Foglaló vagy előleg? – Melyiket válaszd ingatlanvásárláskor?
A foglaló és az előleg fogalmának ismerete fontos az adásvételi szerződések megkötése és az ingatlan adásvétel esetén. Hiszen ezáltal elkerülhető a későbbi jogvita, a két fogalom ismerete segít anyagi és jogi szempontból is megfelelő döntést hozni egy esetleges szerződéskötés során.
- Mi a foglaló?
- Mi az előleg?
- Mi a különbség az előleg és a foglaló között?
- Hogyan működik a foglaló ingatlan adásvétel esetén?
- Hogyan működik az előleg ingatlan adásvétel esetén?
- Milyen jogi szabályozások vonatkoznak a foglalóra és az előlegre?
- A foglalót vagy az előleget érdemes választani?
- Maradtak kérdéseid?
Mi a foglaló?
A foglaló egy szerződéshez kapcsolódó, azt megerősítő kötelezettségvállalás. Célja, hogy a szerződő feleket ösztönözze a szerződés teljesítésére. Ellenkező esetben a meghiúsulásért felelős fél az adott/kapott foglalót elveszíti.
Ez alól kivétel, ha az adásvételi szerződés teljesítése az eladó vagy vevő önhibáján kívül hiúsul meg, vagy mindkét fél felelős, mert olyankor a foglaló visszajár.
Ha a felek a szerződést teljesítik, akkor a foglaló összegét a tartozásba kell beleszámítani.
Mi az előleg?
Az előleg egy olyan pénzösszeg, amelyet a szerződés megkötésekor vagy azt követően az egyik fél a másiknak fizet a teljes vételár vagy díj egy részleteként. Az előleg célja, hogy biztosítsa a szerződéses kötelezettségek teljesítését, de nem jár külön jogkövetkezményekkel abban az esetben, ha a szerződés meghiúsul.
Azaz az előleg a vételárba beleszámít, ha pedig a szerződés valamilyen okból meghiúsul, úgy visszajár.
Mi a különbség az előleg és a foglaló között?
Az előleg és foglaló különbsége a szerződés teljesítésének biztosítékában rejlik, illetve abban, hogy amíg az előleg a vételár részeként funkcionál, addig a foglaló a szerződés meghiúsulása esetén jogkövetkezményekkel jár. A két fogalom közötti különbség összességében három pilléren nyugszik:
Visszatéríthetőség
Az előleg a szerződés bármelyik fél általi felmondásakor visszajár, míg a foglalóra ugyanez nem igaz.
Jogi következmények
A foglaló egy szigorúbb jogi biztosítékot jelent, amely nagyobb felelősséget ró a vevőre, míg az előleg rugalmasabb, és a szerződéskötést elősegítő pénzügyi előkészítő elemként működik.
Szerep és cél
A foglaló elsősorban a szerződés biztosítékaként szolgál, míg az előleg a tranzakció pénzügyi előkészítését jelenti, a szerződés teljesítéséhez járul hozzá.
Hogyan működik a foglaló ingatlan adásvétel esetén?
Az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor a vevő általában foglalót ad az eladónak, amely biztosítékul szolgál a szerződés teljesítésére. A foglalót az ügyvéd által ellenjegyzett szerződésben rögzítik, és az összeg a vételárba beleszámít, ha az adásvétel sikeresen lezajlik. Ha valamelyik fél nem teljesíti a szerződéses kötelezettségét, a foglaló ingatlanvásárláskor érvényes jogkövetkezményei lépnek életbe.
Mekkora összeget szokás foglalóként adni?
A foglaló összegét a felek szabadon határozhatják meg, ugyanakkor jellemzően a vételár 5-10 százalékának megfelelő összeget jelent. A túl alacsonyan meghatározott foglaló nem nyújt kellő biztosítékot, a túl magas foglaló akár pénzügyi kockázatot is hordozhat.
Mi történik, ha a vevő lép vissza?
Ha a vevő eláll az adásvételtől – és az eladó nem tehető felelőssé a szerződés meghiúsulásáért –, úgy a foglaló teljes egészében elveszik, azt az eladó kárpótlásként megtarthatja. Ez azt a célt szolgálja, hogy a vevő ne dönthessen következmények nélkül arról, hogy eláll a szerződéstől.
Mi történik, ha az eladó áll el az üzlettől?
Ha az eladó lép vissza az adásvételtől, akkor az erre vonatkozó megállapodás szerinti összeget kell visszafizetnie a vevőnek kárpótlásként, ami az esetek többségében a foglaló kétszerese szokott lenni. Ez a szabály védi a vevőt attól, hogy az eladó indokolatlanul álljon el az adásvételi szerződéstől.
Hogyan működik az előleg ingatlan adásvétel esetén?
Az ingatlan adásvételi szerződésekben az előleg a vételár egy részének előzetes megfizetését jelenti, amit a vevő ad át az eladónak az adásvételi szerződés megkötése előtt vagy annak aláírásakor.
Az ingatlan előleg célja, hogy kifejezze a vevő vételi szándékát, valamint anyagi fedezetet biztosítson az eladó számára. Az előleg azonban nem minősül biztosítéknak, és jogi megítélése is eltér a foglalóétól.
Az előleg teljes összege visszajárhat, ha az adásvétel valamilyen okból nem megy végbe.
Mekkora összeget szokás előlegként adni?
Az ingatlanpiacon az előleg mértéke változó, de jellemzően a teljes vételár 5-10 százaléka körül mozog. Az előleg nagyságát a felek szabadon állapítják meg az adásvételi szerződésben, figyelembe véve az ingatlan értékét és az egymás közötti megállapodást.
Kisebb összegű előleget gyakran alkalmaznak azokban az esetekben, amikor a vevő még nem rendelkezik a teljes vételárhoz szükséges összeggel, például lakáshitel felvétel előtt áll. Ebben az esetben az előleg inkább jelzésértékűnek tekinthető, mely a szerződés komolyságát fejezi ki.
Mi történik, ha a vevő lép vissza?
Előfordulhatnak olyan esetek, amikor a vevő úgy dönt, hogy nem kívánja megvásárolni az adott ingatlant. Ilyenkor az előleg visszatérítésének lehetősége attól függ, hogy a szerződés milyen feltételeket határoz meg:
- Ha a szerződés ezt nem zárja ki, akkor az előleg teljes egészében visszajárhat a vevőnek,
- Ha a szerződésben kikötötték, hogy az előleg nem visszatéríthető, akkor az eladó jogosult megtartani az összeget,
- Ha a vevő azért áll el a vásárlástól, mert az eladó valótlan vagy félrevezető információt közölt a megvásárolni kívánt ingatlanról, akkor jogi úton kérheti az előleg visszatérítését.
Mi történik, ha az eladó áll el az üzlettől?
Ha az eladó dönt úgy, hogy nem kívánja eladni az ingatlant, akkor általában vissza kell fizetnie az előleget a vevő részére. A szerződésben ettől eltérő rendelkezések is lehetnek, de a legtöbb esetben az eladó nem tarthatja meg az előleget.
Ha az eladó alaptalanul lép vissza az adásvételtől, úgy a vevő kártérítést is követelhet, ha a szerződés alapján erre lehetősége adódik. Ez különösen akkor lehet releváns, ha a vevő már költségeket vállalt (pl. ügyvédi díj, hitelbírálati díj).
Összességében a jogi viták elkerülése érdekében mindig ajánlott az előleg feltételeit részletesen rögzíteni a szerződésben, és jogi tanácsadó segítségét kérni a szerződés megkötése előtt.
Milyen jogi szabályozások vonatkoznak a foglalóra és az előlegre?
A foglalót és az előleget a Polgári Törvénykönyv szabályozza, amely meghatározza a két jogintézmény közötti különbségeket és azok jogkövetkezményeit is. Ez alapján általánosságban elmondható, hogy a foglaló biztosítékként szolgál a szerződés teljesítése során, míg az előleg a vételár részeként funkcionál.
Mit ír elő a bírósági gyakorlat?
A bíróságok következetesen érvényesítik az előleg és a foglaló jogi szabályozására vonatkozó normákat. Azaz hogy a foglaló kizárólag akkor érvényes, ha a szerződés megkötésével egyidejűleg adják át, és azt is, hogy ha a szerződés valamelyik fél hibájából nem teljesül, akkor a foglalóra vonatkozó szabályokat hogyan kell alkalmazni.
Az előleg esetében pedig a bírósági gyakorlat az, hogy mindig vissza kell azt fizetni, kivéve, ha a felek másként állapodnak meg.
Mire kell figyelni szerződéskötéskor?
Az ingatlan adásvételére vonatkozó szerződéskötés során több, nagyon fontos dologra érdemes odafigyelni, melyek a következők:
- Egyértelműen rögzíteni kell a szerződésben, hogy az adott összeg foglalóként vagy előlegként kerül átadásra,
- A foglalót a szerződés aláírásakor kell átadni, ellenkező esetben nem tekinthető érvényes biztosítéknak,
- Az előlegnél tisztázni kell, hogy a szerződés meghiúsulása esetén milyen feltételekkel jár vissza,
- Ingatlan adásvételnél ügyvéd által ellenjegyzett szerződésben kell szerepeltetni a foglalóra és az előlegre vonatkozó feltételeket.
A foglalót vagy az előleget érdemes választani?
A foglaló és az előleg közötti választás a szerződés céljától, valamint a szerződő felek biztonsági igényeitől függ. A foglaló szigorúbb jogkövetkezményekkel jár, míg az előleg rugalmasabb megoldást kínál.
Mikor jobb az előleg?
Vannak bizonyos esetek, amikor egy szerződéskötést követően az előleg kifizetése válik előnyösebbnek és célravezetőbbnek. Ezek a következők:
- Ha a felek között még nincs teljes körű megállapodás, de a vevő előre szeretne pénzt adni,
- Ha nem akarnak jogkövetkezményeket a szerződés meghiúsulása esetén,
- Ha a szerződés tartalma még változhat, és a felek nem akarnak kockázatot vállalni.
Mikor előnyös a foglaló?
Számos olyan eset adódhat egy adásvétel során, amikor a foglalót érdemes választanunk, hogy a szerződés teljesítését biztosítsuk, és kifejezzük azt, hogy elkötelezettek vagyunk az üzlet lebonyolításában. Ezek közül a legfontosabbak:
- Amikor az eladó szeretné kifejezni azt, hogy a vevőnek komolyan kell gondolnia a vásárlást, hogy a szerződéstől való visszalépésének következményei vannak.
- Amikor az eladó nem szeretné cserben hagyni a vele szerződő felet, így hajlandó kompenzációként megfizetni a foglalót.
Maradtak kérdéseid?
-
Mi történik, ha nem rögzítik a szerződésben, hogy az adott összeg foglaló vagy előleg?
Ilyen eseten a bírósági gyakorlat és a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) értelmezési szabályai az irányadók.
-
Visszakérhető-e a foglaló, ha a bank elutasítja a hitelt?
Ez attól függ, hogy a szerződésben hogyan rendelkeztek erről, és hogy a lakáshitel elutasítása kinek a felelőssége. -
Át lehet váltani az egyiket a másikra?
Igen, a foglalót át lehet váltani előlegre (vagy fordítva), de ehhez a felek közös megegyezése és megfelelő szerződésmódosítás.
Hiszek abban, hogy stresszmentesebb és jobb életünk lehetne, ha átgondolt pénzügyi döntéseket hoznánk. Ebben szeretnék segíteni. Folyamatosan keresem a megoldást azokra a problémákra, amiket a legtöbben nehezen tudnak maguktól megoldani, és ahol egy jó döntésnek komoly hatása van. Úgy gondolom, hogy a pénzügyek világa az, amiben a legtöbbet tudok segíteni. 2010 óta azon dolgozom, hogy segítsek tudatos és biztos döntéseket hozni a BiztosDöntés.hu-n. Előtte a BankRáció.hu alapítója és ügyvezetője voltam. 15 éve foglalkozom lakáshitel, személyi kölcsön, bankszámla, banki betét, állampapír termékcsoportok összehasonlításával. 2006-ban végeztem közgazdászként az International Business School (IBS) főiskolán.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
