Kamatstop vége: ennyivel nőhet a lakáshitelesek törlesztőrészlete októbertől

Csaknem öt év után megszűnhet a több százezer lakáshiteles törlesztőrészletének meredek emelkedését megakadályozó kamatstop. A BiztosDöntés.hu kiszámolta, milyen havi többletkiadás jelent ez egy átlagos adós számára szeptember 30-át követően. Az érintett adósok számára jó hír, hogy a legdurvább időknél már sokkal alacsonyabban vannak a szerződések alapján alkalmazható kamatok, és a fizetések emelkedése miatt sem lesz már akkora ez a tehernövekedés, mintha két-három éve szüntették volna meg a a kamatstopot. Megnéztük, mit mutatnak a pontos számok, és a hitelszerződések típusa szerint mire kell készülniük az adósoknak az ősz folyamán.

A kormány társadalmi egyeztetésre bocsátott tervezete szerint 2026. szeptember 30-ával megszűnik a lakossági jelzáloghitelek eredetileg 6 hónapra bevezetett, de már csaknem 5 éve fennálló kamatstopja. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint a kamatstop hatálya alá tartozó hitelállomány összesen 842 milliárd forintot tett ki 2025 év végén. Darabszámot tekintve a közel 218 ezer érintett szerződés a teljes hazai jelzáloghitel-szerződéses állomány több mint a negyedét jelenti.

Az MNB jelentése kiemeli, hogy az érintettek között 19 ezer adós tekinthető pénzügyileg kifejezetten sérülékeny helyzetűnek. Esetükben 164 milliárd forintnyi kamatstopos jelzáloghitel-állományról és további 110 milliárd forint egyéb hitelről van szó. Számukra a kormányzat a kamatstop megszüntetésével párhuzamosan, a bankok bevonásával egyedi, célzott támogatási rendszer kidolgozását ígéri szeptember végéig.

A kamatstop nem szüntette meg a változó kamatozású jelzáloghiteleknél a kamatemelés lehetőségét, de meghatározta annak maximális mértékét.

A változó kamatozású hitelek ára alapvetően két részből áll: egy, a szerződésben rögzített, folyamatosan mozgó piaci kamatból (ez a referencia-kamat, mint például a BUBOR) és a bank ehhez tett fix részéből (ez a kamatfelár).

A kormányrendelet a maximálisan alkalmazható referenciakamat mértékét rögzítette a 2021. október 27-i szinten. Ebből fakadóan a kamatfordulók idején a bankok akkor sem alkalmazhattak ennél magasabb referenciakamatokat, amikor azok már ennél sokkal magasabban jártak.

Az MNB adatai alapján az érintett hitelek átlagos összege (még fennálló tőketartozása) 3,86 millió forint. A BiztosDöntés.hu kiszámolta, hogy 4 millió forint fennálló tőketartozás, 6 év (72 hónap) hátralévő futamidő és a referencia-kamaton felül megfizetendő 2 százalékos fix kamatfelár esetén milyen változást hoz a lakáshitelek törlesztőrészletében a kamatstop megszűnése. A kalkulációk a 2026. június 12-én érvényes referenciakamatok (BUBOR-szintek) alapulvételével készültek.

1. példa: 3 havi kamatperiódusú hitel (3 havi BUBOR-hoz kötött)

2. példa: 6 havi kamatperiódusú hitel (6 havi BUBOR-hoz kötött)

3. példa: 12 havi kamatperiódusú hitel (12 havi BUBOR-hoz kötött)

Bár a referenciakamatok még ma is lényegesen magasabbak, mint a kamatstopban alkalmazható maximális értékek, a viszonylag alacsony átlagos tőketartozás és a rövid, 6 éves hátralévő futamidő miatt a törlesztők forintban mért növekedése már kontrollálható keretek között marad. Ennek az emelkedésnek a hatását az elmúlt években végbement jelentős hazai bérnövekedés is hatékonyan tompíthatja az az adósok havi kiadásaiban. A hatás megjelenése és mértéke azonban erősen függ a hitel típusától.

A rövid kamatperiódusú hitelek adósai kapják a nagyobb pofont. A 3, 6 és 12 havi, közvetlenül a bankközi referenciakamathoz kötött hitelek szinte azonnal megérzik a kivezetést. Amint elérkezik az október 1. utáni első esedékes kamatfordulójuk, átárazódnak a hiteleik az akkori BUBOR-szintek alapján. Ez náluk konstrukciótól függően egy 10-11 százalékos törlesztőrészlet-növekedést, azaz havi 6300-7100 forintos plusz kiadást jelent a példaszámításban szereplő jelzálogkölcsön esetén.

A hosszabb kamatperiódusú (3 és 5 éves) hitelek adósai védettebb helyzetben vannak, náluk nem nő meg automatikusan a törlesztő októberben. Ők nem közvetlen referenciakamathoz, hanem az MNB által felügyelt hivatalos Kamatváltoztatási Mutatókhoz igazodnak. A kamatstop után ezek alapján számolt piaci kamatuk a hitel saját, szerződés szerinti soron következő rendes fordulónapjától élhet, ekkortól nő a törlesztőrészletük.

Fontos és pozitív körülmény, hogy a kamatstop megszűnésének idejére és azt követően az MNB várhatóan tovább csökkentheti az alapkamatát. Amennyiben ez bekövetkezik, már alacsonyabbak lehetnek a referenciakamatok és kamatváltoztatási mutatók is, és ebből fakadóan a mostani példákban szereplőknél valamivel kisebb lehet a törlesztőrészlet-emelkedés.

A BiztosDöntés.hu hitelkalkulátora alapján a piaci lakáshitelek éves kamata jelenleg 6,18 és 7,89 százalék között mozog. Ez azt jelenti, hogy míg a régi, kamatstopos jelzálogkölcsönök kamata a szerződéses felárak miatt sok esetben 7,5-8 százalék körüli szintre ugrana vissza. A piacon tehát ma ennél olcsóbb, ráadásul végig fix kamatozású konstrukciók is elérhetők. A különbség azonban nem okvetlen akkora, hogy érdemes legyen kiváltani a régi, már nem kamatstopos hitelt másikra. Különös tekintettel a kiváltással járó költségekre, mint például a meglévő hitel végtörlesztésének díja és az új kölcsön induló költségei (értékbecslés, közjegyzői díj, földhivatali díj stb.). Ráadásul az elkövetkező években a referenciakamatok további csökkenése esetén a régi hitelek kamata is lejjebb mehet még.

A BiztosDöntés.hu szakértői szerint az érintett adósoknak ebben a helyzetben az nyújtja a legnagyobb biztonságot, ha az események passzív megvárása helyett előkeresik a hitelszerződésüket, ellenőrzik a pontos kamatperiódust, és megvizsgálják a hitelkiváltás vagy a bankon belüli kamatfixálás lehetőségét, amivel elejét vehetik az őszi törlesztőrészlet-ugrásnak.