálata.
Februárban ráadásul a januárinál is több ingatlanhirdetés került fel a portálra: 32,5 ezer. Ez a naptárhatással korrigált adatok alapján 15 százalékos bővülést jelent, igaz, éves alapon 4,5 százalékos csökkenés látható. De a hónap végén összesen mégis 137,4 ezer eladó lakóingatlan-hirdetés szerepelt a kínálatban, ami 7 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbit.
A megyei jogú városok és vármegyeszékhelyek 21 százalékos, a községek 17 százalékos növekedést könyvelhettek el. Budapesten 9 százalékkal nőtt a friss kínálat januárhoz képest.
Februárban Budapesten már 27 ezer, a megyeszékhelyek hirdetései között pedig 14,4 ezer használt társasházi lakásból válogathattak a vevők. Ez a kínálati szint a fővárosban 53 százalékos, a vármegyeszékhelyeken pedig 46 százalékos bővülést jelent egy év alatt.
Bezuhanó kereslet
A kínálat tehát jelentősen bővült, azaz volt miből válogatniuk a vevőknek. A keresleti oldalon januárban ugyanakkor 24 százalékos éves csökkenést mért az ingatlan.com, ami februárban valamelyest mérséklődött, de még akkor is 17,3 százalékos volt a visszaesés. Ebben az adatban az újépítésűek is szerepelnek, így ha azokat kivesszük, akkor azt lehet látni, hogy 18 százalékos volt a csökkenés a használt ingatlanok iránt.
A zenga.hu arra hívta fel a figyelmet, hogy 2026 első két hónapjában a legtöbben családi házat kerestek. Sőt, közel kétszer annyian kerestek családi házat náluk, mint panel- és téglalakást együtt, habár utóbbiaknál is növekedett az érdeklődések száma.
Egy néhány nappal korábban tartott sajtótájékoztatón is elhangzott, hogy az érdeklődések 67 százaléka a családi házakra irányul az ingatlanhirdetési platformon, míg a téglalakások 24 százalékot, a panellakások pedig 10 százalékot hasítanak ki.
Ráadásul az idei év első kilenc hetében a panellakások és téglalakások iránti érdeklődés 9-9 százalékkal csökkent a tavalyi év azonos időszakához képest, ugyanakkor a családi házaknál közel 20 százalékos volt a növekedés.
A jó állapotú, nagyobb lakásokat keresik a vevők
Azt is megállapították, hogy a vevők most nagyobb arányban keresik a jó állapotú, felújított, újszerű lakásokat, mint ahogy az az Otthon Start előtt jellemző volt. Ennek – véleményük szerint – az lehet az oka, hogy a lakhatási igényeik kielégítésére vásárlók nem szeretnének felújítással foglalkozni az ingatlanvásárlást követően. Ellentétben azokkal a korábbi befektetőkkel, akik felújításra és eladásra vásároltak.
A zenga.hu adataiból az is látszik, hogy a tavalyi év első harmadában a kisebb, befektetési célra vásárolt ingatlanok voltak kelendőbbek, idén viszont inkább saját célra, nagyobb alapterületű ingatlanokra kerestek a potenciális vevők.
A portálnál úgy látták, hogy a 80–100 négyzetméter közötti lakóingatlanoknál állt a legmagasabban az ingatlanérdeklődési mutató. Ebben a méretkategóriában 41 százalékkal érdeklődtek többen, mint az Otthon Start program bejelentése előtt, míg a legkisebb, 40 négyzetméter alatti lakásoknál csak 16 százalékos a növekedés.
Az ingatlan.com ugyanakkor azt emelte ki, hogy a használt és új lakások iránti kereslet már két teljesen eltérő pályán mozog. Januárhoz képest a használt lakóingatlanok iránti kereslet 7,5 százalékot erősödött. Ezzel párhuzamosan az új lakások iránti érdeklődéseknél 18 százalékos emelkedés következett be.
Az is kiderült, hogy éves összevetésben a használtaknál még 18 százalékos volt a mínusz februárban, míg az újak iránti kereslet tavaly februárhoz képest 2,5 százalékos pluszba került.
Ebben jelentős szerepet játszhat az a tény, hogy a használt lakások átlagos négyzetméterárai az Otthon Start-os roham és a kamattámogatott hitel 1,5 milliós négyzetméterárkorlátja miatt nagyon közel kerültek az újépítésűekéhez. Emiatt pedig a vevők értelemszerűen inkább korszerűbb, újépítésű ingatlanba költöznének, ha már közel azonos áron hozzájuthatnak.
Az újépítésű ingatlanok kínálata pedig már most is bővült: míg egy évvel korábban még csak 6600 új építésű lakás és ház hirdetéséből válogathattak a vevők, februárban már közel 8900 darabra nőtt a kínálat az ingatlan.com-nál.
És ez a kínálat az elkövetkező hónapokban és években várhatóan egyre gyorsuló ütemben fog tovább gyarapodni, közvetlen konkurenciát teremtve a használt ingatlanok eladóinak. Ez különösen azokban a városrészekben jelenthet majd gondot a piacra lépő ingatlantulajdonosoknak, ahol a négyzetméterárak már közelítik vagy elérték a másfél millió forintot, és a szomszédban kiemelt beruházások indulnak nagy lakásszámmal.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
