Tervezőasztalos lakás és ház Otthon Starttal
Hogyan vehetsz fel Otthon Start hitelt tervezőasztalról vett lakásra vagy házra? És miben különbözik a tervezőasztalról történő vásárlás a saját építéstől?
Mit jelent a tervezőasztalos vásárlás?
Tervezőasztalos ingatlanvásárlásról vagy tervezőasztalról történő vásárlásról akkor beszélünk, amikor a vevő az ingatlant még az építkezés megkezdése előtt vagy az építkezés során vásárolja meg. Sokszor még csak a tervek, látványtervek léteznek, amikor a döntésre sor kerül arról, hogy megköti-e az előszerződést az ingatlanfejlesztővel.
A tervezőasztalról vásárlás leginkább társasházi lakások építésénél jellemző, de előfordul olyan családi házaknál is, amelyet nem a leendő tulajdonos épít, hanem beruházótól vásárol.
Előnye egyrészt, hogy a kezdeti fázisban még alacsonyabb áron lehet megvásárolni a kiszemelt ingatlant, másrészt van lehetőség beleszólni a belső kialakításba, így a burkolatok, szaniterek kiválasztása, kisebb alaprajzi változtatások lehetségesek. Ugyanakkor kockázatot jelent, hogy az építkezés elhúzódhat, a kivitelező változtathat a terveken, vagy akár pénzügyi nehézségek merülhetnek fel nála.
Tervezőasztalos vásárlás esetén a vásárlás folyamata is eltér a megszokottól. A különbséget elsősorban az jelenti, hogy első körben általában előszerződést kötnek a felek a leendő ingatlanra. Ez nem kötelező lépés, és megköthető akár egyből az adásvételi szerződés is.
Előszerződés megkötésekor még nem történik meg a földhivatali bejegyzés, a beruházó és a vevő csak a végleges szerződés megkötésére vonatkozó szándékát fejezi ki. Ezzel együtt azonban megfizetésre kerül a foglaló, az ár egy meghatározott százalékában. Ilyenkor az adásvételi szerződés csak később kerül aláírásra - meghatározott fizikai és jogi feltételek teljesülése esetén -, és a teljes vételár kifizetése is ehhez igazodik.
Mindez a hitelezést is érinti. A hitelkérelem már beadható az előszerződés megkötése után, de jellemzően az adásvételi szerződés aláírásához igazodik. Ugyanígy a kölcsön folyósítása ahhoz, hogy mikor kapja meg az ingatlan a használatbavételi engedélyt, illetve banktól függően ahhoz, hogy mikor történik meg az ingatlannyilvántartásba történő bejegyzés.
A használatbavételi engedély megszerzése tehát kritikus pont a hitelfelvételnél, különösen állami támogatású hiteleknél, például az Otthon Start esetében.
Tervezőasztalos lakás Otthon Starttal
Újépítésű társasházi lakást Otthon Start segítségével is vásárolhatsz, a támogatott hitel azonban a rendelet 4. § (7) c) pontja szerint csak “véglegessé vált használatbavételi engedély esetén igényelhető új otthon vásárlásához”.
Mégpedig olyan új otthon vásárlásához vehető igénybe, amelyet gazdálkodó szervezet vagy befektetési alap “természetes személy részére való értékesítés céljára épít vagy építtet, és amelyet első ízben, természetes személy részére értékesítenek.” Ez is csak abban az esetben érvényes, ha 2022. január 1-jét követően kapta meg az engedélyt a megvásárolni kívánt új lakás.
A tervezőasztalról történő vásárlás tehát elindítható Otthon Start hitelben gondolkodva úgy, hogy most előszerződést kötsz egy még csak tervezőasztalon lévő ingatlanra, azonban az Otthon Start igénylésedet majd csak akkor adhatod be, ha az ingatlan építése eljutott abba a fázisba, hogy megkapja a végleges használatbavételi engedélyt.
A másik feltétel a fentiek alapján, hogy csak olyan újépítésű ingatlan lehet érintett, melyet cég épít és értékesít. Emellett a rendelet azt is meghatározza, hogy
- az eladó vagy az építési tevékenységet végző az igénylőnek nem lehet közeli hozzátartozója vagy élettársa, valamint
- ha az eladó vagy az építési munkálatokat végző gazdálkodó szervezet, abban az igénylő nem rendelkezhet tagsággal vagy részesedéssel, továbbá
- a gazdálkodó szervezet tulajdonosa az igénylőnek nem lehet közeli hozzátartozója vagy élettársa.
Mindez újépítésű ház megvásárlása esetében talán fontosabb kérdés.
Tervezőasztalos ház Otthon Starttal
Újépítésű ház ingatlanfejlesztő általi építésére és tervezőasztalról történő vásárlására azonos szabályok vonatkoznak, mint az újépítésű társasházi lakásra. A különbséget elsősorban az jelenti, hogy ez ritkábban fordul elő, mivel családi házaknál a saját építés jellemző.
A saját építésre ugyanakkor eltérő szabályok vonatkoznak a hitelezésnél és az Otthon Start esetében is.
Miben különbözik a tervezőasztalról vett ingatlan a saját építéstől?
Saját építés abban különbözik az újépítésű ingatlan megvásárlásától, hogy egyrészt a leendő lakók szervezik az építkezést, másrészt az ingatlan tulajdonjoga már a kezdetektől az övék.
Emiatt, ha hitelfelvételre kerül sor, akkor az újépítésű ingatlan vásárlásától eltérően a bank szakaszosan folyósítja a hitelösszeget, az épület készültségi fokának megfelelően, amit helyszíni szemlével is ellenőriz. A hitelrészletek folyósítása utólagos, vagyis egy-egy szakasz elkészülte után érkezik meg a banktól a hitelösszeg.
Ez érvényes az Otthon Start esetében is, melyre azonban további feltételek vonatkoznak:
- A hitelszerződés megkötéséhez szükség van egy költségvetés benyújtására a bank számára.
- Építkezés esetén a nagyobb kockázat miatt jellemzően nagyobb önerőt várnak el a bankok a rendelet által meghatározott minimális 10 százaléknál, illetve a telek ára is az önerő része.
- A szakaszos, utólagos finanszírozáshoz be kell mutatni a számlákat a tervezett költségek legalább 70 százalékáról a banknak.
- Az építkezést a hitelszerződés megkötését követő 1 éven belül kell elkezdeni, és 6 éven belül be kell fejezni.
- Itt is érvényes, hogy az építési vállalkozó az igénylőnek nem lehet közeli hozzátartozója vagy élettársa, az építő vállalkozásban az igénylő nem rendelkezhet tagsággal vagy részesedéssel, és a vállalkozás tulajdonosa az igénylőnek nem lehet közeli hozzátartozója vagy élettársa.
A saját szervezésű építkezésnek jelentős a kockázata, hiszen problémát okozhat az építkezés megszervezése, a költségvetés túllépése, az építőanyag-árak emelkedése, vagy akár a megbízható kivitelezők kiválasztása.
Ugyanakkor a még csak tervezőasztalon lévő ingatlanok vásárlásánál is adódnak kockázatok.
Kockázatok tervezőasztalról vett ingatlannál
- A vevőnek az előszerződés alapján nincs bejegyzett tulajdonjoga, csak követelése.
- A beruházó csődbe mehet, felszámolás alá kerülhet.
- A beruházó nem fejezi be a projektet, vagy jelentős késéssel teszi ezt.
- Ha a vevő ilyenkor visszalép, elveszítheti a foglalót.
- A fejlesztő rugalmasan kezelheti a szerződésben foglaltakat a lakás műszaki tartalma, minősége kapcsán, esetleg rejtett hibák merülnek fel.
- Gond lehet a garanciális javításoknál, különösen, ha a cég időközben megszűnik.
- Mivel az építkezés hosszú időt vesz igénybe, ha valaki hitel felvételével tervez, akkor elképzelhető, hogy mire megkapja az ingatlan a használatbavételi engedélyt, jelentős, kedvezőtlen változás történik a hiteleknél és a kamatoknál, egy támogatott hitel pedig akár meg is szűnhet időközben.
Maradtak kérdéseid?
-
Mi számít tervezőasztalos vásárlásnak?
Amikor egy ingatlant akkor vásárolsz meg, amikor vagy nem kezdődött meg, vagy még folyamatban van az építése.
-
Hogyan folyósítja a bank a hitelt tervezőasztalos lakás esetén?
A bank tervezőasztalos lakás megvásárlása esetén általában vagy a használatbavételi engedély megszerzésekor, vagy az ingatlannyilvántartásban történő bejegyzéskor folyósítja a hitelösszeget.
-
Van különbség a lakás és a ház finanszírozása között?
Amennyiben mindkettő újépítésű ingatlanként kerül megvásárlásra, akkor nincs különbség lakás vagy ház megvásárlása között. Egy ház építésére ugyanakkor más szabályok vonatkoznak a hitelezés szempontjából.
-
Mik a legnagyobb kockázatok a tervezőasztalos vásárlásnál?
A beruházó csődbe mehet, felszámolás alá kerülhet, így nem fejezi be a projektet, de az is gondot okozhat adott esetben, ha jelentős késéssel teszi ezt. Ha pedig a vevő ilyenkor visszalép, elveszítheti a foglalót.
-
Mi történik, ha a beruházó csődbe megy?
Ha a beruházó csődbe megy, akkor az ingatlanfejlesztés leáll, a vevő által már kifizetett foglaló és esetleges vételárrészlet beragadhat. Csődeljárásnál pedig a bank követelése előnyt élvez a vevőkkel szemben. A projekt csak akkor folytatódhat, ha egy új beruházó megszerzi azt a felszámolótól, ami hosszadalmas folyamat.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
