Elmaradt az őszi fordulat az ingatlanpiacon - érdemes a vevőknek áresésre várniuk?
Az ingatlanpiaci szereplők által közzétett, szeptemberre vonatkozó számok azt mutatják, hogy a nyári pangás után sem igazán gyorsul a hazai ingatlanpiac. Gyenge a kereslet, egyre duzzad a kínálat, ami az árak szempontjából a vevőknek kedvez. A kérdés, hogy érdemes-e kivárniuk, még lejjebb mennek-e az árak.
Miközben a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) egyelőre csak a második negyedéves adatok feldolgozásával készült el – melyek árcsökkenést mutatnak az április-június közötti hónapokra –, addig az ingatlanközvetítő hálózatok és az ingatlanhirdetési portálok már a szeptemberre vonatkozó adatokat is közölték. Ezek alapján nem kifejezetten derűs a kép, igaz a kevés számú vevőnek talán kedvezőbbé vált a helyzet.
Mit mond a KSH?
Mint a KSH múlt hét péntekén közzétett második negyedéves adataiból kiderült – melyek egyébként megerősítették a Magyar Nemzeti Bank (MNB) által korábban közölteket, igaz a számok némileg eltérnek –, három éve először csökkentek a hazai lakásárak az előző negyedévhez képest.
A második negyedévben a hivatalos statisztika szerint 1,4 százalékkal ereszkedtek az ingatlanárak az előző negyedévhez képest. Csökkenésre legutóbb 2022 negyedik negyedévében került sor. Éves alapon azonban továbbra is drágulást mértek, de 2023 negyedik negyedéve óta a legalacsonyabb mértékűt: 10,1 százalékot.
A harmadik negyedév sem volt túl biztató
Míg a KSH egyelőre csak a második negyedéves adatokat prezentálta, addig a Zenga.hu szeptember végén már a harmadik negyedéves saját számaival is előállt. Ha ez nem is tekinthető hivatalosnak, a lakáspiac irányára azért rámutat.
Az ingatlanhirdetési portál szerint tovább lassult a hazai lakáspiaci drágulás az idei harmadik negyedévben is, így országosan szinte megállt az áremelkedés, míg számos fővárosi kerületben és vidéki nagyvárosban csökkennek a lakásárak. Az elemzők rámutatnak arra is, hogy a drágulás megtorpanásának hátterében elsősorban a gyenge kereslet áll.
Éves összehasonlításban a kínálati (azaz hirdetési, nem értékesítési) árak országos átlagban 9, Budapesten pedig 4 százalékkal haladták meg az egy évvel korábbi szintet, de a második negyedévhez viszonyítva csak minimális, fél százalékos növekedést mértek. A fővárosban regisztrált 0,3 százalékos negyedéves drágulás lényegében az év eleje óta tartó stagnálás folytatását jelenti – emelte ki a Zenga.hu.
Budapest hét kerületében már árcsökkenés figyelhető meg, a legnagyobb, 2,9 százalékos mérséklődés a XII. kerületben történt, de a XIX., a XI. és a IV. kerületben is 1–2 százalék körüli visszaesést regisztráltak. A vármegyék közül Somogyban csökkentek leginkább az árak, ezt követte Veszprém és Baranya. A megyeszékhelyek piaca vegyes képet mutatott, de Salgótarjánban, Pécsen és minimálisan Debrecenben is lejjebb mentek az árak.
Nem hozott fordulatot az ősz eleje sem
Érdemes a szeptemberre azonban egy kicsit jobban ráközelíteni, hiszen sokan a nyári szezonális pangás után némi mozgást reméltek az őszi hónapokban. Ez azonban egyelőre elmaradt.
Az Ingatlan.com adatai azt mutatják, hogy szeptemberben közel 229 ezer telefonos érdeklődés érkezett az eladó lakásokra és házakra, ami 37 százalékkal kevesebb az egy évvel korábbinál. Ezt elsősorban az Otthon Start tavalyi indulása magyarázza, azonban Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője arra is rámutatott, hogy a 2024-es szeptemberi adatokkal összevetve is 17 százalékos a kereslet visszaesése.
“Vagyis idén egyelőre még elmaradt a szokásos őszi keresleti élénkülés a lakáspiacon” – szögezte le a szakértő.
A hónap végén közel 150 ezer eladó lakás és ház szerepelt az ingatlan.com kínálatában, ami 11 százalékkal több, mint tavaly ilyenkor, illetve az újonnan feladott hirdetések száma 2 százalékkal nőtt kétéves összevetésben is.
A kereslet változása területileg eltérő: Budapesten 8,3 százalékkal – ezen belül a lakások esetében közel 10 százalékkal – nőtt a kereslet, viszont a megyeszékhelyeken, a városokban és a községekben összességében 2–5 százalékkal csökkent az érdeklődés, de a balatoni térségben, így Somogyban 17, Veszprémben 12, Zalában 11 százalékkal csökkent a telefonos érdeklődések száma.
A Duna House eközben a realizálódott tranzakciók számára adott becslést. Ők úgy kalkuláltak, hogy szeptemberben 9385 adásvétel történt, ami 16,2 százalékkal több az augusztusinál, de 30,1 százalékkal elmarad a tavaly szeptemberi szinttől. Ezt az magyarázza, hogy az Otthon Start indulása tavaly szeptemberben az év legmagasabb havi forgalmát hozta.
Érdemes a vevőknek az alacsonyabb árak miatt kivárniuk?
Balogh László mindezek alapján úgy látja, hogy a következő időszakban a kínálat várhatóan egyre nagyobb lesz, mivel a meghirdetett ingatlanokat a vevők már nem szívják fel olyan tempóban a piacról, mint korábban. Ennek következtében a vásárlói alkupozíciók további erősödésére és a lakásár-emelkedés jelentős lassulására lehet számítani.
Azt is megjegyezte, hogy a jelenlegi helyzetet azok az eladók fogják tudni kihasználni, akik reális áron hirdetik meg eladásra az ingatlanukat. Ez pedig azt jelenti, hogy nem érdemes a piaci szinttől elrugaszkodott árakkal próbálkozniuk.
A Duna House szerint egyébként az év első kilenc hónapjában a becsléseik szerint 83 ezer ingatlan cserélt gazdát. Ez alapján az éves forgalom a korábban előrejelzett 100–120 ezres sáv közepe körül alakulhat. Ez így illeszkedik bele az elmúlt évek lakástranzakciós számaiba:
Mint látható, ha a becslés bejön, akkor nem lesz a legizmosabb év az idei az ingatlanpiacon az elmúlt évekkel összehasonlítva. Kérdés persze, hogy a végső szám miként alakul, azonban az eddigi forgalmi adatok alapján pozitív meglepetésre aligha számíthatunk.
De mi a helyzet a vevőkkel? Erre a Zenga.hu adta meg a választ, mely az adatokból levonta azt a következtetést, hogy a jelenlegi piaci helyzet egyértelműen a vásárlóknak kedvez. Hiszen a kevesebb érdeklődő miatt csökkent a verseny a lakásokért, az eladók pedig nyitottabbak az alkura.
Úgy vélik azonban, hogy általános áresésre mindezek ellenére nem lehet számítani, mivel a munkaerőpiac stabil, és a legdrágább térségekben lassan, de már megindult az ingatlanok túlárazottságának korrekciója.
Azt is hozzátették, hogy azoknak, akik saját célra, hosszú távra keresnek otthont, és rendelkeznek a megfelelő önerővel, nem érdemes pusztán a további árcsökkenés reményében halogatniuk a vásárlást. A jelenlegi piacon sokkal kifizetődőbb alaposan összehasonlítani a kínálatot, és kihasználni a megnövekedett vásárlói mozgásteret egy-egy kedvezőbb üzlet megkötésére – szögezték le.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
