Milyen új lakásokat találnak a vevők az Otthon Start kiemelt beruházásai nélkül?
A kormány az év végéig felülvizsgálja az Otthon Start Programhoz kapcsolódó kiemelt lakásprojekteket, ami bizonytalanná teheti az ezekben a beruházásokban tömegesen megvalósuló olcsóbb új építésű lakások megjelenését a piacon. Aki azonban ilyen ingatlant keres, annak azért most sem kell lemondania a lehetőségről: a kínálatban ugyanis a felfüggesztett beruházásoktól függetlenül találni megfelelő árú lakásokat.
Ingatlanközvetítők elmondása szerint az elmúlt hónapokban részben az okozta az ingatlanpiac gyengélkedését, hogy sok vevő kivárt az előző kormány által beígért új, olcsó Otthon Start Program (OSP) keretében épülő újépítésű lakások miatt. A nemzetgazdasági szempontból kiemeltté tett újlakás-projektek több mint 30 ezer olyan újépítésű ingatlan megjelenését vetítették előre 33 beruházásban, melyek legalább 70 százaléka megfelelt volna az OSP vonatkozó feltételeinek, így többek között annak, hogy a bennük épülő lakások négyzetméterára nem haladja meg az 1,5 millió forintot.
Ez egy olyan piacon, ahol már a panellakások négyzetméterára is több budapesti kerületben alulról ostromolta a másfél millió forintot, vonzó ajánlat volt a lakásvásárlásban gondolkodók számára. Bekövetkezett azonban a kormányváltás, és ugyan az új kormány az eddig elhangzottak szerint az OSP-t nem szünteti meg – igaz, a szabályainak szigorítását vetíti előre –, határozott lépéseket tesz a korábban kiemeltté tett lakóingatlan-fejlesztések felülvizsgálatára.
Ezt persze borítékolni lehetett azok után, hogy Vitézy Dávid, aki jelenleg Magyarország közlekedési és beruházási minisztere, már korábban felemelte szavát egy-egy bejelentett projekttel kapcsolatban, így például a Népszigetre tervezett lakóparkkal szemben. A több ezer lakásos építkezések sok esetben nem nyerték el az önkormányzatok tetszését, mivel túlterhelték volna az egyébként is már végletekig kifeszített infrastruktúrát.
Így aztán nem is okozott jelentősebb meglepetést Vitézy Dávid múlt héten tett bejelentése, hogy a kormány az év végéig felfüggeszti az eddig kiemeltté tett projektek építési engedélyét, és egyenként megvizsgálja a fejlesztéseket.
A miniszter pénteki sajtótájékoztatóján arról beszélt, hogy az eddig engedélyt kapott beruházások felfüggesztése mellett természetesen új építési engedélyeket sem adnak ki, és az ügyben társadalmi egyeztetés kezdődik. Vitézy szerint a közérdeket akarják képviselni a már korábban bejelentett 33 beruházás kapcsán, melyek többsége Budapesten épül. Mint mondta, lesz olyan, amikor nem adnak engedélyt egy fejlesztésre, de lesz olyan is, amikor elvárják majd a beruházótól, hogy hajtson végre közcélú fejlesztéseket is a lakásépítések mellett. Konkrétumként még azt is megemlítette a Népszigetre tervezett “Otthon Start lakóparkot”, amit természetesen szintén felülvizsgálnak.
Fontos tudni, hogy a már engedélyt kapott és zajló projekteket nem érinti a felfüggesztés. Mint Szemerey Samu építészeti és magasépítési beruházásokért felelős államtitkár egy múlt szombati bejelentésével egyértelművé tette: az építési engedéllyel bíró, illetve már építés alatt álló beruházások esetében az engedélyek megmaradnak, a szerzett jogok nem vesznek el. Ezeknél a projekteknél a kormány beavatkozási mozgástere már minimális, így nem is állítják le ezeket. Ugyanakkor azt is megjegyezte, hogy az engedéllyel még nem rendelkező, vagy az engedélyezési eljárás megkezdése előtt álló beruházások esetében akkor lesz lehetősége a beruházóknak az engedélyek megszerzésére, ha a meghatározott közlekedési, városépítészeti, megfizethetőségi és fenntarthatósági feltételrendszernek megfelelő paraméterekkel rendelkeznek és bírják a helyi önkormányzatok támogatását.
A beruházások kapcsán tehát meghallgatják az önkormányzatok és az emberek véleményét, ami mindenképpen pozitív fejlemény, hiszen nem voltak alaptalanok a korábbi tiltakozások, ugyanakkor ez azt is jelenti, hogy az OSP-feltételeknek megfelelő lakások piaci megjelenése igencsak bizonytalanná vált. Ami feltehető, hogy a felfüggesztés miatt ezek a korábbi tervekhez képest csúszni fognak, már amennyiben egyáltalán megépülnek. Mert valószínű, hogy lesz olyan, ami nem fog megépülni, vagy nem a korábban elképzelt lakásszámmal.
Mindez azonban keresztülhúzhatja az eddig olcsó újépítésű lakásra várók elképzeléseit, akik így – ha középtávon azért sürgős számukra a lakáshoz jutás – vagy visszatérnek a használt lakások piacára, vagy pedig a meglévő újépítésű projektek között néznek körül. Ezekből azonban van bőven, és köztük még az OSP-feltételeknek megfelelő újépítésű lakásokból is.
Mekkora most az újépítésű kínálat?
A Központi Statisztikai Hivatal július végén közzétett adatai szerint 2026 első félévében 6278 új lakás épült, 22 százalékkal több, mint egy évvel korábban, és ugyanekkora arányú növekedés volt jellemző Budapestre is, ahol 2224 új lakás épült. Eközben a kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma elérte a 16 588-at, ami 29 százalékkal több, mint 2025 azonos időszakában. Ez azt mutatja, hogy a közeljövőben ennyivel fog gyarapodni az újlakás-állomány. Budapesten egyébként lassabb volt az ütem az országosnál: összesen 6560 lakás építésére adtak engedélyt, ami az előző év azonos időszakához képest 9,5 százalékos növekedés.
Az Otthon Centrum egy korábbi elemzése arról számolt be, hogy az idei évben a 373 projektben 31,5 ezer lakás épül, ami ötéves rekord. Mindezt úgy, hogy további mintegy 4200 lakás értékesítése még el sem kezdődött.
Az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont és az ECRS adatai szerint az idei második negyedévben közel 2600 új lakás került piacra. A kereslet élénkülése ellenére a szabad lakások száma tovább nőtt, és új csúcsot ért el: 10 130 lakás volt elérhető a második negyedévben, ami 6,7 százalékos negyedéves emelkedés, és közel 50 százalékkal magasabb a hosszú távú átlagnál.
A közeljövőre vonatkozóan az OTP Ingatlanpont adott iránymutatást, melynek adatai szerint idén a tavalyinál közel két és félszer több, mintegy 9500 új társasházi lakás átadására számíthatunk Budapesten. De a növekedés még akkor is látványos lesz, ha ebből végül akár ezres nagyságrendben csúsznak majd át 2027-re átadások – tették hozzá. 2027-re is már 9400 lakást tartalmaz az OTP adatbázisa, illetve 7400-at 2028-2029-re is.
Ezek a számok a tényleges értékesítéseket takarják, azaz nincsenek benne az egyelőre tervezett projektek, így a 33, még az előző kormány által nemzetgazdaságilag kiemeltté tett lakóingatlan-fejlesztés, melyek révén több tízezer lakás épült volna Budapesten.
Na jó, de milyen áron?
Kínálat tehát van bőven, sőt egyre nagyobb, azonban az átlagár az 1,5 millió forintos álomhatár felett jár. Az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont és az ECRS elemzése szerint 1,83 millió forint, pedig egy minimális, 0,8 százalékos negyedéves szintű árcsökkenés is bekövetkezett. Az éves áremelkedés is jelentősen lassult: 9,6 százalékról 4,1 százalékra mérséklődött. A kerületek között minimális volt az elmozdulás: a külső pesti kerületekben 0,8 százalékos emelkedés, míg Budán és a belső pesti kerületekben stagnálás jellemezte a piacot. Ennek megfelelően a budapesti átlagos új lakásár 2026 májusában 125,8 millió forint volt.
Hogy ez kerületekre bontva pontosan mit is jelent, ahhoz a Duna House és az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont egy korábbi közös elemzése ad iránymutatást. Eszerint 2026 első negyedévében értékesített új lakások adatai alapján 3 millió forintot is meghaladó átlagos négyzetméterárral a II., az V. és a XII. kerületben lehetett a legdrágábban újépítésű lakáshoz jutni. Az I. kerületi átlagár 2,5 millió forint, miközben a VI. és a VII. kerület is már 2 millió feletti átlagáron kínálta a lakásokat.
A legtöbb újépítésű ingatlant kínáló XIII. kerületben az 1,8 és 1,9 millió forintos ársávon belül találhattunk új lakásokat. A leginkább családbarát árszintet – másfél és 1,8 millió forint közötti négyzetméterárat – a VIII., IX., XIV., XIX. és XXII. kerületben lehetett megtalálni. Egymillió forint alatti négyzetméterárú új lakás Budapesten gyakorlatilag már nincs a piacon – szögezték le.
Az Eltinga ugyanakkor egy másik elemzésében rámutat, hogy az árak emelkedése ellenére a kínálaton belül az OSP-feltételeknek megfelelő lakások aránya tovább nőtt: közel kétezer ilyen ingatlan volt elérhető Budapesten a második negyedévben, ami a kínálat 20 százalékának felel meg. Azok tehát, akik másfél millió forint alatti négyzetméterárú lakást akarnak, most is bőven találnak a kínálatban, sőt, mint látható, még szélesebbé is vált a választék.
Talán ez is közrejátszott abban, hogy a kereslet bővült: az idei második negyedévben 2177 új lakás talált vevőre, ami 30 százalékos növekedés az előző negyedévhez képest, és mintegy 42 százalékkal haladja meg a hosszú távú tízéves átlagot.
Szintén sokat elárul a piacról, hogy továbbra is a kisebb lakások dominálják: az eladások 63 százaléka egy- vagy kétszobás volt. A kétszobás lakások a legnépszerűbbek, minden második értékesítés ebbe a kategóriába esik. A háromszobás lakások 23 százalékot, a négy- vagy többszobásak 14 százalékot tesznek ki. A fejlesztők is tudják ezt, így a kínálati oldal szerkezete ehhez hasonló, erős kisebb lakás túlsúllyal.
Az átadások időzítését tekintve a szabad lakások 41 százaléka 2027-ben, 34 százaléka 2028-ban készül el, míg 17 százalék 2026-os átadással szerepel. Azonnal költözhető lakás mindössze 7 százalék található a kínálatban. Az állomány döntő része (kb. 80 százalék) már építés alatt áll, 15 százalék még kivitelezés előtt van.
Újépítésű ingatlant venni tehát Otthon Start-os árakon egyáltalán nem lehetetlen vállalkozás, kínálat bőségesen akad még úgy is, hogy az új kormány a korábban tervezett 33 projektből többet is elkaszálhat. Azzal ugyanakkor számolni kell, hogy azonnal költözhető újépítésű lakás kevés van a kínálatban, így egy-két évet mindenképpen várni kell az átadásra, vagy pedig a használt piac újszerű kínálatában nézni körül.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
