Zártkerti ingatlant vennél? Ezekre mindenképpen figyelj!
A zártkerteknek mindig is megvolt a maga vevőköre az ingatlanpiacon, akik megkötötték a szükséges kompromisszumokat a lényegesen alacsonyabb vételárért cserébe. A jogi szabályozás és az Otthon Start miatt a helyzet az elmúlt hónapokban változott, az árak emelkedésnek indultak. De mit tudnak a zártkertek, és mire kell figyelni velük kapcsolatban jogi és hitel szempontból?
Mi történik most a zártkertek ingatlanpiacán?
Míg az országos lakáspiacon lassult az áremelkedés, a zártkertek esetében 15–20 százalékos drágulás látható - jelezte néhány napja közzétett elemzésében a Duna House. Ennek elsősorban az az oka, hogy a zártkerti szabályozás és a hitelezés változása már elkezdett beépülni az árakba.
Ezzel az árnövekedéssel együtt azonban még mindig olcsóbbak a zártkerti ingatlanok. Akár 55–70 millió forintért elérhetők, míg egy hasonló paraméterekkel bíró belterületi családi házért 80–100 millió forintot kell fizetni.
Az olyan Budapest környéki településeken, mint Érd, Dunakeszi vagy Szentendre, 25–30 százalékkal bővült a zártkertek iránt érdeklődők száma az előző évhez képest. Az ingatlanközvetítő hálózat egy példát is említ, miszerint Érden egyetlen hónap alatt 63 millióról 70 millió forintra nőtt egy átlagos zártkerti ház ára.
Tapasztalataik szerint a vidéki nagyvárosokban, így például Debrecenben vagy Győrben is érezhető változás a zártkertek piacán. Ezekben a városokban az ipari beruházások miatt megugró belvárosi árak elől menekülnek a vevők a külterületekre.
A kínálat csúcsán ma már félmilliárdos zártkerti ingatlanok is megjelennek: Szentjakabfán 550 millióért, Balatonfüreden pedig közel 500 millió forintért kínáltak panorámás, luxusszintű zártkerti birtokokat.
Milyen előnyeik és hátrányaik vannak a zártkerti ingatlanoknak?
Annak ellenére, hogy emelkedtek az árak és vannak kirívóan drága zártkerti ingatlanok, ezek továbbra is az egyik legolcsóbb megoldást kínálják lakhatásra a budapesti vagy akár vidéki ingatlanpiacokon is. Így a legfőbb előnyük az olcsóságuk, habár az utóbbi hónapok folyamatait látva ez azért fokozatosan csökkenhet.
Emellett érdemes figyelembe venni a természetközeliségüket, zöldövezeti elhelyezkedésüket. Sokan – különösen a fiatalok – pozitívumként élik meg, hogy viszonylag távol vannak a “civilizációtól”, ugyanakkor még sincs tőlük elérhetetlen messzeségben a város.
Ugyanebből következően azonban elég sok kompromisszumot is meg kell kötnie a tulajdonosoknak. Ezek közé tartozik a nem megfelelő infrastruktúra. A zártkerti ingatlanok többségének nemcsak a megfelelő közművesítettség hiányzik – ami azért nem mellékes a kényelem szempontjából –, hanem gyakran a megközelíthetőséggel is akadnak problémák.
Ezek a területek olykor csak földúton érhetők el, és olyan is előfordul, hogy autóval sem közelíthetők meg, legalábbis egészen az ingatlanig, így szükség lehet egy néhány százméteres sétára az elérésükhöz.
És habár a környezet valóban “zöld”, ez sokszor inkább elhanyagoltat és elvadultat jelent, vagyis gyakran nem kifejezetten vonzó környékeken találhatók az ilyen ingatlanok. És az alacsony árral jár az is, hogy a szomszédok szociális helyzetéből adódó szituációk olykor problémát okoznak.
Mire kell figyelni a zártkerteknél jogi szempontból?
A zártkerti ingatlanok kapcsán jogi szempontból a legfontosabb, hogy ha lakóingatlant akarsz rajta építeni vagy legálisan lakóingatlanként használni a rajta álló épületet, akkor először ki kell vonni a területet a mezőgazdasági művelés alól.
Ennek kapcsán fontos változás, hogy 2025. június 28. óta az önkormányzatok dönthetnek úgy, hogy náluk a zártkerti ingatlanok tulajdonosai kérhetik az egyszerűsített átminősítést. Ebben az esetben a tulajdonos a földhivatalhoz nyújthat be átminősítési kérelmet, amelyben hivatkoznia kell a vonatkozó önkormányzati rendeletre, és csatolni kell az előírt dokumentumokat.
Ez azonban nem jelenti automatikusan azt, hogy az ingatlan területe beépíthetővé és/vagy belterületté válna. Azt, hogy az ingatlan beépíthető-e, az övezeti besorolás és a helyi építési szabályzat (HÉSZ) határozza meg. Ahogy azt is, hogy milyen feltételekkel építhető be: mekkora lehet az épület, milyen lehet a beépítési mód, mekkora az előírt zöldfelület stb., és hogy van-e egyéb korlátozás a területre vonatkozóan.
2026. január 14-étől ugyan egyértelműbbé váltak a TÉKA (Településrendezési és Építési Követelmények Alaprendelete) zártkertekre vonatkozó szabályai a mezőgazdasági művelés alól kivett telkek beépíthetőségével kapcsolatban.
A megváltozott szabály szerint a mezőgazdasági övezetben lévő, zártkerti művelés alól kivett telken építmény legfeljebb 10 százalékos beépítettséggel helyezhető el telekmérettől függetlenül.
De ez a változás sem jelenti azt, hogy innentől ekkora lakóépületet lehetne felhúzni minden érintett ingatlanon.
Emellett arra is érdemes figyelni, hogy a zártkerti telkeken található felépítmények egy jelentős része korábban nem a jogszabályoknak megfelelően – engedély nélkül, vagy engedéllyel, de nem lakóház besorolásúként – épült. Ez pedig azt jelenti, hogy ebben a formában lakáshitel sem vehető fel rájuk.
Ha a ház több mint 10 éve épült, fennmaradási engedély kérhető rá, azonban ilyen esetben továbbra is kérdéses a lakóingatlan besorolás. Ha a terület nem beépítésre szánt, akkor nem sorolható át lakóházzá.
Hogyan hitelezik a bankok a zártkerteket?
2026. január 1-jétől – a 227/2025. (VII. 31.) kormányrendelet változása alapján – már nem csak belterületi, hanem külterületi és zártkerti ingatlanokra is elérhetővé vált az Otthon Start hitel. Fontos ugyanakkor, hogy a rendeletnek az a része nem változott, miszerint csak lakáscélú ingatlanok finanszírozhatók a kamattámogatott hitellel.
Ahhoz, hogy hitelt kapj a zártkerti ingatlanra, annak
- a lakhatási igények kielégítésére alkalmasnak kell lennie,
- lakóingatlanként kell szerepelnie az ingatlan-nyilvántartásban, valamint
- a banknak el kell fogadnia fedezetként.
Ez általában – Otthon Start és egyéb állami támogatások, például CSOK Plusz esetén is jogszabályban meghatározott módon – csak abban az esetben lehetséges, ha az ingatlan
- legalább egy 12 m²-nél nagyobb lakószobával,
- konyhával vagy legalább egy 4 m²-es, önállóan szellőző főzőtérrel,
- fürdőszobával és WC-vel is rendelkezik,
- tehát eléri a megfelelő komfortfokozatot.
További banki feltétel a megfelelő közműellátottság, vagyis: legyen bevezetve az áram (csak napelemes energiaellátás nem elfogadott), ivóvíz minőségű legyen vízellátás – akár hálózatból, akár kútból (de igazolni kell) –, be legyen kötve a csatorna, vagy valamilyen elfogadott műszaki megoldású szennyvíztároló legyen kiépítve.
A bankoknál az is kizáró ok lehet, ha nem egyezik a telken található épület a térképmásolaton szereplővel. Így ezt előbb rendezni kell, már amennyiben lehetséges.
Végül fel kell készülni arra is, hogy ha az előbbiek mind rendben vannak és a bank elfogadja fedezetként az ingatlant, az értékbecslők óvatosak a külterületi ingatlanokkal, így a minimálisan elvárt 10 százalékos önerő a valóságban akár a vételár 40-50 százalékát is elérheti.
Ha viszont a bank nem hitelezi az ingatlant, akkor lehetőségként felmerül:
- a szabad felhasználású jelzáloghitel, amelynél a fedezetet egy másik ingatlan jelenti;
- egy szabad felhasználású személyi kölcsön;
- támogatott hitelek között a Babaváró hitel és a Munkáshitel.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
