Vételi ajánlat ingatlanra – hogyan működik és mire figyelj?
Ha ingatlankeresés során megtalálod a megfelelő eladó ingatlant, akkor gyakran az első lépés az írásos vételi ajánlat megtétele. Sokan nem tudják, de az ajánlat már komoly ajánlati kötöttséget jelent. Tudj meg mindent a vételi ajánlat kötelező elemeiről és a jogi buktatókról, hogy elkerüld a kellemetlenségeket!
Mi a vételi ajánlat ingatlanra, és miért fontos?
A vételi ajánlat gyakran az első lépés az ingatlan vásárlás menete során. Egy ingatlanra vonatkozó vételi ajánlat egy egyoldalú írásbeli nyilatkozat, amelyben a vevő kifejezi szándékát az adásvételi szerződés megkötésére meghatározott áron és feltételekkel.
Vételi ajánlatot nem kötelező tenni, nem feltétele az adásvételi szerződésnek. De akkor mire jó?
- Ha az adásvételi szerződést a felek valamiért később tudják csak elkészíttetni, akkor a vételi ajánlattal már ki lehet fejezni a szándékot.
- Az eladó számára jelzi azt, hogy a vevő komolyan gondolja az ingatlan megvásárlását.
- A vevő számára pedig biztosítja azt, hogy ne adja el más érdeklődőnek az eladó a kiszemelt ingatlant.
- Elfogadása esetén mindkét felet köti a vételi ajánlat, melyet akár foglalóval, tehát valamiféle pénzügyi biztosítékkal is nyomatékosíthatnak.
- A benne szereplő vételár és feltételek az adásvételi szerződés alapjául szolgálnak, csökkentik a későbbi félreértések esélyét.
Kötelező érvényű a vételi ajánlat?
A vételi ajánlat kapcsán fontos tudni, hogy a megfelelő formai és tartalmi feltételek megvalósulása esetén kötelezi a vevőt az ingatlan adásvételi szerződés megkötésére az ajánlati kötöttség időtartama alatt.
Amennyiben az eladó a vételi ajánlatot ezen időtartamon belül elfogadja, akkor az már úgy működik, mint egy előszerződés ingatlanra, amellyel megtörténik az adásvétel, és csak ennek végleges formában történő rögzítése (adásvételi szerződés) és ügyvéd általi ellenjegyzése marad hátra.
Hogyan kell benyújtani a vételi ajánlatot?
A vételi ajánlatnak meg kell felelnie néhány formai és tartalmi követelménynek. Ingatlanra vonatkozóan mindenképpen írásban kell elkészíteni és alá kell írni, mivel a hozzá kapcsolódó adásvételi szerződésnél is kötelező az írásos forma.
A vételi ajánlat tartalmi elemei:
- Vevő (ajánlattevő) személyes adatai: név, lakcím, személyazonosító adatok.
- Az ingatlan pontos adatai: helyrajzi szám, cím, alapterület, és minden egyéb azonosító adat.
- Ajánlott vételár, és hogy az pontosan mire vonatkozik (pl. ingóságok felsorolása, ha vannak).
- Az ingatlan megvásárlására vonatkozó szándéknyilatkozat.
- Ajánlati kötöttség határideje (meddig áll fenn az ajánlat).
- Dátum, helyszín, aláírás.
Ezen alapvető elemek mellett még sok más egyéb is belekerülhet egy vételi ajánlatba, illetve ajánlott, hogy belekerüljön a későbbi viták elkerülése végett. Így többek között az ingatlan-vételár megfizetésének módja (hitel, állami támogatás) és ütemezése, a birtokbaadási feltételek és annak tervezett időpontja, szavatossági feltételek, az adásvételi szerződés megkötésének határideje stb.
Tanúk vagy ügyvéd bevonása nem kötelező az ajánlat elkészítéséhez, de utóbbi bevonása - akár egy vételi ajánlat minta, akár tanácsadás szintjén - növelheti a dokumentum jogi érvényességét, segíthet a későbbi problémák elkerülésében.
Benyújtási módok
A vételi ajánlat benyújtható:
- Személyesen papíron, kézzel aláírva
- Postai úton
- E-mailben PDF-mellékletként
- Ingatlanközvetítő révén
- Ügyvéd által
Miben különbözik a vételi ajánlat és a vételi szándéknyilatkozat?
Érdemes tudni, hogy egy vételi szándéknyilatkozat nem feltétlenül minősül vételi ajánlatnak, illetve a vételi ajánlatoknak csak egy eleme a vevő szándéknyilatkozata az adásvételi szerződés megkötésére vonatkozóan.
A vételi szándéknyilatkozat elnevezésű dokumentumok azonban a gyakorlatban sokszor vételi ajánlatként funkcionálnak.
Ennek oka, hogy ha a vételi szándéknyilatkozat megfelelő formai és tartalmi elemekkel rendelkezik és/vagy nem zárja ki a következmény nélküli elállás lehetőségét - jelezve, hogy az ajánlat indikatív, nem kötelező érvényű -, akkor vételi ajánlatként kezelendő.
Mikor válik érvényessé a vételi ajánlat?
A vételi ajánlat akkor válik érvényessé, ha megfelel a jogszabályi előírásoknak, és megkapja azt az eladó. Az ajánlattevőre ekkor már ajánlati kötöttség vonatkozik, amely - ha szerepel az ajánlatban határidő - meghatározott időpontig érvényes.
Az eladóra nézve akkor lesz jogilag kötelező érvényű a megállapodás, amennyiben egy írásbeli vételi ajánlat elfogadó nyilatkozat aláírásával elfogadja az ajánlatot. Az eladó azonban tehet ellenajánlatot is, például más vételárat javasol. Ez viszont már új ajánlatnak minősül, amelyet a vevőnek kell elfogadnia vagy elutasítania.
Foglaló vagy előleg? Melyik a jobb választás?
A vételi ajánlatnak biztosítéka lehet a foglaló. Az ajánlatban vagy az adásvételi szerződésben jelezni kell, hogy foglalóról van szó. Ha ez nem történik meg, akkor az átadott összeg csak előlegnek minősül.
A foglaló és előleg között az a fő különbség, hogy eltérő jogkövetkezményeik vannak, ha az ingatlan adásvétele valamilyen okból meghiúsul.
Míg a foglaló célja a szerződés megerősítése és a teljesítés biztosítása a pénzügyi szankcióval, addig az előleg csak a vételár egy részének előre történő kifizetése, melynek nincs biztosíték szerepe.
A foglaló arra szolgál, hogy ha a vevő hibájából meghiúsul az adásvétel, akkor a foglalót az eladó megtarthatja. Ha viszont az eladó hibájából hiúsul meg az adásvétel, akkor az eladónak a kapott foglaló kétszeresét kell visszafizetnie a vevőnek.
Ezzel szemben az előleg minden esetben visszajár a vevőnek, ha bármilyen okból elmarad az adásvétel.
Mikor kell kifizetni az ingatlanost?
Az ingatlanközvetítőt általában az adásvételi szerződés aláírásakor vagy a vételár beérkezésekor kell kifizetni, de ennek részleteit tekintve mindig az ingatlanos szerződése a meghatározó.
A szerződés alapján a közvetítő jutalék megfizetésének időpontja el is térhet az általános gyakorlattól, de a vételi ajánlat megtételekor általában még nem kerül sor a megfizetésére, hiszen az eladó el is utasíthatja az ajánlatot.
A díjfizetésre az a fél kötelezett, aki a közvetítőt megbízta, ez pedig jellemzően az eladó. A kifizetés az átadott foglaló összegéből is megtörténhet már.
Milyen jogi buktatókra kell figyelni?
Egy vételi ajánlat megtételénél és elfogadásánál számtalan jogi probléma felmerülhet.
- A vevő nincs tisztában azzal, hogy a vételi ajánlat ajánlati kötöttséget jelent számára.
- Egy vételi szándéknyilatkozat vételi ajánlatként is működhet a megfelelő tartalmi elemek megléte esetén, annak minden következményével.
- Ha a vételi ajánlat hiányos vagy pontatlan, akkor az is előfordulhat, hogy nem működik vételi ajánlatként, vagy a későbbiekben problémát okoz az adásvételi szerződésnél.
- Ha az ajánlat nem tartalmaz határidőt, akkor az ajánlati kötöttség idejét vitatni lehet.
- A foglaló nem foglalóként van meghatározva, így csak előlegként értelmezendő, mely nem jelent biztosítékot sem az eladónak, sem a vevőnek.
- Az ajánlat nem igazolható módon kerül átadásra, így később vitatni lehet.
- Az eladó nem írásban fogadja el a vételi ajánlatot.
- Az eladó módosítással fogadja el az ajánlatot, és nincs tisztában vele, hogy ez már új ajánlatnak minősül, ami jogilag érvényteleníti az eredeti ajánlatot.
- Ha több tulajdonos vagy haszonélvező is van, mindegyiküknek meg kell kapnia az ajánlatot.
Habár a neten - többnyire az ingatlanközvetítő irodák honlapjain - elérhető több különféle ingatlan vételi ajánlat minta (vagy más néven vételi szándéknyilatkozat minta), de mivel számos jogi buktatóba futhatsz bele egy vételi ajánlat megtétele során, ha nem figyelsz a részletekre, így érdemes lehet már ebben a szakaszban ügyvédet bevonni. A legbiztosabb megoldás, ha az ajánlat mellé már egy szerződéstervezetet is csatolsz, melyet ügyvéd készített.
Maradtak kérdéseid?
-
Ha aláírom a vételi ajánlatot, kötelező megvennem az ingatlant?
A vételi ajánlat aláírása ajánlati kötöttséget jelent az érdeklődő fél számára, és ha az eladó változtatás nélkül elfogadja az ajánlatot, akkor az már az adásvétel létrejöttét jelenti. Elállás esetén ezért vállalni kell annak jogkövetkezményeit.
-
Módosítható-e a vételi ajánlat elfogadás után?
Amennyiben a vételi ajánlatot az eladó írásban, változtatás nélkül elfogadta, akkor az mindkét felet kötelezi az adásvételi szerződés megkötésére az ajánlatban szereplő vállalásokkal. Így csak közös megegyezéssel lehet módosítani az ajánlat tartalmán.
-
Kell közjegyző a vételi ajánlat hoz?
A vételi ajánlat tételhez nem kötelező közjegyző bevonása. Ügyvédi ellenjegyzés sem szükséges, de ajánlott az ügyvédi közreműködés.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
