KSH: már az idei első negyedévben megtorpant az ingatlanár-emelkedés
Egyelőre még csak a 2026-os év első negyedéves adataival állt elő a KSH július utolsó napján, azonban a számokból látszik, hogy már ekkor megakadt az árak emelkedése: negyedéves szinten mérséklődött az árindex. Ugyanakkor a számokból az is kiderül, hogy az Otthon Start eddig még nem látott mértékű megugrást okozott az árakban a tavalyi harmadik negyedévben.
Miután múlt hét pénteken a Magyar Nemzeti Bank (MNB) közzétette az első és – némi meglepetést okozva – második negyedéves ingatlanárakra vonatkozó adatait, most a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) is kis csúszással előállt első negyedéves lakásárindexével. Ezekből az adatokból az látszik, hogy negyedéves szinten már az első negyedévben csökkenést mutatott a KSH lakásárindexe, mégpedig reálértelemben 3 százalékos mértékben.
A statisztikai hivatal főbb megállapításai:
- 2024-ben 25, 2025-ben további 12%-kal nőtt a lakáspiaci forgalom, így elérte a 147 ezret, de várhatóan 150 ezernél állapodik meg a még beérkező adatok után;
- 2026 I. negyedévében már nem nőtt tovább a lakáspiac: egyelőre 11 százalékos a mérséklődés az előző év azonos időszakához képest, de a még később beérkező adatok miatt elérheti a tavalyit;
- a 2025. évi 20 százalékos nominális lakásár-emelkedés után 2026 I. negyedévében lassulás következett be az áraknál;
- az I. negyedévben az előző negyedévhez képest az összevont lakásárindex nominálisan 2,5, reálértelemben 3,0 százalékkal csökkent.
Az utóbbi nominális adat egyébként valamelyest magasabb lett, mint az előzetesen jelzett 2,2 százalékos érték.
Először Budapesten jelentkezett a forgalom csökkenése
2024-ben 25, 2025-ben további 12 százalékkal nőtt a lakáspiaci forgalom. Ez számszerűsítve 147 ezer tranzakciót jelent, de ez a még beérkező adatok figyelembevételével elérheti a 150 ezret. A 2026. I. negyedévi forgalom egyelőre 11 százalékkal elmarad az előző év azonos időszakitól (32,5 ezer eladás), de a KSH szerint az összes tranzakció beérkezése után várhatóan eléri a 36 ezret, azaz a tavalyi év azonos időszakának szintjét.
A jelentésből az is kiderült, hogy az Otthon Start Program 2025. III. negyedévi indulásakor az országos összesített forgalom 25 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit:
- a vármegyeszékhelyeken 47 százalékkal,
- a kisebb városokban 26 százalékkal,
- a községekben 17 százalékkal,
- Budapesten 15 százalékkal több lakást adtak el ekkor.
A 2025. III. negyedévi csúcs után legelőször Budapesten következett be visszaesés, majd 2026 I. negyedévében már minden települési kategóriában elmaradt a lakáseladások száma az előző év azonos időszakitól. A 2026. I. negyedévi eladások száma Budapesten 17 százalékkal, míg a többi települési kategóriában 7,1–9,1 százalékkal szűkült. A KSH azonban megjegyezte, hogy az összes tranzakció adatainak beérkezése után a forgalom a fővárosban megközelítheti, vidéken akár meg is haladhatja majd a 2025. I. negyedévit.
Az újépítésű lakások forgalmának részesedése ebből 2025-ben 6,4 százalékot ért el, amelyhez hasonló a 2026. I. negyedévi 6,8 százalékos arány is. A KSH felhívta a figyelmet arra, hogy a lakásépítés lassan bővült, ami gátolta az újlakás-piac nagyobb térnyerését. 2026 I. negyedévében az értékesítésre épített lakások száma azonban 5,6 százalékkal nagyobb volt az egy évvel korábbinál.
Megtorpant az áremelkedés az I. negyedévben
Az inflációval korrigált reállakásárak 2024-ben mért 9,3 százalékos emelkedését 2025-ben még nagyobb arányú, 15 százalékos drágulás követte. Ez nominálisan 20 százalékos áremelkedést jelentett 2025-ben.
Ugyanakkor 2026 I. negyedévében a 2025. évi bázishoz képest már csak 2,8 százalékos nominális és 1,8 százalékos reállakásár-emelkedés történt. Sőt, az előző negyedévhez képest az összevont lakásárindex nominálisan 2,5, reálértelemben 3,0 százalékkal csökkent.
A 2025-ös bázishoz képest így alakult a nominális és reál árindex:
A KSH magyarázatként hozzáfűzte azt a szakemberek által korábban számtalanszor hangsúlyozott tényt, hogy a 2025. I. negyedévi kiugró áremelkedés elsősorban a Prémium Magyar Állampapír (PMÁP) kifizetésekkel hozható összefüggésbe, míg az év második felében “feltételezhetően” az Otthon Start Program indulásának hatása jelentkezett.
Mindezek következtében 2025 III. negyedévében 24, a IV. negyedévben 22 százalékkal volt magasabb az összevont lakásárindex, mint az előző év azonos negyedévében. Ezzel szemben 2026 I. negyedévében nem nőttek tovább az árak: az eddig ismert adatok alapján az előző negyedévhez viszonyítva 2,5 százalékos csökkenés történt, ami az előző év azonos negyedévéhez viszonyítva 8,6 százalékos nominális áremelkedést jelent.
Az elemzés arra is kitér, hogy az árnövekedés elsősorban a használt lakások körében jelentkezett 2025-ben. Az Otthon Start 2025 III. negyedévében 25, majd az év utolsó három hónapjában 24 százalékkal tolta meg a használt lakások árát az egy évvel korábbihoz képest. Ez az árnövekedés a használt lakásoknál aztán az első negyedévben 9,2 százalékra mérséklődött részben az előző negyedévhez mért árcsökkenés, részben a megemelkedett bázisidőszaki érték hatására.
Az újépítésű ingatlanoknál mérsékeltebb volt a III. negyedéves megugrás: 15 százalékot ért el, majd ezt 2026 I. negyedévében visszafogottabb, 3,9 százalékos drágulás követte.
Az összevont reál lakásárindex alapján tehát az látszik, hogy 2022 IV. negyedévétől öt negyedéven át csökkenés, majd 2024 I. negyedévétől folyamatos emelkedés történt. A 2025. III. negyedévi 19, illetve a IV. negyedévi 17%-os éves reálár-emelkedés a megfigyelések kezdete óta mért legmagasabb érték.
Az összevont reál-index így alakult:
Továbbra is a panellakások jártak élen a drágulásban
Területi bontásban az látszik, hogy
- Budapesten 7,4,
- a vármegyeszékhelyeken 15,
- a kisebb városokban 11,
- a községekben 14
százalékkal volt magasabb az I. negyedévben a lakások átlagos négyzetméterára az egy évvel korábbinál.
Budapesten a használt lakások négyzetméterára így az első negyedévben átlagosan 1,2 millió forintra emelkedett. A családi házak 4,9, a téglaépítésű társasházi lakások 7,8, míg a panellakások 18 százalékkal drágultak egy év alatt. A családi házakban 0,9, a panelházakban 1,2, a társasházakban 1,3 millió forintos átlagos négyzetméteráron keltek el a lakások.
Ennek eredményeként egy budapesti használt lakás ára átlagosan 69 millió forint volt, ezen belül a családi házaké megegyezett az egy évvel korábbi értékkel (94 millió forint), miközben a téglaépítésű társasházi lakások 67 millió forintról 70 millió forintra, a panellakások 53 millió forintról 60 millió forintra drágultak az előző év I. negyedévéhez képest.
Az is kiderült, hogy a külső pesti kerületekben a négyzetméterárak 10 százalékkal meghaladták a 2025. I. negyedévi szintet, míg a budai belső kerületek 6,5 százalékkal, a pesti belső kerületek 5,8 százalékkal, és a budai hegyvidéki kerületek 4,6 százalékkal drágultak.
A vármegyeszékhelyek lakáspiacát a fővároséhoz hasonló folyamatok jellemezték: a családi házak négyzetméterára 4,9 százalékkal nőtt, elmaradva a panel (18%) és nem panel társasházi lakások (17%) áremelkedésétől. Továbbra is Debrecen lakásárai voltak a legmagasabbak, ugyanakkor az árak növekedése ott (5,9%), illetve Szekszárdon (9,3) volt a legalacsonyabb. A többi vármegyeszékhelyen 10 százalékot meghaladó drágulás történt.
Az elemzés azt is megemlítette, hogy
- a balatoni agglomerációban a 843 ezer forintos átlagos négyzetméterár mindössze 0,3 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit,
- de számottevően elmaradt az országos átlagtól a budapesti agglomeráció árnövekedése (3,2%) is.
Ezt mutatják tehát a KSH első negyedéves adatai, ugyanakkor az MNB korábbi jelentéséből már a második negyedév alakulására is rálátni. Ebből az derült ki, hogy a második negyedévben 1,1 százalékkal csökkentek az árak. Az éves áremelkedés mértéke ezzel az első negyedévi 17,8 százalékról 12,3 százalékra mérséklődött a második negyedévben, azonban reál értelemben éves szinten mindössze 10,3 százalékkal nőttek a lakásárak országos átlagban. Hogy mennyiben mutatnak majd mást a KSH adatai, majd csak 3 hónap múlva derül ki.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
