Ingatlanpiac: ezek most a legdrágább vidéki városok Magyarországon

Ha ingatlanpiaci szempontból a legdrágább hazai városokat keressük, akkor jó támpontot nyújtanak ehhez a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) vármegyeszékhelyek négyzetméteráraira vonatkozó adatai. Igaz, ezek az adatok egyelőre 2025 második negyedévével zárulnak, azonban mint az a számokból is látszik, azóta komolyabb változás nem következett be.

A négyzetméterárakat tekintve 2025 második negyedévében az első öt legdrágább vármegyeszékhely sorrendje így alakult:

Mint a KSH második negyedéves jelentésében megállapítja, a vármegyeszékhelyek közül Debrecen lakásárai voltak a legmagasabbak, ugyanakkor a vármegyeszékhelyek lakáspiacát a budapestinél mérsékeltebb áremelkedés mellett a fővárosihoz hasonló átrendeződés jellemezte: miközben a családi házak négyzetméterára 4,9 százalékkal nőtt, a panel és nem panel társasházi lakások azonos ütemben, 15 százalékkal drágultak.

A budapesti árak kapcsán érdemes tudni, hogy ekkor Budapesten a lakások négyzetméterára 1,2 millió forintra emelkedett. A családi házakban 800 ezer forint fölötti, a panelházakban 1,1 millió, a nem panel társasházi lakásokban közel 1,3 milliós négyzetméteráron keltek el a lakások. Az átlagos budapesti négyzetméterár 24 százalékkal volt magasabb az előző év azonos időszakinál.

Ezek az adatok azonban még csak a tavalyi év első félévére adnak támpontokat a vidéki városok teljesítményére vonatkozóan.

Az ingatlan.com 2026. februári kínálati adatai alapján is az előbbi városok szerepelnek az első öt helyen a vidéki városok listáján, azonban a sorrend valamelyest eltér:

A portál az árak kapcsán meg is jegyzi, hogy a használt társasházi lakásokat nézve Debrecen után Szeged is belépett az “egymillió forintos klubba”. Utóbbi városban egyébként már ezen szint felett jár a használt társasházi lakások medián négyzetméterára.

Ezen árszint közelében található Székesfehérvár és Győr is, előbbi városban 998 ezer, utóbbiban 977 ezer forint a négyzetméterár, miközben Budapesten az átlag négyzetméterár az ingatlan.com-nál elérte az 1,5 millió forintot, pedig februárban 0,5 százalékkal mérséklődtek az árak januárhoz képest.

Országosan is felére csökkent azonban februárban a havi drágulás üteme: 0,7 százalékkal nőttek az árak az év első hónapjához képest, míg januárban még 1,5 százalékos volt a havi árnövekedés tempója.

Éves szinten is lassult a lakásdrágulás üteme (15,6 százalék lett csak az előző év azonos időszakához képest), ugyanakkor Közép-Dunántúl 18,6 százalékos és Dél-Alföld 18,5 százalékos drágulással meghaladta az országos átlagot.

Visszatérve a KSH adataihoz, azokból az is kiderül, hogy az előbb említett városok nemcsak az árakat tekintve emelkednek ki, hanem a legtöbb újépítésű lakás is itt épül. A megyei jogú városok közül kiemelkedik Debrecen 926 és Szeged 864 engedélyezett lakással, de 500-nál több lakásra adtak ki engedélyt Győrben és Székesfehérváron is.

Ráadásul az Otthon Start programhoz kapcsolódóan eddig nemzetgazdaságilag kiemeltté nyilvánított, illetve társadalmi egyeztetésen lévő lakóingatlan-beruházások a fővároson kívül Debrecent, Szegedet és Veszprémet érintik (illetve Budaörsöt, ami viszont elsősorban a budapesti agglomeráció része). Ezekben az átadott lakások 70 százalékának meg kell felelnie az Otthon Start hitel feltételeinek, azaz négyzetméteráruk 1,5 millió forint alatt lesz.

Ha a bérleti piacot nézzük, ott is megjelenik ezeknek a városoknak az elsősége az árakat tekintve. A KSH adatai szerint februárban Debrecen volt a legdrágább, ahol 220 ezernél tart a bérleti díjak mediánja, utána következik Győr 200 ezer forinttal, majd Székesfehérvár 190 ezerrel. Szegeden és Veszprémben pedig egyaránt 180 ezer forintos átlagos értéket mutatnak az albérleti díjak, ugyanakkor a 180 ezres bérleti díjú városok közé már több másik vidéki vármegyeszékhely is felkerült.

Debrecen vagy Győr neve kapcsán egyértelmű a kapcsolat a fejlett iparral, hiszen előbbi esetében elsősorban a BMW vagy a CATL, míg utóbbinál az Audi a húzónév. Ezek a gyárak indokolják is a magasabb árakat, hiszen forgalmat generálnak az ingatlanpiacon, ráadásul az átlagfizetések is magasak. A bérek azonban nincsenek teljes összhangban az ingatlanárakkal:

Míg Győr az ingatlanárakat tekintve nem az élen szerepel, az átlagfizetések mégis ott a legmagasabbak. Győr esetében az Audi és a hozzá kapcsolódó beszállítói hálózat már évtizedek óta alapvetően meghatározza a győri ingatlanpiacot.

Ugyanakkor ez némi hullámzást is eredményez, hiszen amikor a gyár bővítést, új modell gyártását vagy fejlesztést jelent be, az megnöveli a munkaerőigényt, ami a lakások és bérlemények iránti keresletet is fokozza, elsősorban a belvárosban és Révfaluban. Ezzel szemben a termelés visszaesése vagy visszafogása miatt azonnal óvatosabbá válnak a vevők. Ennek ellenére hosszabb távon mégis a gyár jelenléte ad stabilitást a győri ingatlanpiacnak.

A kereseti adatok alapján az is látszik, hogy míg Debrecen és Székesfehérvár járások esetében közel azonos az átlagbér, addig 2025 második negyedévében a KSH szerint közel 200 ezres volt a különbség az ingatlanok négyzetméteráraiban. A 2026 februári ingatlan.com-os adatok alapján azonban már jóval szűkebb ez a különbség.

Székesfehérvár kapcsán érdemes tudni, hogy a város egyre inkább Budapest agglomerációjának tekinthető, hiszen tömegközlekedéssel mintegy fél óra alatt elérhető a főváros, tehát nincs számottevő többlet az agglomerációs ingázáshoz képest. Így az ingatlanpiaci érdeklődők jelentős része Budapestről vagy a főváros környékéről érkezik. Ennek elsősorban az az oka, hogy azok számára, akiknek túl drága a budapesti lakhatás, olcsóbb ingatlant vásárolni Székesfehérváron. Hiszen a négyzetméter-átlagárakat tekintve több mint félmillió forint volt a különbség a főváros és Székesfehérvár között februárban.

Veszprém ugyanakkor a Balatonhoz esik közel, és kellemes életteret biztosít az itt lakóknak, hiszen az ingatlanközvetítők elmondása szerint jó a közbiztonsága, a felsőoktatás és a középfokú oktatás is folyamatosan bővül, miközben a nagy ipari cégek és kereskedelmi láncok folyamatosan terjeszkednek, és így munkalehetőségeket biztosítanak az itt lakóknak vagy az ide költözőknek.

Végül Szeged esetében is felmerül, hogy ott most egy nagy ipari beruházás jelent meg a BYD-nek köszönhetően. Az ingatlanközvetítők szerint ez azonban egyelőre közvetlenül nem befolyásolja az ottani ingatlanpiacot, a befektetők még óvatosak ezzel kapcsolatban. A város ingatlanpiacára így inkább az egyetem jelenléte gyakorol hatást, ami nemcsak a bérlakások bérleti díjában, hanem az eladó ingatlanok iránti keresletben is jelentkezik.