A panelek után most a családi házakat keresik a vevők? Élénkülés látszik a piacon

Az elmúlt hónapok, sőt évek során nem teljesített különösebben jól a családi házak piaca, ami megmutatkozott az árak mérsékelt növekedésében is. Sem tavaly év elején az állampapírpiacról az ingatlanpiacra lépő befektetőknek, sem pedig az Otthon Startra vásárlóknak nem a családi házak voltak az elsődleges célpontjai.

Mindez érthető, hiszen a befektetők, akik elsősorban kiadásra vásárolnak, leginkább a kisebb méretű ingatlanokat keresik, hiszen azokat könnyebb kiadni, de a maximálisan 50 millió forintos Otthon Start hitelösszeg is elsősorban kisebb lakások megvásárlását tesz lehetővé a mellé letett 10 százalékos önerővel, főként Budapesten.

A zenga.hu ugyanakkor februárra vonatkozóan azt mérte az ingatlanérdeklődések alapján – amelybe a telefonszámfelfedések és az eladóknak történő üzenetküldések tartoznak bele –, hogy az előző évben tapasztaltakkal szemben az idei évben nagyobb kereslet mutatkozik a családi házak iránt.

Adataik alapján egyébként az is látszik, hogy már a tavalyi év végén is nagyobb volt a családi házak iránti érdeklődés, mint a panelek vagy téglaépítésűek iránt, akkor azonban még mindhárom kategóriában csökkenés volt jellemző az Otthon Start indulása előtti szintekhez képest.

Az érdeklődés növekedése - az egyébként legalacsonyabb 2025-ös szinthez képest - csak január második felében jelentkezett országosan, illetve Budapesten február végéig kellett a fordulatra várni. Ez pedig azt jelzi, hogy hamarosan a tranzakciók száma is emelkedhet, ami azért fontos, mert decemberben és januárban komoly visszaesés következett be a tranzakciók számát tekintve.

Most a növekedésből kivehetik a részüket a családi házak is, amennyiben az eddigi előnyük megmarad. A zenga.hu emellett arra is felhívta a figyelmet, hogy a családi házak iránti nagyobb érdeklődés már évekkel ezelőtt, a járvány időszakában megjelent, a nagyobb élettér, a kertkapcsolat és a csendesebb környezet sokak számára vonzó, amihez a hibrid munkavégzés elterjedése is hozzájárult. De valóban így történt?

Itt az ingatlanhirdetési portál arra utalt, hogy habár a családi házas és agglomerációs ingatlanpiac az elmúlt évtizedekben jelentős hullámzást megélt már, 2020 környékén a járvány miatt megnőtt irántuk az igény.

Ekkor zajlott le ugyanis az a folyamat, amikor a járvány miatti folyamatos bezártság, a kötelező maszkviselés, illetve az elterjedő home office munkavégzés nem tette igazán komfortossá az életet lakásban, ahol jobb esetben csak a teraszra tudtak kimenni az ott lakók maszk nélkül.

Ezért a korábbi ingatlanközvetítői nyilatkozatok szerint is megjelent egy komoly igény a nagyobb ingatlanokra, ahol huzamosabb ideig tudott együtt élni a lakásba zárt család, mindenkinek megvolt a maga élettere, valamint a kert miatt a szabadság érzése is. Ezt leginkább a nagyobb méretű, elegendő szobával rendelkező családi, kertes házak tudták biztosítani.

Az ingatlanosok akkori beszámolói szerint megkezdődött egy korábbinál erőteljesebb kiáramlás 2020 után az agglomerációba, elsősorban Budapesten. Emellett pedig nagyon sokan nyaralót vásároltak például a Balaton-parton vagy a Velencei-tónál, és költöztek ki oda, hiszen a home office miatt már ingázni sem kellett.

A családi házak vásárlását segítették az állami támogatások is, így a CSOK és a falusi CSOK, valamint az ekkor induló otthonfelújítási támogatás is.

A folyamat később lelassult egyrészt az energiaárak 2022-ben jelentkező emelkedése miatt, hiszen a családi házak rezsiszámlája a nagyobb alapterület okán lényegesen nagyobbra nőtt, mint egy kisebb lakásé.

Másrészt pedig az ingázás is sokak számára egyre komolyabb terhet jelentett a home office megszűnése után, hiszen a sok kiköltöző miatt az agglomeráció egyre telítettebbé vált, és az infrastruktúra nem tudta követni az ott lezajlott népességrobbanást.

Valójában azonban kicsit másként zajlott a folyamat.

Ha a számokat nézzük, akkor azt látjuk, hogy bár tényleg jól teljesített néhány éve a családi házak piaca, ez inkább a járvány előtti időszakra, 2019-re esett. Ekkor hasították ki a legnagyobb szeletet az ingatlanpiaci forgalomból a családi házak. Így néz ki ez a Központi Statisztikai Hivatal adatai alapján:

A százalékos arányok alapján látszik, hogy a csúcsot 2019-ben érték el a családi házak, ami leginkább a CSOK, illetve Falusi CSOK támogatásoknak köszönhető. A pandémia időszakában ugyan arányukat tekintve nem teljesítettek rosszul, de a korábbi évekhez képest nem is kiemelkedően.

Azt követően némi csökkenést látunk, így miközben a társasházi lakások 2022-ben és 2024-ben is 57 százalék körül mozogtak, addig a családi házak aránya 2024-re 20 százalék alá ereszkedett.

Mindamellett a tavalyi évben sem volt különösebben jó állapotban a családi házak piaca, melyet az árváltozások is megerősítenek.

Habár a KSH adatai csak 2024-ig érhetők el egyelőre, a családi házak iránt a tavalyi évben sem volt kiemelkedő a kereslet, így az árak sem emelkedtek olyan mértékben, mint a panelek vagy téglalakások kategóriájában.

Az Otthon Centrum 2025-ös számaiból például kiderül, hogy míg a budapesti téglaépítésű lakásoknál 22,6 százalék, a paneleknél pedig 36 százalék volt az áremelkedés mértéke egy év alatt, addig a családi házaknál ez mindössze 5,5 százalékos.

Ők is úgy látják, hogy míg az olcsóbb lakások iránt érezhetően nőtt a kereslet, addig a használt házak iránti érdeklődés mérséklődött.

A használt házak fajlagos ára kerületenként 570 ezer és 1 millió 200 ezer forint között alakult a tavalyi évben: a budai oldalon az átlagos négyzetméterár meghaladta az egymillió forintot, a pesti oldalon 715 ezer forintos átlag volt a jellemző.

A legdrágább a III. kerület volt, ahol a használt házak átlagos négyzetméterára elérte az 1,2 millió forintot, de a II., XI. és XII. kerületben mért árak is csak minimálisan maradtak el ettől. A budai oldalon egyetlen kivétel akadt, a hagyományosan olcsóbb XXII. kerület, 910 ezer forintos átlagárral.

A pesti oldalon a XV. kerület számított a legdrágábbnak 900 ezer forintos négyzetméterárral, amelyet a XIV. kerület követett. A külső pesti kerületek többségére azonban tavaly 600–700 ezer forint körüli átlagár volt jellemző.

Emellett pedig a családi házakra is igaz, hogy elsősorban a felújított, jó állapotú házakat keresik a vevők, ezek ára nagyobb mértékben emelkedett, mint a felújításra szoruló ingatlanoké.

Ez megmutatkozott az alkuk mértékében is, így a Duna House adataiból az derült ki, hogy a családi házak kategóriájában a legnagyobb a szórás az alkut tekintve. Ez azt jelenti, hogy míg az agglomerációban egyes esetekben a modern, újszerű házakért licitálnak a vevők, addig a vidéki, korszerűtlen családi házaknál a 10–15 százalékos alku sem ritka, de több mint 25 százalékos alkuval is találkoztak januárban.

Márpedig a családi házaknál sok a felújításra szoruló ingatlan, és kifejezetten rossz a kínálat minősége. A zenga.hu is arra hívta fel a figyelmet egy korábbi elemzésében, hogy a családi házak esetében különösen jellemző az energetikai lemaradás.

Sok ingatlan még mindig elavult fűtési rendszerrel működik, és nem felel meg a mai komfort- és fenntarthatósági elvárásoknak. Ugyanakkor úgy látják, hogy az energiaárak emelkedése itt is elkezdte felgyorsítani a felújításokat, egyre több tulajdonos dönt hőszigetelés és korszerű fűtési rendszer beépítése mellett.

Mivel a helyzet nem sokat változott ezen a téren, és újabb támogatás sem hajtja a keresletet, így legfeljebb a családi házak relatíve alacsonyabb ára és az elérhető nagyobb alkuk csalhatják piacra a vevőket.

Így aztán kérdéses, hogy az elmúlt két-három hónapban tapasztalt nagyobb érdeklődés a családi házak iránt mennyi ideig tart ki.

És ha családi házakról van szó, akkor azt is érdemes figyelembe venni, hogy azok ára - nagyobb méretük miatt - jellemzően magasabb, és habár az Otthon Start hitel felső árkorlátja házaknál 150 millió forint, ezekre is csak 50 millió forint az elérhető támogatott hitelösszeg ennél a konstrukciónál.

Ez persze kombinálható egyrészt CSOK Plusszal is, így akár 100 milliós hitelösszeg is elérhető, másrészt akár piaci lakáshitel is felvehető mellé. Egy ilyen hitelösszegnél persze a törlesztőrészlet is meglehetősen magas lesz, amihez viszont a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM) miatt szükséges egy relatíve jelentősebb jövedelem.

Ha például egy 50 millió forintos piaci alapú hitelre lenne szükséged a házvásárláshoz, akkor a legjobb ajánlatoknál 6,5 százalék körül THM-ekre és 330 000 forintról induló havi törlesztőrészletekre számíthatsz 25 éves futamidőnél.

Ilyet kínál például a Gránit Bank, ahol csak a földhivatali bejegyzés díját kell megfizetni, mivel az értékbecslési díjat visszatérítik, és a közjegyző díjából is legalább 52 000 forintot visszakapsz.

6,73 százalékos THM-mel vehetsz fel lakáshitelt a Magnet Banknál az Akciós MagNet Stabil Tízes Lakáshitellel, ami 334 097 forintos törlesztőrészletet jelent havonta, és a közjegyző díjából 50 000 forintot visszatérít, a Takarnet 14 400 forintos díját pedig átvállalja a bank.

Ha van legalább havi nettó 800 000 forintos jövedelmed, akkor elérhető lesz számodra az Erste Banknál a piaci kamatozású lakáscélú hitel extra kedvezménykategóriával, ami 340 421 forintos havi törlesztőt jelent (6,81% THM), valamint a hitelfelvételkor fizetendő 75 000 forintból 55 000 forintot folyósítás után visszatérít a bank, valamint visszakapsz a közjegyzői díjból is maximum 50 000 forintot.

Az MBH Bank ajánlata nem sokban tér el ettől: 50 milliós hitelnél a törlesztőrészleted 343 564 forint lenne havonta (6,93% THM), de a 146 241 forintnyi hitelhez kapcsolódó költségből 72 578 forintot, a közjegyzői díjból pedig maximum 30 000 forintot itt is visszatérít a pénzintézet.

A Raiffeisen Bank Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitele “aktív kamatkedvezménnyel” 700 000 forintnál magasabb jövedelem esetén érhető el, de a 346 720 forintos törlesztőrészlet miatt szükség is van ekkora jövedelemre. Ezt a jövedelmet a bankhoz kell utalnod, ha felveszed a hitelt, ugyanakkor semmilyen költséget nem számol fel a hitelfelvételhez kapcsolódóan a bank, csak a közjegyzői díjat kell állnod.

Az OTP 1x1 Lakáshitel Egyszeri kamatcsökkentéssel havi törlesztője 385 894 forint 25 évre, az igénylés feltétele pedig a legalább 700 000 forintos igazolt, bankhoz érkeztetett jövedelem. A bank itt az értékbecslés díjából átvállal 42 575 forintot, valamint elengedi a folyósítási díjat is. Ezen kívül az Egyszeri kamatcsökkentés szolgáltatással a futamidő 121. hónapja után egy alkalommal díjmentesen csökkentheted hiteled kamatát, illetve a közjegyzői díj 50 százalékát visszatéríti a bank, ha Groupama törlesztési biztosítást kötsz és azt 3 évig fenntartod.