Piaci és támogatott hitel együtt? Ne válassz bankot, amíg ezeket nem tudod

A lakáshitelek jelenlegi legnépszerűbbike az Otthon Start legfeljebb 50 millió forint lehet, ami egy drágább ingatlan megvásárlásához sokszor kevés. A saját megtakarításon túl ilyenkor piaci lakáshitel, CSOK Plusz, Falusi CSOK, Babaváró egészítheti ki a 3 százalékos kamatú támogatott kölcsönt. Ezeket azonban nem elég egyszerűen egymás mellé tenni.

Ugyanazt az ingatlant terhelik, a banknak egyben kell látnia a teljes finanszírozást, és a támogatások feltételei sem fedik egymást. Ráadásul a piaci hitel kamatán, a kapcsolódó kedvezményeken, a bankszámla és a lakásbiztosítás költségein könnyen százezrek, de akár milliók is múlhatnak. Érdemes tehát kombinált esetben csomagban gondolkodni. Mutatjuk, miket kell mindenképpen tudnod, mielőtt elindulsz az úton.

Nem véletlen, hogy egyre fontosabb a támogatott és piaci hitelek összehangolása: 2026 júniusában az új lakáshitelek összegének 77,8 százaléka valamilyen támogatott konstrukcióhoz kapcsolódott, és az Otthon Start önmagában a teljes kihelyezés 69,5 százalékát adta.

Az Otthon Start legfeljebb 50 millió forintos hitelösszege tehát sok helyzetben hathatós segítség lehet, de nem biztos, hogy elég a vételár és a kapcsolódó költségek fedezésére. Először ezért azt érdemes kiszámolni, hogy mennyi saját pénzed van, milyen támogatásokra lehetsz jogosult, és ezek mellett mekkora piaci hitelre lesz még szükséged.

A finanszírozási terv tipikus elemei lehetnek:

A támogatások a feltételek teljesülése estén szabadon kombinálhatók egymással, így a jogosult igénylők ugyanarra az ingatlanra több támogatási elemet is bevonhatnak, illetve piaci kölcsönnel is kiegészíthetik a vételárat.

Az Otthon Start és a CSOK Plusz együtt különösen azok számára lehet érdekes, akik első közös lakásukat vásárolják, házasok, és gyermeket szeretnének. A két konstrukciót együtt igénylők támogatott hitelösszege elérheti a 100 millió forintot, ha mindkét program feltételeit teljesítik.

A CSOK Plusz és a Babaváró is gyermekvállaláshoz kapcsolódik, ezért a két támogatás gyakran együtt kerül szóba. A Babaváró legfeljebb 11 millió forintos, szabad felhasználású hitel, amely gyermekvállalás teljesülése esetén kamatmentes maradhat, és lakásvásárlásnál önerőként is felhasználható. Ha a Babaváró folyósítása óta már eltelt 90 nap, annak teljes összege beszámítható önerőként; 90 napon belüli igénylésnél viszont a bank jellemzően csak 75 százalékát, legfeljebb 8,25 millió forintot vesz figyelembe saját erőként.

Ez természetesen nem jelenti azt, hogy mindenki automatikusan megkapja ezt az összeget. A bank továbbra is vizsgálja a jövedelmet, a meglévő törlesztőket, az ingatlan értékét és az önerő szabályait, emellett az Otthon Start első lakásvásárlóknak lehet megfelelő, a CSOK Pluszhoz és a Babaváróhoz házasnak kell lenni, és többek között gyermekvállalási, életkori társadalombiztosítási feltételek is kapcsolódnak. A hármas kombináció akkor lehet igazán erős, ha a vételár, a háztartás jövedelme és az összes program jogosultsági szabálya egyszerre illeszkedik egymáshoz.

A bank a fedezetül szolgáló lakás vagy ház értéke, az önerő, az igénylő(k) jövedelme, a hitelösszeg és a tervezett törlesztők alapján dönti el, mekkora finanszírozást vállal. A támogatott és piaci hitelek pedig ugyanazt az ingatlant terhelik.

Minden jelzálogjognak van ranghelye a tulajdoni lapon. Ez határozza meg, hogy egy esetleges nemfizetésnél a hitelezők milyen sorrendben érvényesíthetik a követelésüket az ingatlan értékéből. A bankok ezért általában nem szívesen finanszíroznak olyan ügyletet, ahol másik pénzintézet javára már jelzálogjog van vagy lesz bejegyezve.

Jogilag nem minden esetben kizárt, hogy több bank is részt vegyen egy lakásvásárlás finanszírozásában. A gyakorlatban azonban az eltérő ranghely-, folyósítási és fedezeti szabályok miatt ez nehézkes, lassabb és sokszor nem is működő megoldás. Az Otthon Start rendelet külön szabályozza a támogatott kölcsönhöz kapcsolódó jelzálogjog ranghelyét is.

A támogatott és piaci hiteleket ezért jellemzően ugyanannál a banknál célszerű, a banki feltételek alapján pedig sokszor szükséges igényelni.

Egy banknál a hitelbírálat, az értékbecslés, a jelzálogjogok sorrendje és a folyósítási terv is egy kézben van. Ez különösen sokat számít akkor is, ha az adásvételi szerződésben rövid határidő szerepel a vételár kifizetésére.

Az alábbi néhány példa megmutatja, milyen előnyt jelenthet jelenleg, ha a piaci és a támogatott hitelt ugyanannál a banknál igényled.

A MagNet banknál például akkor jár a Dupla előny kedvezmény, ha az ügyfél egy piaci lakáshitelt és vele egy időben MagNet Otthon Start vagy MagNet CSOK Plusz Lakáshitelt is felvesz: ebben az esetben a MagNet Stabil Tízes Lakáshitel, a MagNet Stabil Tízes Új Társasházi Lakáshitel vagy az Akciós MagNet Stabil Tízes Lakáshitel kamata további évi 0,5 százalékponttal csökkenhet.

Az akció a 2026. január 1. és december 31. között érvényes; a kombinált kedvezményhez szükséges, hogy a piaci és a támogatott hitel szerződését egy időben kössék meg.

Az MBH Bank DUO ajánlatában az Otthon Start, a CSOK Plusz vagy a Falusi CSOK mellé felvett, 10 éves kamatperiódusú piaci lakáshitelre az első tíz évben fix, évi 5,90 százalékos kamat jár. A kedvezmény feltétele, hogy az ügyfél jogosult legyen a támogatott hitelre, és azt a piaci hitellel együtt igényelje. A piaci kölcsön Standard vagy Egyenlítő konstrukcióban is választható, összege pedig a támogatott hitel összegét is meghaladhatja.

A DUO piaci lakáshitel teljes hiteldíj-mutatója 6,16–6,21 százalék, míg a kapcsolódó támogatott kölcsönök THM-je

A konkrét THM függ a hitel összegétől, a futamidőtől, a folyósítás módjától és az ügyletben figyelembe vett díjaktól.

A bank 12 millió forintos, 20 évre felvett CSOK Plusz és ugyanekkora DUO piaci lakáshitel példájában a piaci kölcsön induló havi törlesztője 85 446 forint, THM-je 6,16 százalék. A CSOK Plusz első évében — amikor csak kamatot kell fizetni — a havi törlesztő 30 575 forint, majd a 13. hónaptól 69 122 forintra emelkedik. Vagyis a két hitel együttes törlesztése az első évben 116 021 forint, ezt követően 154 568 forint havonta.

Az akció 2026. február 12-től visszavonásig érvényes; a 5,90 százalékos kamat csak az első kamatperiódusra, vagyis az első tíz évre vonatkozik.

Kamatkedvezmény Duó ajánlatában a CIB Bank az Otthon Start vagy a CSOK Plusz mellé igényelt piaci lakáshitel kamatát csökkenti. A 10 éves kamatperiódusú CIB 10 Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelnél a kedvezményes kamat jelenleg évi 5,85 százalék, ha az ügyfél legalább 10 millió forint hitelt vesz fel, a CIB-es számlájára havonta legalább 600 ezer forint jóváírás érkezik, és a piaci hitel összege nem magasabb a támogatott hitelénél.

A Duó-kedvezmény a CIB Végig Fix Lakáskölcsönhöz is igényelhető; a bank bizonyos időszakokban 100 ezer forintos jóváírást is adhat a kombinált konstrukció mellé.

A példákból is látszik, hogy a kombinált igénylés nem automatikus kedvezmény: a bank kérheti a két hitel egyidejű felvételét, meghatározhat minimum hitelösszeget, előírhat rendszeres jövedelemérkeztetést, a meghatározott lakásbiztosítás megkötését vagy azt, hogy a piaci kölcsön összege ne legyen nagyobb a támogatott hitelénél.

Ha feltételek beleférnek, a kedvezmények érezhetően csökkenthetik a hitel teljes költségét. Érdemes ezért nemcsak a támogatott hitel feltételeit, hanem a mellé felvett piaci kölcsön kondícióit és az akció pontos szabályait is összehasonlítani.

A hitel kamata fontos, de nem ez az egyetlen költség. Lakásvásárlásnál szinte biztosan szükséged lesz bankszámlára is az adott pénzintézetnél. A számla alapvetően a hitel törlesztésének technikai feltétele, de a kedvezőbb kamathoz jövedelemérkeztetést, aktív számlahasználatot vagy meghatározott bankkártyás forgalmat is előírhat a bank.

Emellett vagyonbiztosítást is kötnöd kell. A lakásbiztosításnál a bank azt várja el, hogy a hitel teljes futamidejére megfelelő, legalább az elemi károkra kiterjedő biztosítási védelmed legyen.

Ezért érdemes a bankokat csomagban összehasonlítani, amihez az alábbiakat együtt érdemes megvizsgálni:

Az adásvételi szerződésben szereplő fizetési ütemezést a finanszírozási tervhez kell igazítani. A foglaló, az önerő, a támogatások és a hitelek nem feltétlenül ugyanakkor érkeznek meg az eladónak.

Ezért még a szerződés aláírása előtt érdemes tisztázni:

Kombinált finanszírozásnál tehát azt a bankot kell megtalálnod, amely a teljes ügyletre működő és versenyképes megoldást ad.