Lépett az OTP Bank: még nehezebb lesz kiszállni a korszerűtlen ingatlanokból

A rossz állapotú ingatlanok komoly esélyt kaptak tavaly ősszel arra, hogy jó áron találjanak vevőt, köszönhetően az Otthon Start miatti fokozott keresletnek. Már a konstrukció indulása előtt elindult ugyanis a vevők rohama, hogy lecsapjanak a megfelelő ingatlanokra, és szeptember első napjaiban már be is adhassák a hiteligénylésüket valamelyik bankhoz.

Az Otthon Start sikere borítékolható volt, hiszen a maximum 3 százalékos kamat kevesebb mint fele a piaci lakáshitelek 6-8 százalékos kamatának. Ráadás az Otthon Start jogosultsági feltételei sem túl szigorúak, például olyanok is első lakásszerzőnek minősülnek a jogszabály alapján, akiknek 50 százalék vagy az alatti tulajdonrészük van lakóingatlanban.

Az eredmények igazolták a várakozásokat: tavaly az új lakáshitel-szerződések összege csaknem 46 százalékkal, 1 970 milliárd forintra nőtt. Az új lakáshitel szerződések száma is megugrott: míg 2024 utolsó három hónapában átlagosan 6 051 hitelszerződést írtak alá a bankoknál, 2025 szeptembere és decembere között 9 874 darab volt ugyanez.

Az ingatlanpiaci lázat jól szemlélteti a Duna House havi tranzakciószám becslése is: míg 2025. júliusban 9 492 darab használt lakás cserélt gazdát, ez szeptemberre 13 426 darabra nőtt, ennyi adásvételre pedig az elmúlt négy évre visszatekintve még nem volt példa egyetlen hónapban sem.

Nem csak az ingatlanpiaci kereslet, hanem az árak is komoly felfutáson vannak túl. A KSH adatai szerint az előző év azonos időszakához viszonyítva 2025. harmadik negyedévében reálértéken 16 százalékkal nőttek a lakásárak Magyarországon, amire a megfigyelések kezdete óta nem volt példa.

Ha pedig a 2015-ös bázishoz viszonyítunk, akkor azt látjuk, hogy nominálisan 375 százalékos áremelkedés volt Magyarországon, miközben az eurózónában 155 százalék, az Európai Unióban pedig 164 százalékos volt a drágulás.

Mindezek miatt a vevők kényszerhelyzetbe kerültek, nem csak az alku lehetősége szűnt meg, hanem sokszor licitek alakultak ki, hogy kié legyen egy-egy ingatlan. Ebben a helyzetben sokan vásároltak akár rossz állapotú ingatlant, amit majd a későbbiekben legfeljebb felújítanak, de arra is sokan apellálhattak, hogy idővel még feljebb mennek az árak, így az öt éves eladási moratórium lejártát követően haszonnal adhatnak túl rajta.

A helyzet azonban mostanra jelentősen megváltozott. Egyrészt az adásvételek számában a szeptemberi csúcs óta folyamatos lecsorgást láthatunk: januárban már csak 7 662 használt ingatlant vásároltak, amit az elmúlt öt évben kizárólag 2023. első hónapja múlt alul (5 853 darab). Az áremelkedést illetően is történhetett változás annak ellenére, hogy az Otthon Start szempontjából érdekes, 2025 utolsó három hónapjáról még nincsenek pontos KSH adatok. A drágulás üteme valószínűleg lassulhatott, amit a forgalom visszaesése is alátámaszthat.

Ezek következtében a piacon várhatóan lassan kiegyenlítődik a kereslet és a kínálat, az utóbbit erősíthetik majd a gőzerővel épülő új, Otthon Start kompatibilis lakóparkok, amelyek gyorsított hatósági eljárásban és rugalmasabb szabályozási keretek között valósulhatnak meg. Ez becslések szerint akár 50-60 000 új lakást is jelenthet, amelyek legalább 70 százalékának meg kell felelnie az Otthon Start feltételeinek, így például a bruttó négyzetméteráruk nem haladhatja meg az 1,5 millió forintot.

Egy MNB rendelet szerint 10 százalék önerő is elegendő lehet például egy energiatakarékos ingatlan esetében, ha az energetikai besorolása legalább A+ és a maximális primer energiafogyasztás 68 kWh/m2/év. Elméletileg nincs ilyen megkötés, ha az igénylő első lakásvásárló: egyik igénylő sem rendelkezett korábban vagy rendelkezik jelenleg ingatlanban 50 százalékot elérő tulajdoni hányaddal, vagy ha van is ilyen, akkor jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog (özvegyi jog) van az ingatlanon vagy az ingatlan nem lakóház/lakás besorolású.

Ugyanakkor a bankok lehetnek a rendeletben foglaltnál szigorúbbak, és élnek is ezzel a lehetőségükkel. A rossz állapotú, energetikailag korszerűtlen ingatlanokat a gyakorlatban szigorúbban hitelezik a bankok, például rendszerint nagyobb, akár 20 százalék feletti önerőt is kérhetnek.

A szigorúbb hitelezés feltételeit az OTP Bank ráadásul a napokban írásban is rögzítette, egyértelművé téve a helyzetet. Február 16-tól ugyanis Budapesti és a kiemelt nagyvárosok kivételével kizárólag akkor adnak 10 százalékos önerővel lakáshitelt, ha a megvásárolni kívánt ingatlan energetikai besorolása legalább C kategóriájú, vagyis korszerűnek minősül. A magyarországi, körülbelül 4,5-4,6 milliós lakásállománynak kevesebb mint 10 százaléka lehet ilyen, ami persze nem meglepő, hiszen a lakóingatlanok több mint 80 százaléka 1990 előtt épült.

Az OTP-t várhatóan más bankok is követhetik, így tovább nőhet az árkülönbség a korszerű és a rossz állapotú ingatlanok között, hiszen a hitelezhetőség minden esetben befolyásolja a piaci árat is.