Statisztikai alapú értékbecslés – Hogyan működik és mikor érdemes használni?
A statisztikai alapú értékbecslést jelzáloghitel igénylés során szokták alkalmazni a bankok, a helyszíni szemlével járó, klasszikus értékbecslési folyamat helyett. Egyelőre a nagyvárosokban használják ezt a megoldást, mely gyorsabb és olcsóbb ügyintézést jelenthet az igénylésnél. Az értékbecslés során kalkulált összeg az úgynevezett hitelbiztosítéki érték (HBÉ), ami a forgalmi érték 80-85 százalékának felel meg.
Mi az a statisztikai alapú értékbecslés?
A statisztikai értékbecslés egyszerűbb és gyorsabb, mint a hagyományos értékbecslés. Utóbbinál az értékbecslő személyesen látogat el az ingatlanba, hogy felmérje az értékét, a statisztikai alapú értékbecslésnél erre azonban nincs szükség.
Az azonnali értékbecslésnek is nevezett folyamat során a hitelszerződésben érintett ingatlan értékét már megtörtént tranzakciók alapján kalkulálja ki a bank.
Fontos, hogy a statisztikai alapú értékbecslésnél a felvett hitel maximum az ingatlan hitelbiztosítéki értékének a 60 százaléka, ellentétben a hagyományos értékbecsléssel, amikor a hitelösszeg 80 illetve 90 százalék is lehet.
A statisztikai alapú értékelést lehet alkalmazni az ingatlanfedezet rendszeres utólagos értékelése során, valamint új hitelek igénylésénél is, néhány feltételnek azonban teljesülnie kell - erről a későbbiekben még lesz szó. Ingatlanalapok esetében az ingatlanok értékelésére statisztikai alapú értékelés nem alkalmazható.
A nagybankok zöménél már elérhető a statisztikai alapú értékbecslés lehetőség, széles még nem terjedt el ez a megoldás.
Hogyan működik az azonnali értékbecslés?
Az azonnali értékbecslés alkalmazásához több feltételnek is meg kell felelni, ezek egy része a bankokra vonatkozik, egy része pedig a hitelszerződésbe bevonni kívánt ingatlanra. Új jelzáloghitel felvétele esetén az alábbi feltételeknek kell teljesülni:
- a szerződésben szereplő lakás lakóingatlan státusszal rendelkezik,
- az ingatlan alapterülete nem nagyobb, mint 150 négyzetméter,
- az ingatlan Budapesten, a fővárosi agglomerációban, valamelyik megyeszékhelyen vagy megyei jogú városban található,
- az értékbecslést megelőző naptári évben volt legalább 10 olyan adásvétel a településen (Budapest esetén a kerületben), amelyeknél a fajlagos ár legfeljebb 30 százalékban tér el egymástól.
Alapfeltétel továbbá, hogy a bank, amely az értékbecslést végzi, rendelkezzen az azonnali értékbecslésre vonatkozó szabályzattal. Ha a fenti feltételek nem teljesülnek, akkor nem lehet alkalmazni az azonnali értékbecslést.
Ha az ingatlan minden feltételnek megfelel, akkor nincs akadálya, hogy az azonnali értékbecslést alkalmazza a bank a hagyományos, drágább értékbecslés helyett.
Az értékbecslés egy központi adatbázis alapján történik, amelyben évekre visszamenőleg szerepelnek az ingatlan adásvételekkel kapcsolatos információk: például, hogy hol, mikor és pontosan mennyiért kelt el egy adott ingatlan. Ezekkel a tranzakciókkal kapcsolatban az adatszolgáltatás kötelező , ezt az ingatlanok forgalmi értékadatainak szolgáltatási rendjéről és az adatszolgáltatás igazgatási szolgáltatási díjáról szóló 33/2007. (XII. 23.) PM rendelet szabályozza.
A meglévő adatok alapján a bank az értékbecslő személyes jelenléte nélkül is ki tudja számolni, hogy mennyit ér az adott ingatlan, az alapján, hogy hol található, mekkora az alapterülete, illetve, hogy milyen tranzakciók történtek ugyanazon a környéken az elmúlt néhány hónapban.
A statisztikai alapú értékbecslés akkor lesz pontos, ha a vizsgált ingatlan állapota közel azonos a többi környékbeli ingatlannal, amelyek alapján a vizsgálat történik. Jó példa lehet erre egy frekventált helyen lévő nagyobb társasház, amelyben a lakások mérete és állapota közel azonos.
Ha jelentős az eltérés az ingatlan állapotát tekintve (például mert még nincs készen vagy felújításra szorul), az azonnali értékbecslés nem feltétlenül pontos, ha a reális piaci ár meghatározása a cél. Előzetes kalkulációnak azonban abban az esetben is megfelelő lehet, ha végül egy független szakértő méri fel a lakás értékét.
Milyen adatokat vesz figyelembe a statisztikai alapú értékbecslés?
A statisztikai alapú értékbecslés számos tényezőt vesz figyelembe a kalkulációhoz.
- Számít az, hogy pontosan hol helyezkedik el a lakás,
- melyik város melyik városrészében,
- emellett az is fontos, hogy milyen típusú lakásról van szó
- A kalkulációnál figyelembe veszik az alapterületet is,
- illetve azt is, hogy az év mely időszakában történik az ingatlan értékbecslés,
- mivel a piaci trendek is számítanak.
- A statisztikai alapú értékbecslés során a környéken lévő, hasonló méretű és elhelyezkedésű ingatlanok árát is figyelembe veszik.
Hogyan használható fel az azonnali értékbecslés hitelbírálatnál?
Az azonnali értékbecslés mellett - az eredmény esetleges pontatlanságát is figyelembe véve - más szabályok szerint hitelezhetnek a bankok. Az adható lakáshitel nem lehet magasabb a hitelbiztosítéki érték (HBÉ) 60 százalékánál, ami azt jelenti, hogy a lakás árának 40 százalékát önerőből kell finanszírozni a vevőnek.
Ezzel szemben a hagyományos értékbecslésnél akár a lakás forgalmi értékének a 80 százalékát is hitelezheti a bank, vagyis elegendő 20 százalék önerő az induláshoz.
Ha fiatal házaspár szeretné megvásárolni az első otthonát.pedig akár 90 százalék is lehet ez az arány, vagyis ha valaki szeretné ezt a lehetőséget választani, annak nem érdemes az azonnali értékbecslést választani.
Mennyibe kerül a statisztikai alapú értékbecslés?
A statisztikai alapú értékbecslés általában ingyenes, de legalábbis sokkal olcsóbb, mint a hagyományos értékbecslés, amelynek a díja több tízezer forint is lehet (akciók keretében azonban ezt is elengedhetik a bankok).ű
A kalkuláció a cím és néhány alap paraméter megadása után azonnal készen van a bankfiókban, nem kell rá várni. A nagyobb bankok weboldalán online értékbecslés kalkulátorral is ellenőrizheted, hogy körülbelül mekkora annak az ingatlannak az értéke, amit szeretnél felbecsültetni, vagyis még a bankfiókba sem kell bemenned ahhoz, hogy kapj egy közelítő értéket.
Milyen előnyei és hátrányai vannak?
A fenti információk alapján látható, hogy az azonnali értékbecslésnek számos előnye lehet, de nem minden élethelyzetben ez a jó megoldás, és érdemes inkább a hagyományos értékbecslés mellett dönteni, még ha többe is kerül.
Statisztikai alapú értékbecslés előnyei
- Gyors ügyintézés, egy online vagy a bankfiókban elvégzett kalkuláció alapján megtudhatod, mennyit ér az ingatlan.
- Nagyvárosban, frekventált helyen lévő lakásnál pontos értéket kaphatsz, így időt és pénzt spórolhatsz meg, hiszen nincs szükség értékbecslőre.
- Jelentős adatmennyiség alapján történik a kalkuláció, így segíthet reálisabban felmérni a piacot, amiből lakásvételnél és -eladásnál is előnyöd származhat.
- Olcsóbb a hitelbírálat, hiszen nem kell megfizetni az értékbecslő díját.
Statisztikai alapú értékbecslés hátrányai
- Nem mindenhol vehető igénybe és csak a 150 négyzetméternél kisebb ingatlanoknál.
- Nem mindig veszi figyelembe az egyedi tényezőket (például félkész vagy felújításra váró ingatlan).
- Ha kevés a rendelkezésre álló adat, pontatlan lehet a kalkuláció.
- Csak 60 százalékban hitelezhető az ingatlan.
Mikor érdemes statisztikai alapú értékbecslést használni?
A statisztikai alapú értékbecslés több esetben is hasznos lehet, nemcsak akkor, ha éppen lakásvásárlás és/vagy hiteligénylés előtt állsz.
Mivel egyre több helyen elérhető az azonnali értékbecslés online is, bármikor, bármilyen élethelyzetben a rendelkezésedre állhat az információ az adott lakás körülbelüli értékével kapcsolatban. Ha jelzáloghitelt veszel fel, akkor az értékbecslés kötelező, hiszen ez alapján fogja tudni a bank, hogy a felajánlott ingatlanfedezet megfelelő-e ahhoz, hogy hitelképes legyél.
Az azonnali értékbecslés emellett akkor is hasznos, ha szeretnéd tudni aktuálisan, hogy mennyit ér a vizsgált lakás. Előfordulhat, hogy éppen lakásbiztosítást szeretnél kötni, de az is lehet, hogy felújítás előtt vagy után szeretnéd tudni, hogy mennyit ér az ingatlan.
Ha évekkel ezelőtt vetted a lakást, és nem vagy tisztában azzal, hogy ma mennyit ér a piacon, akkor is érdemes egy online kalkulátorral kiszámolni az értéket, hiszen egy közelítő értéket biztosan fogsz kapni, ami segít a lakással kapcsolatos tervezésben, akár eladni szeretnéd, akár más terveid vannak vele.
Ha az ingatlanod olyan környéken van, amely felkapottá vált az utóbbi időszakban, érdemes lehet elvégezni egy gyors számítást, hogy lásd, hogyan érintette a változás a környékbeli ingatlanok értékét a változás. Ha ingatlanbefektetés a célod, akkor is célszerű használni egy ilyen kalkulátort.
Maradtak kérdéseid?
-
Mennyire pontos egy statisztikai alapú értékbecslés?
A pontosság függ attól, hogy mennyi adat áll rendelkezésre a kalkulációhoz, illetve, hogy a vizsgált ingatlan mennyire tér el egy “átlagosnak tekinthető” ingatlantól a környéken. Minél több adat áll rendelkezésre, annál pontosabb értéket kaphatsz az azonnali értékbecslés során.
-
Miben különbözik a hagyományos értékbecsléstől?
A legfontosabb különbség, hogy a statisztikai alapú értékbecslésnél nem megy ki személyesen senki az ingatlanhoz, hanem a kalkuláció csak és kizárólag meglévő adatbázisok alapján történik. Szintén fontos különbség, hogy az azonnali értékbecslés gyorsabb, viszont fennáll a lehetősége annak is, hogy kevésbé pontos, mint a hagyományos értékbecslés.
-
Milyen adatokat használnak fel az értékbecsléshez?
Az értékbecsléshez használt ingatlanpiaci adatok közül a legfontosabbak az alábbiak:
1. Az ingatlan elhelyezkedése (település, városrész stb.)
2. Az ingatlan mérete
3. Az építés éve
4. Milyen típusú az ingatlan (tégla, panel stb.)
5. Milyen adásvételi tranzakciók történtek az elmúlt egy évben
6. Piaci trendek
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
