Minden, amit tudni akarsz a kamatplafonról

2024. szeptember 19-én Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter találkozott a Bankszövetség képviselőivel. A találkozón több témában is folytattak egyeztetéseket, többek között a lakáshitelek THM-je is téma volt.

A kormány tájékoztatója szerint Nagy Márton arra kérte a bankokat, hogy önkéntes alapon csökkentsék a lakáshitelek THM-jét 5 százalék alá. A bankok jelenleg 6,5-7,3 százalékos THM mellett kínálnak lakáshiteleket, így ez legalább 1,5-2,3 százalékos THM csökkenést jelentene.

Az 5 százalékos THM nagyjából 4,5 százalékos kamatok mellett valósulna meg.

A lakáshitelek lényegében 2024 januárjától változatlan THM mellett elérhetők, és az átlagnál sem számottevően alacsonyabb, sem sokkal magasabb THM-eket nem látunk. A lakáshitelpiac tehát viszonylag szűk skálán mozog. Ezzel együtt a lakáshitel kihelyezések az elmúlt hónapokban jócskán megemelkedtek, és mostanra csaknem elérték a 2021 tavaszán és 2022 elején tapasztalható emelkedés csúcsait. Emiatt a bankok viszonylag szűkre szabott javaslattal álltak elő.

A bankok 2025 áprilisától adnának lakáshitelt 5 százalékos kamat mellett, de nagyon szigorú feltételekkel.

A kamatplafont 7 hónapig biztosítanák lakásvásárláshoz igényelt hitelekhez. 35 év alatti fiatalok számára lenne elérhető, maximum 60 m2 alapterületű lakáshoz, ahol a négyzetméterár nem haladja meg az 1,2 millió forintot. További elvárás, hogy az ingatlannak A+ energetikai besorolásba kell esnie.

A 2024. november 28-i kormányinfón az a kérés fogalmazódott meg a bankok felé, hogy lazítsanak a szigorú feltételeken, hiszen ezeknek a kívánalmaknak nagyon kevés lakás felel meg.

2024. július 1-jével megszűnt a bankok által a Gazdaságfejlesztési Minisztérium kérésére 2023. októberében bevezetett, majd többször csökkentet önkéntes kamatplafon.

A kamatplafon, illetve annak kivezetése nem érinti a már futó hiteleket. Ez a felső korlát az új hitelek igénylésénél érdekes. Azzal, hogy a kamatplafon megszűnt, a már meglévő hiteled kamata nem változik, azonban egy új hitel kamatának meghatározásakor a bank már nem veszi figyelembe a kormány korábbi kamatplafonra vonatkozó ajánlását.

A kivezetés nem feltétlenül jelenti a lakáshitel kamatok emelkedését, de előfordulhatnak változások az új hitelek kamataiban. A bankok többek között a gazdasági helyzet és a kamatkörnyezet alapján döntenek a saját hiteleik kamatáról, és nyilvánvalóan figyelembe veszik azt is, hogy a versenytársaik milyen feltételekkel kínálnak hitelt az ügyfeleiknek.

A kamatstop, amely a már futó, legfeljebb 5 éves futamidejű hitelekre vonatkozik, ettől függetlenül tovább él, ennek kivezetésére jelenleg 2025. június 30. a céldátum.

A továbbiakban a kormány kamatplafon intézkedéséről olvashatsz, amelyet 2024. júniusának végéig kért fenntartani.

A Gazdaságfejlesztési Minisztérium közölte, hogy a 2024-től újabb, csökkentett kamatplafon bevezetésére kérik a bankokat, így ez az év is alacsonyabb kamatokkal indult.

Az új kamatplafon szerint:

Az újonnan folyósított vállalati hitelekre vonatkozóan a minisztérium arra kérte a bankokat, hogy a referenciakamatot a BUBOR szintjére csökkentsék a futamidő első hat hónapjában, ezzel a vállalati hitelek olcsóbbak lesznek.

Bár a kamatplafon csökkentését már korábban belengette a minisztérium, a kijelölt kamatmaximumok valamivel gyorsabb kamatcsökkenést eredményeznek a vártnál, ez pedig a lakáshitel-igénylőknek is jó hír.

A kormány szándéka szerint tehát 2024-ben tovább csökkennek majd a kamatok, nem csak a kamatplafon, hanem a kedvezőbbé váló gazdasági körülmények miatt is. Korábban egyébként a bankok a minisztérium által ajánlott kamatok alá mentek, és ez 2024 év elején sem volt másként.

Ezzel a lakosság számra kínált lakáshitelek és a vállalkozások által igényelhető forgóeszköz hitelek kamata is 10 százalék alá csökkent, ez pedig több millió forintos megtakarítást jelent a kölcsönök futamideje alatt.

A gyermeket tervező házaspárok szintén 2024. január 1-jétől igényelhetik az új CSOK Plusz-t. A CSOK Plusz hitelprogram keretében gyermekszámtól függően 15, 30, illetve 50 millió forint kamattámogatott lakáshitelt kaphattok kedvezményes, legfeljebb 3 százalékos kamat mellett. Van olyan bank, ahol ez alatt is igényelhetsz CSOK Pluszt.

Preferált kistelepüléseken továbbra is elérhető a falusi CSOK támogatás, amely mellé legalább 2 gyermekhez falusi CSOK hitel is igényelhető. A gyermeket tervező házaspárok a falusi CSOK támogatásukat választásuk szerint CSOK Plusszal is kiegészíthetik.

Fontos viszont tudni, hogy az új kamatplafon ajánlás mellett a lakossági hitelekre érvényes kamatstop - a jelenlegi állás szerint - 2025. június 30-ával szűnik meg.

A dátumot többször kitolták, utoljára 2024. novemberében módosították. 2024 év végén ért volna véget a kamatstop, de végül még fél évvel megtoldották a határidőt.

A lakossági hitelek vonatkozásában ez az 5 éves kamatperiódusú hitelek adósait érinti. Lakáshitel igénylésénél azt javasoljuk, hogy a legalább 10 éves kamatperiódusú hiteleket keresd. Ezek biztonságosabbak, jobban ellenállnak a kamatváltozásoknak, és a bankok is ezeket részesítik előnyben. 5 éves vagy annál rövidebb kamatperiódusú lakáshiteleket néhány bank már nem is kínál.

Mindenkinek jó a kamatplafon?

A kamatplafon minden hiteligénylőnek jó, hiszen olcsóbban juthatnak hitelhez, de azoknak jelent igazán segítséget, akik nem tudják a hitelük kamatát támogatott hitellel lejjebb nyomni, tehát a lakáscéljaikat kénytelenek nagyrészt, vagy akár teljes egészében piaci hitelből megvalósítani.

A kalkulátorban megnézhetsz néhány, a kamatplafon elvárásnak megfelelő lakáshitelt, alatta pedig további hasznos információkat tudhatsz meg a kamatplafonról.

A lakáshiteleknél tehát a THM-re vonatkozik a limit, a THM és a kamat között pedig van némi különbség. A THM, vagy Teljes Hiteldíj Mutató a hitelfelvétellel járó valamennyi lényeges vagy előre ismert költséget tartalmazza, azaz több a kamatnál.

Ez azért lényeges, mert a lakáshitel felvétele magas induló költséggel jár. A hiteligénylési folyamat alatt van egy csomó kiadás, amit még azelőtt ki kell fizetned, hogy a bank jóváhagyta volna az igénylésedet, és folyósította volna neked a hitelt. Ezek összesen százezres nagyságrendű kiadást jelenthetnek, ezért érdemes velük számolnod.

A THM legnagyobb része maga a kamat, hisz a hiteleknél a kamat a legnagyobb költség, de ezen kívül benne vannak banki költségek, például a hitelbírálati vagy a folyósítási díj, illetve az ingatlannal kapcsolatos ügyintézés költségei, például az értékbecslési díj, a jelzálogbejegyzés díja vagy a lakásbiztosítás díja.

Jó, ha tudod, hogy a THM nem tartalmazza azokat a költségeket, amelyeknek az összege előre nem ismert, vagy nem részei a normál hitelfelvételi folyamatnak. Előbbire példa a közjegyző díja (pedig ez viszonylag magas összeg, és egész biztosan felmerül), az utóbbira pedig a késedelmi díj vagy a szerződésmódosítás díja (amelyek a szerződésnek megfelelő törlesztéssel többnyire elkerülhetők).

Ha tehát két hitel közül az egyiknek a THM-je 7,3 százalék, a másiknak pedig a kamata, akkor az első olcsóbb, és azzal jobban jársz. Vagy másképpen fogalmazva: a 7,3 százalékos THM mellett kínált hitel olcsóbb, mint a 7,3 százalék kamatú.

Mert hát végső soron kamatcsökkentésről van szó, hisz a THM-en belül ez csökkent, a lakáshitel induló díjait nem csökkentették a bankok (ez nem is jellemző). A válasz pedig talán egyértelmű: minél olcsóbb egy hitel, neked hitelfelvevőként annál jobb.

Alacsonyabb kamatú hitelből magasabb összegre lehetsz jogosult, mert ennek a törlesztőrészlete alacsonyabb. Ha tehát neked magasabb törlesztőrészlet is belefér a jövedelmedbe, akkor az magasabb hitelösszeget jelent, feltéve, hogy ezt a hitel mögött álló fedezet értéke is megengedi.

Az általad igényelhető hitel nagyságát ugyanis ez a két dolog befolyásolja:

A kamatcsökkentés a JTM mutatót befolyásolja számodra jó irányba.

A kamatplafon, vagy helyesen nevezhetjük inkább THM plafonnak is, a lakáshitelekre vonatkozik. Azok közül sem feltétlenül mindre, hanem azokra a hitelekre, amelyeket a bank kiválaszt. Nem feltétlenül csökkentette minden bank az összes lakáshitele kamatát.

Némelyik bank pedig a kamatot ugyan csökkentette, de közben kivezette az 5 éves kamatperiódusú hiteleit, ezzel egyébként a biztonságosabb hiteligénylés felé terelve a hiteligénylőket. Minél hosszabb ugyanis a kamatperiódus, annál ritkábban változhat a hitel kamata, és annál kiszámíthatóbb a törlesztés.

A THM plafon tehát nem vonatkozik a szabad felhasználású jelzáloghitelekre, sem a fedezet nélküli hitelekre (személyi kölcsönökre).

A lakáshitelek THM-je 2022. áprilisáig 5 százalék körül volt, sőt 2020 év elejétől 2021 második negyedévéig inkább 4 százalékhoz közelített. A lakáshitelek tehát pár évig nagyon olcsók voltak. Nem is csoda, hogy a lakáshitel piac 2021-ben és 2022 elején nagyon élénk volt.

Az egyre növekvő THM-ek mellett viszont egyre kevesebben vettek fel lakáshitelt. Ehhez persze az is hozzájárult, hogy közben az ingatlanok ára is nagyon megemelkedett. Az infláció szintén, így a lakosság inkább várt, és igyekezett elhalasztani a lakásvásárlást.

A lakáshitelek THM-je 2023 januárjában volt a legmagasabb, 11,67 százalék, ami nagyjából duplája annak, amennyinek optimális esetben legfeljebb lennie kellene.

A kamatplafon bevezetése előtt a legjobban kereső ügyfelek (tehát azok, akik a jövedelmük alapján a legjobb feltételeket kaphatják a banktól) 8,5 százalékos THM-mel, vagy az alatt is kaphattak hitelt.

A 7,3 százalék azért még mindig nem ideális, de azért a 10 százalékhoz képest már nagy könnyebbséget jelent. A hitel költsége így több, mint 2,7 százalékkal lett kevesebb (vagy is lett volna akkor, ha a bankok épp eddig csökkentették volna a kamataikat, de mint látni fogod, még ennél is többet engedtek).

Ez a 2,7 százalék a hitelösszegtől függően több tízezer forintos megtakarítást jelent havonta, ennyivel alacsonyabb a havi törlesztőrészlet. Összességében, a teljes futamidő alatt már több millió forinttal kevesebbet kell visszafizetned a banknak.

Azért, mert a bankok a kamataikat mindig egy referenciakamathoz képest határozzák meg. Ez egy olyan bankközi kamatláb, amelyhez képest a bank meghatározza a saját kamatát, amely mellett hitelt kínál.

A referenciakamathoz még hozzáad a bank egy kamatfelárat, és így áll össze az ügyleti kamat, amit te fizetsz a lakáshiteledért. Ha a referenciakamat csökken, akkor a bank is egyre kedvezőbb kamatok mellett tud lakáshitelt nyújtani.

A túl alacsony kamatplafon tehát nagyon nagy veszteséget jelentene a bankok számára, amit valószínűleg nem szívesen vállaltak volna. Ráadásul ez a piaci folyamatokba való beavatkozás, ami nem biztos, hogy jó ötlet.

A kormány kérése nyomán több bank azonnal, egy hét elteltével pedig szinte az összes meghatározó bank csatlakozott az önkéntes kamatplafonhoz. Ráadásul a THM-jét gyakorlatilag minden bank a kért szint alá csökkentette.

Itt megnézheted, hogy most milyen kamat és THM mellett kaphatnál lakáshitelt.

A bankok a lakáshitelek mellé továbbra is kínálnak kamatkedvezményeket és jóváírási akciókat.

Ha a banknál számlát nyitsz, és oda adott összegű havi rendszeres utalást vállalsz, akkor ezért a legtöbb banknál kamatkedvezményt kapsz.

Konstrukciótól függően kedvezőbb kamatot kaphatsz a magasabb hitelösszegért is, vagy épp zöld hitelcélok esetén.

A hiteligénylésnél számos kedvezményt kaphatsz az induló díjakból is. A bankok egyes díjakat elengedhetnek, vagy a folyósítás után visszatéríthetnek. A jóváírások akár több tízezer forintos megtakarítást is jelenthetnek.

Érdemes arra figyelned, hogy egyes kedvezmények elveszíthetők. Ha például számlanyitásért és jövedelemérkeztetésért cserébe kaptál kedvezőbb kamatot, és az utalás mégsem történik meg, vagy nem megfelelő összegben, akkor a kedvezményt elveszítheted, akár véglegesen is.

Talán hallottál már a kamatstopról, de jó, ha tudod, hogy ez nem ugyanaz, mint a kamatplafon.

A kamatstop egy, a rövid (legfeljebb 5 éves) kamatperiódusú hitelek adósait védi a túlzott kamatemelkedéstől. A kamatstopot a bankok számára rendelet írja elő, a betartása tehát nem választás kérdése. Első körben csak a változó kamatozású, nem kamattámogatott hitelekre vonatkozott, majd később kiterjesztették a legfeljebb 5 éves kamatperiódusú hitelekre is.

Az ilyen rövid kamatperiódusú hitelek kamatfordulója jó eséllyel olyan időszakra esett, amikor a hitelek referencia-kamata sokkal magasabb szintre emelkedett, mint amennyi akkor volt, amikor az adósaik felvették a hitelt.

Előfordulhatott volna tehát olyan helyzet, hogy valaki korábban jelzáloghitelt vett fel 3,5 százalékos kamat mellett, majd a kamatperiódus lejártával már 8-9 százalékos kamattal kellett volna átszámolni a törlesztőrészleteket az újabb kamatperiódusra vonatkozóan. A kormány úgy ítélte meg, hogy egy ilyen kamatemelkedés aránytalanul nagy terhet róna az adósokra, így a 2021. október 27-i szinten maximálta a referencia-kamatokat.

A kamatstop a bankok számára jelentős veszteséget okoz, de még mindig kérdés, hogy 2025 közepén hogyan áll majd a helyzet, eléggé lecsökkennek-e addigra a kamatok ahhoz, hogy ne jelentsen veszélyt az adósokra nézve.

Ha te hosszabb időre rögzíted a hiteled kamatát, – mi általában a legalább 10 éves vagy a futamidő végéig történő kamatfixálást ajánljuk – akkor az ilyen nagy kamatváltozások ellen biztosítod be magad.

Ugyanakkor ennek is megvan a hátulütője. Hiába veszel fel lakáshitelt a kamatplafon miatt csökkentett, mondjuk 8,2 százalékos kamat mellett, ha 3 év múlva a kamatok 6 százalékon állnak.

Erre jelenthet megoldást a hitelkiváltás, bár ez nem túl népszerű Magyarországon. A legtöbben úgy gondolják, ha egyszer felvettek egy hitelt, akkor annak a futamidő végéig fizetniük kell a törlesztőrészleteit, pedig a hitelt a futamidő alatt bármikor lecserélhetik egy olcsóbb hitelre.

Éppúgy, ahogy mobil tarifacsomagot váltasz, ha a szolgáltatód kijön egy új, sokkal olcsóbb csomaggal, a hiteledet is kiválthatod egy kedvezőbb hitellel. Ezt mégis mindössze az adósok 5-7 százaléka teszi meg.

Ennek részben oka lehet a magas hitelkiváltási díj, de az MNB az adósságfék szabályokon keresztül szeretné megkönnyíteni a hitelkiváltást az adósok számára.

A minősített fogyasztóbarát lakáshiteleknél most is alacsonyabb a hitelkiváltás (előtörlesztés) díja, mint az egyébként lehetséges maximum. Míg a piaci hiteleknél legfeljebb 2 százalék lehet az előtörlesztés díja, addig a fogyasztóbarát hiteleknél 1 százalék a maximum.

Az olyan konstrukciók, amelyeket egyszeri kamatcsökkentés lehetőségével kínálnak a bankok, szintén azt a célt szolgálják, hogy ne ragadj be egy magas kamat mellett igényelt hitelbe. Ennél az opciónál a futamidő alatt egyszer van lehetőséged rá, hogy a hiteled kamatát a piaci kamatszinthez igazítsd.

Nyilván senki sem örül annak, ha le kell mondania nyereségről, pláne, ha veszteséget kell elkönyvelnie. Ugyanakkor a bankoknak is érdekük, hogy élénküljön a lakáshitel piac, és az emberek fel tudják venni azokat a hiteleket, amelyeket szeretnének. A túl drága hitel tehát a bankoknak sem jó.

Annak érdekében tehát, hogy a lakáshitelek talpra álljanak, valószínűleg megéri némi veszteséget bevállalni.

Ezen kívül pedig a várakozások szerint az ügyleti kamatok csökkenését (referencia-kamat + kamatfelár) az év végére a referencia-kamatok is követni fogják, így lényegében az ügyfeleknek kínált kamathoz „hozzácsökken” az annak alapjául szolgáló referencia-kamat is.

Arról nem beszélve, hogy a kamat csökkentése valószínűleg a piacnak – és a bankoknak is – jobb, mint egy újabb adó, amely a bankokat terhelné. Így ügyfélként is jobban járhatsz.

A bevezetésekor ezt még nem lehet tudni. Sokan valószínűleg örülnek neki, hogy olcsóbb hitelhez juthatnak, de igazán jól még így is csak akkor járhatnak, ha jogosultak kamattámogatott hitelre is (CSOK hitel), és a piaci hitellel csak ezt egészítik ki, mivel így az összes hitelen belül lesz egy olyan rész, amelyet 3 százalékos kamattal kell törleszteni.

Elfogadható szintre tehát csak egy kamattámogatott hitel tudja lehúzni a hitelek összesített kamatát. Valószínű, hogy a hiteligénylések számának komolyabb emelkedéséhez ez a csökkenés még nem elég, azaz a 8,5 százalékos THM a hitelpiac feltámasztásához nem valószínű, hogy elég lesz.

A minisztérium a bevezetés után egy hónappal vizsgálja majd, hogy a kamatplafon beváltotta-e a hozzá fűzött reményeket.