Új JTM-szabályok 2026-tól: mit jelent ez az Otthon Startnál?
2026-tól módosulnak a JTM-szabályok: az eddig érvényes 600 ezer Ft-os határ 800 ezerre emelkedik, ami az Otthon Start igénylők számára is jelentős változást okozhat a felvehető hitel összegénél.
A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) egy jogszabályban rögzített (MNB adósságfék-rendelet) mutató, mely a hitelkérelmeknél azt határozza meg, hogy a havi, igazolt nettó jövedelem legfeljebb mekkora része terhelhető hiteltörlesztéssel.
Ha a számított törlesztőrészlet meghaladja az adott igénylő esetében a JTM-limitet, a hitelkérelem elutasításra kerül, vagy csak kisebb hitelösszeg igényelhető. Vagyis a JTM a törlesztőrészlet korlátozásával meghatározza a maximálisan felvehető hitelösszeget az adott futamidőre.
A JTM-be nemcsak egy újonnan igényelt hitel, hanem az összes, már meglévő hiteled (például lakáshitel, személyi kölcsön, áruhitel, hitelkártya és folyószámla hitelkeret 5%-a.) havi törlesztőrészlete beleszámít.
Ha a meglévő, valamennyi hiteltörlesztésed együttesen eléri a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatónál meghatározott korlátot, akkor a bank nem ad további hitelt, vagyis elutasítja az igénylést.
Amennyiben adóstárs vagy egy hitelben, akkor a bank a havi törlesztő összegét elosztja az adóstársak között, így a JTM számításakor csak a rád eső részt veszik figyelembe.
Mi változik 2026-tól a JTM-szabályban?
A Magyar Nemzeti Bank igazodva az elmúlt évek ár- és béremelkedéséhez az utoljára 2023 júliusában módosított, a magasabb, legfeljebb 60 százalékos jövedelemarányos eladósodottságot lehetővé tevő 600 000 forintos jövedelmi küszöböt 800 000 forintra emeli 2026. január 1-jétől.
Ez azt jelenti, hogy a 2025-ben érvényes szabályok szerint az 5 évnél rövidebb futamidejű, valamint az 5 éves vagy hosszabb futamidejű és legalább 10 éves kamatperiódusú vagy végig fix kamatozású jelzáloghitelek, illetve fedezetlen kölcsönök esetén, ha az igénylő vagy igénylők nettó jövedelme 600 000 forintnál kisebb, akkor a hiteltörlesztés legfeljebb a jövedelem 50 százalékát teheti ki. Ennél magasabb jövedelem esetén akár 60 százalékos JTM is megengedett.
A JTM szabály 2026. január 1-jétől azonban többek között azzal módosul, hogy csak 800 000 forint nettó jövedelemtől lehet majd 60 százalékig elmenni a fenti hitelek esetében.
| 5 évnél rövidebb kamatperiódus esetén | Legalább 5 éves, de 10 évnél rövidebb kamatperiódus | Legalább 10 éves kamatperiódus vagy végig fix kamat | |
| 800 000 Ft alatti havi nettó jövedelem | 25% | 35% | 50% |
| 800 000 Ft alatti havi nettó jövedelem zöld hitelcél esetén | 25% | 35% | 60% |
| 800 000 Ft vagy afeletti havi nettó jövedelem | 30% | 40% | 60% |
És egy további változás a JTM-nél: a hitelösszeg, amely mentesül a JTM-korlát alól 450 000 forintról 550 000 forintra emelkedik. Az ilyen, kis összegű kölcsönöknél a pénzügyi szolgáltató maga dönt, hogy kit, milyen feltételekkel hitelez.
Mit jelent a megváltozott JTM lakáshitel igénylésnél?
Mivel a 2026-os JTM-változás az 5 éves vagy hosszabb futamidejű és legalább 10 éves kamatperiódusú vagy végig fix jelzáloghiteleknél is érvényes, az Otthon Start hiteleket is érinti. Ügyfél-szempontból pedig azokat az igénylőket érint, akiknek a jövedelme 2026-ban 600 000 forint és 799 000 forint közé esik.
Ők 2025-ben még 60 százalékig terhelhették törlesztőrészlettel a jöedelmüket, 2026-tól azonban már csak 50 százalékig mehetnek el. Ezáltal pedig kisebb hitelösszegre lesznek jogosultak.
Ha például a hiteligénylőnek 600 000 forint volt a jövedelme 2025-ben és ugyanennyi marad a 2026-ban is, akkor a JTM-limit változása miatt 20 éves futamidejű lakáshitel (THM: 6,18%) esetén így változnak a lehetőségei.
| 2025-ben | 2026-ban | |
| Max. havi törlesztőrészlet | 360 000 Ft | 300 000 Ft |
| Max. elérhető hitelösszeg | ~ 49 millió Ft | ~ 41 millió Ft |
Mit jelent a megváltozott JTM Otthon Start igénylésnél?
Az Otthon Start feltételek jövedelemre vonatkozó szabályai nem változnak, ám az Otthon Start JTM-limitek azonosak a lakáshitelekre vonatkozó korlátokkal. A különbség egy piaci lakáshitel és az Otthon Start között mindössze az utóbbi kedvezőbb kamata.
Ezért Otthon Start esetében, ha 25 éves futamidővel számolunk, akkor akár 2025-ben, akár 2026-ban elérhető az igénylő számára a maximális, 50 millió forintos hitelösszeg, hiszen a törlesztőrészlet mindkét esetben 237 000 forint (3,08%-os THM esetén) körül alakul.
| 2025-ben | 2026-ban | |
| Max. havi törlesztőrészlet | 360 000 Ft | 300 000 Ft |
| Max. elérhető hitelösszeg | 50 millió Ft | 50 millió Ft |
Mit jelent a megváltozott JTM személyi kölcsön igénylésénél?
A fedezetlen személyi kölcsönökre vonatkozó JTM 2026-ban 800 000 forint alatti havi nettó jövedelem esetén 50 százalék, míg 800 000 forint vagy afeletti havi nettó jövedelem esetén 60 százalék.
Személyi kölcsönöknél jelenleg 15 millió forint az elérhető legmagasabb hitelösszeg a hazai bankoknál, így ha rövid a futamidő, akkor jelenthet korlátot a változó JTM-limit.
600 ezer forint igazolt, nettó jövedelemnél így alakul a törlesztőrészlet és a hitelösszeg 3 éves futamidő esetén idén és jövőre egy személyi kölcsönnél:
| 2025-ben | 2026-ban | |
| Max. havi törlesztőrészlet | 360 000 Ft | 300 000 Ft |
| Max. elérhető hitelösszeg | ~ 11 millió Ft | ~ 9 millió Ft |
Kinek érdemes sietnie az igényléssel?
A JTM-limit változása azok számára előnytelen változás, akiknek a havi nettó jövedelme 600 000 forint és 799 999 forint közé esik. Ugyanis, ha a jövedelmed ebben a sávban lesz 2026-ban, akkor visszakerülsz az 50 százalékos kategóriába, vagyis kevesebb hitelt kaphatsz, mint 2025-ben.
Ezért, mivel a hitelbírálat 2026-ban a változó JTM-limit miatt szigorodik, ha hitelfelvételt tervezel és a törlesztőrészlet nagysága korlátozó tényező lenne a változó JTM-szabály és a jövedelmed nagysága miatt, akkor érdemes lehet még 2025-ben beadni a hitelkérelmet.
Azt ugyanakkor figyelembe kell venni, hogy a bankok nem a hitelkérelem leadása, hanem a hitelbírálat időpontjában érvényes szabályozás alapján számolnak. Vagyis a hitelbírálatnak is meg kell történnie 2025-ben.
Hogyan készülj fel a JTM szigorításra?
A JTM szigorítására elsősorban azoknak kell készülniük, akiknek a jövedelme 600 000 forint és 799 000 forint között van, hiszen őket érinti hátrányosan a változó JTM-limit. De hogyan igazodhatnak ehhez a változáshoz?
Ha tudod, hogy hitelt akarsz felvenni, akkor még idén, időben elindítod az igénylési folyamatot, hogy még ebben az évben sor kerüljön a hitelbírálatra. Így még a régi, kedvezőbb JTM-szabályok vonatkoznak rá.
Ha kicsúszol a határidőből, de nagyobb hitelt szeretnél, mint amit az igazolt, nettó jövedelmed megenged, akkor:
- növelheti a terhelhetőséged egy adóstárs bevonása, hiszen ekkor a kettőtök jövedelmével számol a bank.
- Szóba jöhet az esetleges másodlagos jövedelmek beszámítása: prémium, jutalom, jutalék, bónusz, cafeteria, bérleti díjból származó bevétel, GYED, GYES, CSED stb. Az viszont bankfüggő, hogy milyen jövedelmet és milyen mértékben számol el másodlagos jövedelemként a bank.
- A hosszabb futamidő csökkenti a havi törlesztőrészletet.
- Ha több hitel is terheli a jövedelmed, akkor a hitelek rendezése, hitelkártya-keretek csökkentése, hitelkeretek lezárása, hitelek kiváltása javíthat a helyzeten.
- Lakáshiteleknél a nagyobb önerő révén kisebb hitelösszegre van szükség, így csökkenthető a törlesztőrészlet.
Maradtak kérdéseid?
-
Mi az a JTM és miért fontos a hiteligénylésnél?
A JTM a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató, amely meghatározza, hogy az igazolt havi nettó jövedelem mekkora részét lehet legfeljebb hiteltörlesztésre fordítani. Ezáltal pedig a felvehető hitel összegét is befolyásolja.
-
Mikor lépnek életbe az új JTM-szabályok?
A JTM-limit változására vonatkozó szabályok 2026. január 1-jével lépnek életbe, így a 2026. január 1-jétől elbírált hitelkérelmeknél már az új, szigorúbb terhelhetőségi korlátokat alkalmazzák a bankok. -
Hogyan érinti az Otthon Start hitelt a változás?
Mivel az Otthon Start hitel is egy jelzáloghitel, ezért ugyanúgy vonatkozik rá a megváltozott JTM-szabály, mint minden más jelzáloghitelre.
-
Érdemes még 2025-ben beadni a hiteligénylést?
Azoknak, akiknél a hitelösszeget tekintve korlátozó tényező lenne az új JTM-szabály az igazolt nettó jövedelmük nagysága miatt, azoknak érdemes még az idén lépni. Ugyanakkor nemcsak a hiteligénylést kell idén beadni, hanem a hitelbírálatnak is meg kell történnie idén, hogy még a régi, kedvezőbb szabály szerint számolja a bank a jövedelem terhelhetőségét.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
