Ezek azok a kerületek, ahová mindenki költözni szeretne Budapesten - mégsem ezek a legdrágábbak

A budapesti kerületek között mindig vannak kedvencek. Ha az adatok alapján akarjuk meghatározni, hogy melyek ezek a kerületek, akkor a Duna House havi jelentései sokat segíthetnek. Ezek rendre azt mutatják, hogy egy-egy hónap kivételével, szinte mindig a XIII. kerület a legkeresettebb a budapesti kerületek között. A budapesti ingatlanvásárlást tervező ügyfelek jellemzően negyedének elsődleges célpontja ez a kerület a 23 budapesti kerület közül.

Az arány tehát elég magas, és csak ritkán fordul elő, hogy sikerül az első helyről letaszítani a XIII. kerületet. Ez legutóbb egyébként 2025 decemberében sikerült, akkor a II. kerület vette át a vezetést, mely általában szintén keresett az érdeklődők körében – így jellemzően az első ötben szerepel. Rendszerint azonban a XI. kerület inkább a második nagy kedvenc, amely többnyire 16–20 százalékos részt hasít ki az érdeklődésből.

Szintén hasonló teljesítményt mutat a pesti oldalon a XIII. kerülettel szomszédos XIV. kerület: 15–20 százalék között változik jellemzően a keresettsége. Melléjük még a két – területileg is hozzájuk kapcsolódó – belvárosi kerület sorakozik általában fel, mint a befektetők kedvence: a VI. és VII. kerület, azaz Terézváros és Erzsébetváros. (Az adatok értelmezése szempontjából fontos, hogy egy személy több preferált kerületet is megjelölhet.)

A kerületek népszerűsége valamelyest tükröződik a használt ingatlanok áraiban is, de nem teljes mértékben. Az ingatlan.com februári adataiból ugyanis az látszik, hogy a három legdrágább kerület (V., I. és XII.) nem a legnépszerűbbek közül kerül ki. Mögöttük azonban már ott sorakoznak a vevők favoritjai:

kínálati négyzetméterárral.

Ha ingatlantípusokra akarjuk bontani az adatokat, akkor abból tudunk kiindulni, hogy az Otthon Centrum 2025-re vonatkozó számai szerint Budapesten a használt téglalakások átlagos négyzetméterára 1,38 millió forint volt, a panellakásoké 1,12 millió, míg a használt házaké 797 ezer forint.

Ehhez képest a XI. kerületben a panellakásokért átlagosan 1,28 millió forintot kellett például fizetni, amelytől a XIII. kerület alig maradt el a maga 1,23 millió forintos átlagértékével, míg a XIV. kerületben 1,16 millió forint volt az átlagos négyzetméterár. A két belvárosi kerületben panellakással nem találkozunk, de a II. kerületben is szerény a kínálat.

A zenga.hu panellakásokra vonatkozó februári adatain is pontosan látszik, hogy a három legdrágább kerület a XI., a XIV., majd a XIII. kerület, előbbinél 1,5 millió forint feletti, míg utóbbi kettőnél 1,4 millió–1,4 millió forintot közelítő kínálati négyzetméterárral.

Ha a téglaépítésűeket nézzük, akkor kerületenként 800 ezer és 1,8 millió forint közötti sávban mozogtak az árak tavaly. A legdrágább itt sem valamelyik népszerű kerület volt, hanem az I. kerület 1,84 millió forintos átlagárral. Szorosan követte azonban a legkeresettebbnek számító XIII. kerület 1,7 millió forintos átlaggal, míg a XIV. kerületben 1,26 millió forintos átlaggal lehetett találkozni.

A családi házak árait tekintve a III. kerület volt a legdrágább, ahol a használt házak átlagos négyzetméterára elérte az 1,2 millió forintot, de a II. és XI. kerületben mért árak is csak minimálisan maradtak el ettől. A pesti oldalon a XV. kerület számított a legdrágábbnak 900 ezer forintos négyzetméterárral, amelyet a népszerűségi lista első helyein szereplő XIV. kerület követett.

Az ingatlan.com adatai szerint a budapesti piacon februárban a bérleti díjak középértéke 260 ezer forintot tett ki. Ugyanakkor itt is az látszik, hogy a legdrágább kerület nem a legnépszerűbb, hiszen az az V. kerület, igaz utána már következik

hirdetési bérleti díjjal. Ami alapján leginkább az látszik, hogy a bérleti díjak tükrözik talán legkevésbé az egyes kerületek népszerűségi listán elfoglalt helyét.

A kerületek népszerűsége az újépítésűek kínálatával erősebb összhangban van, hiszen mint például az OTP Ingatlanpont adataiból is kiderül: a legtöbb új lakást a XIII. kerületben értékesítették, ahol az eladások száma meghaladta a kétezret, amit a XI. kerület szorosan követett, de erős volt az újépítésű kereslet a XIV. kerületben is. Ugyanakkor a harmadik helyre a X. kerület jutott fel az újépítésű kínálatban.

Az eladatlan, már építés alatt álló lakások száma 2026 elején közel 7600 volt, ebből csak a XIII. kerület mintegy kétezret, a XI. pedig 1500-at ad. Ráadásul 2026-ban a XIII. kerületben akár 3100 új lakás is elkészülhet, jövőre pedig további 2400. A XI. kerület idén 800, 2027-ben 1900 új lakással bővítheti az állományt.

A Duna House adatai szerint a legtöbb meghirdetett újépítésű otthon – több mint 9000 darab – 2025 utolsó negyedévében a XIII. kerületben várta az érdeklődőket, majd 6300 lakással a XI. kerület kínálata, és 2800 lakással a IX. kerület következett a sorban.

Ha pedig az újépítésűek árait nézzük, akkor az Eltinga adataiból kiderül, hogy 2026 első negyedévében ugyan az V. kerület vezetett az árakat tekintve, de

Habár ezek az árak magasnak tűnnek, várhatóan 1,5 millió forintnál olcsóbb újépítésű ingatlanok is megjelennek a kínálatban. A kiemelt státuszt kapott projektek közé olyanok is bekerültek, melyek a XI., a XIII. és a XIV. kerületekben találhatók, így a jövőben is várhatóan megmarad ezek népszerűsége, míg Terézváros és Erzsébetváros pedig továbbra is a befektetők kedvelt terepe marad.

Ha újépítésű ingatlant vennénk a legnépszerűbb XIII., XI. vagy akár a XIV. kerületekben, akkor kiemelt projekteknél az Otthon Start hitel is felhasználható lesz, hiszen a bennük található lakások 70 százalékának meg kell felelnie a kamattámogatott hitel követelményeinek. És habár támogatott hitelről van szó, mégis találhatsz eltéréseket a banki ajánlatoknál.

A Gránit Bank például már 2,79 százalékos éves kamattal kínálja az Otthon Start hitelt. Ráadásul további kedvezmények is elérhetők a támogatott hitel mellé: így akár 320 ezer forint egyszeri jóváírás jár az igénylőknek akkor, ha minden feltétel teljesül, és ketten nyitnak a banknál új lakossági számlát. Emellett az induló költségeknél is jelentős kedvezményekkel találkozhatsz, sőt 10 százalék engedményt ad a hitelhez kapcsolódó lakásbiztosítás díjából is.

A Gránit Bank mellett további négy pénzintézet kínál 3 százalék alatti kamatot az Otthon Start hitelnél: a MagNet Bank szintén nemrég mérsékelte 2,8 százalékra a hitel éves kamatát, amihez egyszeri jóváírásként 200 ezer forintot kaphatsz, de az induló költségeknél is megjelennek jelentős kedvezmények.

Ugyancsak 2,8 százalékra csökkentette februártól a kamattámogatott hitelnél az éves kamatot az UniCredit Bank, ahol 250 ezer forintos egyszeri jóváírás érhető el az előírt feltételek teljesítése esetén. A bank egyszeri 250 000 forintot jóváír a számládon, ha 2026. március 31-ig igényled a hitelt és az 2026. május 31-ig folyósításra kerül. Emellett visszatérítik a közjegyzői okirat díját maximum 50 000 forintig.

Az MBH Bank a prémium banki és privátbanki ügyfeleknek kínál évi 2,89 százalékos kamattal Otthon Start hitelt. 10 millió és 30 millió forint közötti hitelösszeg esetén ráadásul a bank 230 000 forintot jóváír a számládon, de ha 30–50 millió forint közötti a hitel összege, akkor ez már 330 000 forintra nő a jóváírás összege egyéb feltételek teljesítése esetén.

A CIB Banknál 2,95 százalékos az Otthon Start kamata, amihez 200 ezer forint jóváírás érhető el, de ugyanígy 200 ezer forintos jóváírást kaphat az igénylő a K&H banknál is néhány feltétel esetén.

A Raiffeisen Banknál ugyancsak 200 000 forint jóváírás jár 2026. március 31-ig beadott igénylés, és 2026. június 30-ig kiállított hitelígérvény alapján folyósított hitelnél, de a közjegyzői díjból is elengednek – a többi díj mellett – 50 000 forintot, ha 2026. március 31-ig igényled ezt a hitelt és a hitelösszeg legalább 5 millió forint.

Az OTP Banknál pedig, ha az igénylő nyolc éves futamidejű lakástakarék-szerződést is köt a hitel felvételével párhuzamosan, az első éves szerződés szerinti összeget – de legfeljebb 240 ezer forintot – jóváírják az OTP-nél vezetett lakástakarék-számláján.