Minden, amit tudni akarsz a kamatplafonról

A Minisztérium két kérést is megfogalmazott a bankok számára: egyet a lakáshitelekkel, egyet pedig bizonyos vállalati hitelekkel kapcsolatban.

Az értékek a nem támogatott hitelekre, azaz a piaci kamatozású hitelekre vonatkoznak. Ez tehát azokat a lakáshiteleket érinti, amelyekre nincs állami támogatás. A CSOK hitelt továbbra is változatlan 3 százalékos kamattal tudod igényelni, ha jogosult vagy rá.

Ez az intézkedés azoknak jelent igazán segítséget, akik nem tudják a hitelük kamatát támogatott hitellel lejjebb nyomni, tehát a lakáscéljaikat kénytelenek nagyrészt, vagy akár teljes egészében piaci hitelből megvalósítani.

A kalkulátorban megnézhetsz néhány, a kamatplafon elvárásnak megfelelő lakáshitelt, alatta pedig további hasznos információkat tudhatsz meg a kamatplafonról.

A lakáshiteleknél tehát a THM-re vonatkozik a limit, a THM és a kamat között pedig van némi különbség. A THM, vagy Teljes Hiteldíj Mutató a hitelfelvétellel járó valamennyi lényeges vagy előre ismert költséget tartalmazza, azaz több a kamatnál.

Ez azért lényeges, mert a lakáshitel felvétele magas induló költséggel jár. A hiteligénylési folyamat alatt van egy csomó kiadás, amit még azelőtt ki kell fizetned, hogy a bank jóváhagyta volna az igénylésedet, és folyósította volna neked a hitelt. Ezek összesen százezres nagyságrendű kiadást jelenthetnek, ezért érdemes velük számolnod.

A THM legnagyobb része maga a kamat, hisz a hiteleknél a kamat a legnagyobb költség, de ezen kívül benne vannak banki költségek, például a hitelbírálati vagy a folyósítási díj, illetve az ingatlannal kapcsolatos ügyintézés költségei, például az értékbecslési díj, a jelzálogbejegyzés díja vagy a lakásbiztosítás díja.

Jó, ha tudod, hogy a THM nem tartalmazza azokat a költségeket, amelyeknek az összege előre nem ismert, vagy nem részei a normál hitelfelvételi folyamatnak. Előbbire példa a közjegyző díja (pedig ez viszonylag magas összeg, és egész biztosan felmerül), az utóbbira pedig a késedelmi díj vagy a szerződésmódosítás díja (amelyek a szerződésnek megfelelő törlesztéssel többnyire elkerülhetők).

Ha tehát két hitel közül az egyiknek a THM-je 8,5 százalék, a másiknak pedig a kamata, akkor az első olcsóbb, és azzal jobban jársz. Vagy másképpen fogalmazva: a 8,5 százalékos THM mellett kínált hitel olcsóbb, mint a 8,5 százalék kamatú.

Mert hát végső soron kamatcsökkentésről van szó, hisz a THM-en belül ez csökkent, a lakáshitel induló díjait nem csökkentették a bankok (ez nem is jellemző). A válasz pedig talán egyértelmű: minél olcsóbb egy hitel, neked hitelfelvevőként annál jobb.

Alacsonyabb kamatú hitelből magasabb összegre lehetsz jogosult, mert ennek a törlesztőrészlete alacsonyabb. Ha tehát neked magasabb törlesztőrészlet is belefér a jövedelmedbe, akkor az magasabb hitelösszeget jelent, feltéve, hogy ezt a hitel mögött álló fedezet értéke is megengedi.

Az általad igényelhető hitel nagyságát ugyanis ez a két dolog befolyásolja:

A kamatcsökkentés a JTM mutatót befolyásolja számodra jó irányba.

A kamatplafon, vagy helyesen nevezhetjük inkább THM plafonnak is, a lakáshitelekre vonatkozik. Azok közül sem feltétlenül mindre, hanem azokra a hitelekre, amelyeket a bank kiválaszt. Nem feltétlenül csökkentette minden bank az összes lakáshitele kamatát.

Némelyik bank pedig a kamatot ugyan csökkentette, de közben kivezette az 5 éves kamatperiódusú hiteleit, ezzel egyébként a biztonságosabb hiteligénylés felé terelve a hiteligénylőket. Minél hosszabb ugyanis a kamatperiódus, annál ritkábban változhat a hitel kamata, és annál kiszámíthatóbb a törlesztés.

A THM plafon tehát nem vonatkozik a szabad felhasználású jelzáloghitelekre, sem a fedezet nélküli hitelekre (személyi kölcsönökre).

A lakáshitelek THM-je 2022. áprilisáig 5 százalék körül volt, sőt 2020 év elejétől 2021 második negyedévéig inkább 4 százalékhoz közelített. A lakáshitelek tehát pár évig nagyon olcsók voltak. Nem is csoda, hogy a lakáshitel piac 2021-ben és 2022 elején nagyon élénk volt.

Az egyre növekvő THM-ek mellett viszont egyre kevesebben vettek fel lakáshitelt. Ehhez persze az is hozzájárult, hogy közben az ingatlanok ára is nagyon megemelkedett. Az infláció szintén, így a lakosság inkább várt, és igyekezett elhalasztani a lakásvásárlást.

A lakáshitelek THM-je 2023 januárjában volt a legmagasabb, 11,67 százalék, ami nagyjából duplája annak, amennyinek optimális esetben legfeljebb lennie kellene.

A kamatplafon bevezetése előtt a legjobban kereső ügyfelek (tehát azok, akik a jövedelmük alapján a legjobb feltételeket kaphatják a banktól) 8,5 százalékos THM-mel, vagy az alatt is kaphattak hitelt.

A 8,5 százalék tehát még távolról sem ideális, de azért a 10 százalékhoz képest már nagy könnyebbséget jelent. A hitel költsége így több, mint 1,5 százalékkal lett kevesebb (vagy is lett volna akkor, ha a bankok épp eddig csökkentették volna a kamataikat, de mint látni fogod, még ennél is többet engedtek).

Ez a 1,5 százalék a hitelösszegtől függően több tízezer forintos megtakarítást jelent havonta, ennyivel alacsonyabb a havi törlesztőrészlet. Összességében, a teljes futamidő alatt már több millió forinttal kevesebbet kell visszafizetned a banknak.

Azért, mert a bankok a kamataikat mindig egy referenciakamathoz képest határozzák meg. Ez egy olyan bankközi kamatláb, amelyhez képest a bank meghatározza a saját kamatát, amely mellett hitelt kínál.

A referenciakamathoz még hozzáad a bank egy kamatfelárat, és így áll össze az ügyleti kamat, amit te fizetsz a lakáshiteledért. Ha a referenciakamat csökken, akkor a bank is egyre kedvezőbb kamatok mellett tud lakáshitelt nyújtani.

A túl alacsony kamatplafon tehát nagyon nagy veszteséget jelentene a bankok számára, amit valószínűleg nem szívesen vállaltak volna. Ráadásul ez a piaci folyamatokba való beavatkozás, ami nem biztos, hogy jó ötlet.

A kormány kérése nyomán több bank azonnal, egy hét elteltével pedig szinte az összes meghatározó bank csatlakozott az önkéntes kamatplafonhoz. Ráadásul a THM-jét gyakorlatilag minden bank a kért szint alá csökkentette.

Itt megnézheted, hogy most milyen kamat és THM mellett kaphatnál lakáshitelt.

A bankok nagyon gyorsan léptek, de az önkéntes kamatplafon bevezetése után egy héttel volt egy kis mozgás a kamatok terén.

Az OTP Bank például az 1x1 lakáshitelének a 7,75 százalékra csökkentett kamatát 7,8 százalékra emelte, és ezzel együtt egyes kedvezmények mértékén is vágott egy kicsit.

A Raiffeisen Bank pedig tovább csökkentett. A legalacsonyabb kamatot egyébként a Gránit Bank határozta meg, 8 százalék alá engedve a THM-et.

A bankok a lakáshitelek mellé továbbra is kínálnak kamatkedvezményeket és jóváírási akciókat.

Ha a banknál számlát nyitsz, és oda adott összegű havi rendszeres utalást vállalsz, akkor ezért a legtöbb banknál kamatkedvezményt kapsz.

Konstrukciótól függően kedvezőbb kamatot kaphatsz a magasabb hitelösszegért is, vagy épp zöld hitelcélok esetén.

A hiteligénylésnél számos kedvezményt kaphatsz az induló díjakból is. A bankok egyes díjakat elengedhetnek, vagy a folyósítás után visszatéríthetnek. A jóváírások akár több tízezer forintos megtakarítást is jelenthetnek.

Érdemes arra figyelned, hogy egyes kedvezmények elveszíthetők. Ha például számlanyitásért és jövedelemérkeztetésért cserébe kaptál kedvezőbb kamatot, és az utalás mégsem történik meg, vagy nem megfelelő összegben, akkor a kedvezményt elveszítheted, akár véglegesen is.

Talán hallottál már a kamatstopról, de jó, ha tudod, hogy ez nem ugyanaz, mint a kamatplafon.

A kamatstop egy, a rövid (legfeljebb 5 éves) kamatperiódusú hitelek adósait védi a túlzott kamatemelkedéstől. A kamatstopot a bankok számára rendelet írja elő, a betartása tehát nem választás kérdése. Első körben csak a változó kamatozású, nem kamattámogatott hitelekre vonatkozott, majd később kiterjesztették a legfeljebb 5 éves kamatperiódusú hitelekre is.

Az ilyen rövid kamatperiódusú hitelek kamatfordulója jó eséllyel olyan időszakra esett, amikor a hitelek referencia-kamata sokkal magasabb szintre emelkedett, mint amennyi akkor volt, amikor az adósaik felvették a hitelt.

Előfordulhatott volna tehát olyan helyzet, hogy valaki korábban jelzáloghitelt vett fel 3,5 százalékos kamat mellett, majd a kamatperiódus lejártával már 8-9 százalékos kamattal kellett volna átszámolni a törlesztőrészleteket az újabb kamatperiódusra vonatkozóan. A kormány úgy ítélte meg, hogy egy ilyen kamatemelkedés aránytalanul nagy terhet róna az adósokra, így a 2021. október 27-i szinten maximálta a referencia-kamatokat.

A kamatstop a bankok számára jelentős veszteséget okoz, de még mindig kérdés, hogy 2024 közepén hogyan áll majd a helyzet, eléggé lecsökkennek-e addigra a kamatok ahhoz, hogy ne jelentsen veszélyt az adósokra nézve.

Ha te hosszabb időre rögzíted a hiteled kamatát, – mi általában a legalább 10 éves vagy a futamidő végéig történő kamatfixálást ajánljuk – akkor az ilyen nagy kamatváltozások ellen biztosítod be magad.

Ugyanakkor ennek is megvan a hátulütője. Hiába veszel fel lakáshitelt a kamatplafon miatt csökkentett, mondjuk 8,2 százalékos kamat mellett, ha 3 év múlva a kamatok 6 százalékon állnak.

Erre jelenthet megoldást a hitelkiváltás, bár ez nem túl népszerű Magyarországon. A legtöbben úgy gondolják, ha egyszer felvettek egy hitelt, akkor annak a futamidő végéig fizetniük kell a törlesztőrészleteit, pedig a hitelt a futamidő alatt bármikor lecserélhetik egy olcsóbb hitelre.

Éppúgy, ahogy mobil tarifacsomagot váltasz, ha a szolgáltatód kijön egy új, sokkal olcsóbb csomaggal, a hiteledet is kiválthatod egy kedvezőbb hitellel. Ezt mégis mindössze az adósok 5-7 százaléka teszi meg.

Ennek részben oka lehet a magas hitelkiváltási díj, de az MNB az adósságfék szabályokon keresztül szeretné megkönnyíteni a hitelkiváltást az adósok számára.

A minősített fogyasztóbarát lakáshiteleknél most is alacsonyabb a hitelkiváltás (előtörlesztés) díja, mint az egyébként lehetséges maximum. Míg a piaci hiteleknél legfeljebb 2 százalék lehet az előtörlesztés díja, addig a fogyasztóbarát hiteleknél 1 százalék a maximum.

Az olyan konstrukciók, amelyeket egyszeri kamatcsökkentés lehetőségével kínálnak a bankok, szintén azt a célt szolgálják, hogy ne ragadj be egy magas kamat mellett igényelt hitelbe. Ennél az opciónál a futamidő alatt egyszer van lehetőséged rá, hogy a hiteled kamatát a piaci kamatszinthez igazítsd.

Nyilván senki sem örül annak, ha le kell mondania nyereségről, pláne, ha veszteséget kell elkönyvelnie. Ugyanakkor a bankoknak is érdekük, hogy élénküljön a lakáshitel piac, és az emberek fel tudják venni azokat a hiteleket, amelyeket szeretnének. A túl drága hitel tehát a bankoknak sem jó.

Annak érdekében tehát, hogy a lakáshitelek talpra álljanak, valószínűleg megéri némi veszteséget bevállalni.

Ezen kívül pedig a várakozások szerint az ügyleti kamatok csökkenését (referencia-kamat + kamatfelár) az év végére a referencia-kamatok is követni fogják, így lényegében az ügyfeleknek kínált kamathoz „hozzácsökken” az annak alapjául szolgáló referencia-kamat is.

Arról nem beszélve, hogy a kamat csökkentése valószínűleg a piacnak – és a bankoknak is – jobb, mint egy újabb adó, amely a bankokat terhelné. Így ügyfélként is jobban járhatsz.

A bevezetésekor ezt még nem lehet tudni. Sokan valószínűleg örülnek neki, hogy olcsóbb hitelhez juthatnak, de igazán jól még így is csak akkor járhatnak, ha jogosultak kamattámogatott hitelre is (CSOK hitel), és a piaci hitellel csak ezt egészítik ki, mivel így az összes hitelen belül lesz egy olyan rész, amelyet 3 százalékos kamattal kell törleszteni.

Elfogadható szintre tehát csak egy kamattámogatott hitel tudja lehúzni a hitelek összesített kamatát. Valószínű, hogy a hiteligénylések számának komolyabb emelkedéséhez ez a csökkenés még nem elég, azaz a 8,5 százalékos THM a hitelpiac feltámasztásához nem valószínű, hogy elég lesz.

A minisztérium a bevezetés után egy hónappal vizsgálja majd, hogy a kamatplafon beváltotta-e a hozzá fűzött reményeket.