Hogyan kaphatsz hitelt vályogházra? Lakáshitel és támogatások vályogból épült ingatlanokra

A bankok azért utasítják el a hitelkérelmet bizonyos ingatlanokra, mert azok nem felelnek meg a fedezeti követelményeknek: nem megfelelő a forgalomképességük, magas a bank kockázata. Ez felmerülhet vályogházak hitelezése esetében is.

Amikor a bank egy ingatlant fedezetként értékel fel, akkor nem annak piaci értékével, hanem hitelbiztosítéki értékével (HBÉ) számol, melynek módszertani elveit a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet szabályozza.

A HBÉ a bank kockázatainak figyelembe vétele miatt általában 10-30 százalékkal csökkentett érték, melynek pontos mértéke a banktól és az ingatlantól függ. A bank ugyanis egy olyan értékkel számol, melyért biztosan és gyorsan el tudja adni az ingatlant, és amiből már levonja az értékesítés költségét is.

Ezért vályogházak esetében jellemzően inkább csak 40-60 százalék a HBÉ, már amennyiben az adott banknál egyáltalán elérhető vályogházra lakáshitel. Banktól és ingatlantól függ egy vályogház hitelképességének megítélése.

Ha nem zárja ki a bank ezt az ingatlantípust, akkor a vályogház fedezetként való értékelésekor egyedi elbírálásra kerül sor. Az ingatlan értékét egy bank által kirendelt, független értékbecslő számolja ki.

A helyszíni szemlén végzett értékbecslés során figyelembe veszi többek között az ingatlan elhelyezkedését, környezetét, méretét, adottságait, állapotát, jogi helyzetét, forgalomképességét, ellenőrzi az ingatlan dokumentumait.

Vályogház értékbecslése során megvizsgálják annak szerkezeti állapotát:

Ezek mellett azonban figyelembe veszik azt is, hogy megvan-e a megfelelő közműellátottsága az ingatlannak (áram, fűtés, meleg víz rendelkezésre áll-e), megközelíthetősége, komfortfokozata.

A bankok elutasítják a hitelkérelmet, ha egy ingatlan megközelíthetetlen, nincsenek bevezetve a közművek, vagy nem éri el a megfelelő komfortfokozatot.

Ingatlanpiaci szempontból számít még a vályogház elhelyezkedése, a környék ellátottsága, frekventáltsága, infrastruktúrája. Ehhez kapcsolódik az ingatlan forgalomképessége, azaz eladhatósága: a bank milyen gyorsan tudná kényszerértékesíteni az ingatlant.

Végül pedig fontos, hogy biztosítható legyen a vályogház, önállóan forgalomképes, tulajdoni lapja és helyzete jogilag rendezett.

Ha ezeknél a tényezőknél komoly hiányosságok merülnek fel, az kizáró oka lehet a vályogház hitelezésének, mivel a felmerülő problémák a bankok kockázatát növelik az ingatlan eladhatóságát és értékállóságát tekintve.

Az is előfordul, hogy egy adott bank eleve kizárja a vályogház vagy vegyes falazatú ingatlan hitelezését, illetve csak a telek értékét fogadják el fedezetként. Ilyen esetekben másik fedezet bevonására lehet szükség.

Ha az ingatlan értéke túlságosan alacsony az értékbecslés szerint, akkor a bank nem fogadja el azt önálló fedezetként. Ilyenkor csak pótfedezetként jöhet szóba egy másik ingatlanfedezet mellett.

Vályogház felújítása, vásárlása vagy építése esetén is lehetőség van a különböző állami támogatások igénybevételére, mivel a támogatások építőanyagtól függetlenek.

Ha a vályogház és az igénylő megfelel a jogszabályi követelményeknek, akkor ugyanazokat az állami támogatásokat tudja igénybe venni, mint bármely más lakóingatlan esetén: Falusi CSOK-ot, CSOK Pluszt, Babavárót, lakásfelújítási támogatásokat, ÁFA-visszatérítést.

A vályogház támogatások közül elsőként merülhet fel a Falusi CSOK, mely olyan kisebb, 5 ezer fő alatti településeken vehető igénybe, ahol jellemzően vályogház is megjelenik az ingatlanpiaci kínálatban.

Vályogház megvásárlására, felújítására is felhasználható a támogatás - amennyiben az megfelel az elvárásoknak az alapterületet és lakhatóságát tekintve - az alábbi összegekben.

Ingatlanvásárlás esetén használt ingatlanoknál a támogatás 50 százalékából lehet a vásárlást finanszírozni, a másik feléből a felújítást.

Vályogházra CSOK Plusz is elérhető 2024 óta. A CSOK Plusz egy kedvező kamatozású (legfeljebb 3 százalék) hitelkonstrukció, maximum 50 millió forint összegben (1 gyermek vállalásakor 15 millió forint, 2 gyermeknél 30 millió forint, 3 gyermeknél 50 millió forint lehet a hitel). A második és harmadik gyermek után 10-10 millió forint tartozást elenged az állam.

Mivel hitelről van szó, így fontos, hogy az ingatlan fedezetként elfogadható legyen.

A bankok ezért megvizsgálják az ingatlan hitelbiztosítéki értékét, melynek során a vályogházak esetében általában fennálló kockázatokat is figyelembe veszik.

A 2025. szeptemberében induló Otthon Start hitel is igényelhető lesz vályogházra. A kedvező, legfeljebb 3 százalékos, fix kamatozású hitelt az első lakásvásárlók vehetik igénybe, maximum 50 millió forint összegben. Egyedülállók is igényelhetik, nincs felső korhatár és gyermekvállalási kötelezettség sem. Bővítésre, felújításra nem használható, így kiemelten fontos, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan önállóan forgalomképes, lakható és komfortos/összkomfortos legyen.

Az ingatlannál értékeket is határoztak meg, ami alapján lakás esetén maximum 100 millió, családi ház és tanya esetén maximum 150 millió forint lehet a vételár. A négyzetméterár pedig nem haladhatja meg a bruttó 1,5 millió forintot.

Fontos kitétel az Otthon Start rendeletben, hogy a vételár és az értékbecslő által megállapított forgalmi érték között 20%-nál nagyobb eltérés nem lehet. Emiatt a magasan árazott, rossz állapotú vályogházak esetén különösen figyelni kell, nehogy emiatt hiúsuljon meg az igénylés.

Habár nem direkt lakáscélú támogatás, de a Babaváró hitel szabadon felhasználható, és vályogház vásárlásakor vagy felújításakor is kihasználható.

A Babaváró hitel keretében igényelhető 11 millió forintos kamatmentes kölcsön ez egy jelzálogfedezet nélküli, így vályogház esetén egyszerűbb hozzájutni, hiszen nem vizsgálja a bank az ingatlant.

Jelenleg kétféle lakásfelújítási támogatás érhető el. Az egyik egy kifejezetten energetikai korszerűsítést célzó program 2024. június 3-ától az 1990 előtt épült családi házak esetében.

Ezzel egy 6 millió érhető el, melynek egy része vissza nem térítendő támogatás, míg a másik része egy kamatmentes hitel, melyhez egymillió forintos önrész szükséges. Feltétel azonban a 30 százalékos fajlagos primer energiafogyasztás-csökkenés elérése.

Vályogházak esetében olyan munkálatokra használható például, mint

A Falusi CSOK-hoz hasonlóan a 2025 elején indult vidéki otthonfelújítási program is csak 5 ezer fő alatti kistelepüléseken élők számára érhető el. Maximum 3 millió forintos felújítási támogatás a felújítási költségek 50 százalékára vehető igénybe, illetve azok számára, akik nem rendelkeznek a megfelelő forrással a munkálatok finanszírozására, 6 millió forintnyi kamattámogatott hitelt kínál.

Olyan felújítási munkák elvégzésére használható fel, mint például:

Ha az ingatlan felújításra vagy korszerűsítésre kerül, az építési költségek ÁFA-tartalma visszaigényelhető. Ez a lehetőség azonban csak Falusi CSOK-kal együtt vehető igénybe, és maximum 5 millió forintig.

Egy vályogház megvásárlása hitelből komolyabb körültekintést igényel, mint egy átlagos városi panellakásé vagy téglaépítésű ingatlané.

Ennek oka egyrészt a nehezebb hitelhez jutás. Nem minden bank hitelez vályogházat, ezért érdemes előre tájékozódni. Van olyan bank, amelyik már akkor elutasítja a hitelkérelmet, ha az épületnek csak egy része készült vályogból.

Az értékbecslő akár 25-30 százalékkal alacsonyabb értéket is meghatározhat vályogháznál egy hasonló téglaépítésű ingatlanokhoz képest. A bank a becsült forgalmi értéknek pedig csak egy bizonyos százalékát hitelezi meg, így a vevőnek nagyobb önerőre lesz szüksége.

A műszaki állapot ellenőrzése szintén nagyobb kihívás. Vizsgálni kell a statikai állapotot, a falak vizesedését és repedezését, az alapot, a süllyedést, a vízszigeteléseket, a vízelvezetéseket, a tetőt és a födémet vízállóság szempontjából, mert a vályog elsősorban a nedvességre érzékeny.

Mindezeket a szempontokat ráadásul a bankok is figyelembe veszik értékbecsléskor, és ha nem találják megfelelőnek az állapotot, akkor legfeljebb a telek értékével számolnak.

Szintén fontos szempont a bankok számára a lokáció, mert régi vályogházak esetében jellemző, hogy külterületen állnak - ami a közművek és az infrastruktúra szempontjából is meghatározó -, így az elhelyezkedés miatt nem feltétlenül ad rájuk hitelt a bank.

Emellett a tulajdoni lapnak és a jogi helyzetnek is rendezettnek kell lennie, a háznak rendelkeznie kell használatbavételi engedéllyel, valamint biztosíthatónak kell lennie a hitelhez.

A felújítás is nagyobb feladat egy vályogháznál, és szinte mindegyik korszerűsítésre szorul. Vályogházaknál ráadásul nem minden esetben alkalmazhatók a hagyományos építőanyagok, mivel a vizesedés miatt a felújítás sokszor speciális technológiát igényel, és olyan kivitelezőből is kevesebb akad, aki ért ezekhez. Ezért a felújítás költségei magasabbak lehetnek, mint egy téglaépítésű háznál.

Egy vályogház hitelképessé tételéhez értéknövelő felújításra, korszerűsítésre lehet szükség. Mivel a bank értékbecslője a műszaki állapotot vizsgálja, ezért a háznak erős betonalapra van szüksége, stabil falakra, jó állapotú tetőre, vízszigetelésekre és megfelelő komfortfokozatra.

Érdemes egy statikai vizsgálatot is elvégeztetni: szakértői jelentésben rögzíteni, hogy az épület szerkezetileg stabil, majd ezt bemutatni a banknak. Tovább javíthatja a helyzetet, ha az ingatlanra energetikai tanúsítvány készül, valamint biztosítást is sikerült kötni rá.

Ha viszont valamelyik tényezőnél probléma merül fel, akkor pótfedezet vagy alternatív fedezet után kell nézni, ami egy másik ingatlan bevonását jelenti.