Albérleti piac a főszezon előtt: mire számíthatnak most az új bérlők?

Közeleg az albérletkeresési főszezon, azaz a felsőoktatási ponthatárok július 23-i kihirdetését követő időszak. Nem ugyanaz a piac párja az egyetemistákat és szüleiket, mint egy éve, megmutatjuk, mire számíthatnak azok, akik a nyár második felében keresnek majd albérletet.

A KSH legutóbbi adata, vagyis a KSH–Ingatlan.com lakbérindex szerint 2026 májusában az albérletek havi díjai országosan, havi szinten semmiféle változást nem mutattak, sőt Budapesten 0,2 százalékos csökkenésre került sor.

Az egy évvel korábbinál azonban országosan 5,6, Budapesten 4,9 százalékkal emelkedtek az árak, de ha a reállakbéreket vizsgáljuk – vagyis az inflációval korrigált értékeket –, akkor országosan már csak 3,7, Budapesten 3,1 százalékos növekedést látunk. Az elmúlt 5 évben pedig a reállakbérek országosan és Budapesten egyaránt 16 százalékkal lettek magasabbak, ami azért nem egy óriási áremelkedés.

Szintén érdekes fejlemény, hogy Budapesten a tavaly augusztus óta eltelt nyolc hónapból négyben csökkentek az átlagos albérletárak havi alapon. Ennek kapcsán az ingatlan.com egy elemzésében megjegyezte, hogy a budapesti éves lakbéremelkedés jelenleg már a nyugat-európai nagyvárosok szintjét idézi: hasonló mértékű növekedés jellemző például Párizsban, Rómában vagy Berlinben.

Az elmúlt néhány hónap lassulása mögött elsősorban az Otthon Start Program áll, vagyis az, hogy hatására a potenciális bérlők egy része inkább a lakásvásárlás felé mozdult, ami mérsékelte a bérlakások iránti keresletet. Eközben viszont a kínálat lendületesen bővült, ezt reagálják le a bérleti díjak.

Az ingatlan.com június eleji kínálata alapján például Budapesten 260 ezer forint volt a bérleti díjak középértéke. A legdrágább kerületek közé tartozott a II. és az V. kerület 350 ezer forintos mediánértékkel, valamint az I. kerület 340 ezer forinttal. A három legdrágább kerületen kívül az összes többi városrész átlagos bérleti díja 300 ezer forint alatt maradt.

A főváros legolcsóbb kerületei közé a XIX. és a XXI. kerület tartozott 210 ezer forintos mediánnal, de az olcsóbb városrészek közé sorolható a X., a XV., a XVI., a XVIII., és a XX. kerület is, 215–220 ezer forint közötti bérleti díjakkal. A legdrágább és a legolcsóbb budapesti kerületek között így 140 ezer forintos különbség látható.

A vidéki városokat nézve azt látjuk, hogy Debrecen a legdrágább város 220 ezer forintos medián bérleti díjjal, melyet Győr és Szeged követ 200–200 ezer forinttal, Veszprémben pedig 195 ezer forint volt a medián albérletár. A legolcsóbb megyeszékhelyek között Békéscsaba állt 110 ezer forintos medián bérleti díjjal, Szekszárdon 120 ezer, Miskolcon 130 ezer, Szolnokon 142,5 ezer, Egerben, Kaposváron és Zalaegerszegen pedig 150–150 ezer forint volt a jellemző kínálati ár.

Balogh László, az ingatlanhirdetési portál szakértője is felhívta ennek kapcsán a figyelmet arra, hogy miközben a kereslet változatlanul erős a kiadó lakások iránt, a kínálat olyan mértékben bővült, hogy könnyen felszívja az érdeklődőket. Adataik szerint Budapesten éves alapon 2,9 százalékkal, két év alatt 9,8 százalékkal, három év alatt 35,7 százalékkal, négy év alatt viszont már 52,3 százalékkal bővült a kiadó lakások kínálata.

A megyeszékhelyeken többéves viszonylatban még ennél is nagyobb volt a növekedés, mert ugyan az elmúlt egy év során 13,4 százalékos visszaesés következett be, de kétéves összevetésben 24,5, hároméves időtávon 48,4 százalékos a bővülés, míg négyéves távlatban 76,3 százalékkal nőtt a választék.

Az, hogy májusban országosan nem drágultak tovább az albérletek, részben annak is köszönhető, hogy a kínálat több szegmensben jóval magasabb szinten van, mint néhány éve.

Ez pedig a bérlők számára egyre szélesebb választékot és kisebb versenyt jelent. És ahogy arra az OTP Ingatlanpont egy elemzése rámutat: emiatt egyrészt javul az alkupozíciójuk, másrészt viszont egyre fontosabbá válhatnak az olyan tényezők, mint az albérlet lokációja, energiahatékonysága, felszereltsége, bútorozottsága, vagy a környéken elérhető parkolási lehetőségek megléte és ára.

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője úgy látta, hogy valószínűleg egy jó helyen lévő, felújított, alacsony energiafogyasztású lakást továbbra is rövid időn belül ki lehet majd adni, ezzel szemben a közlekedési csomópontoktól távol eső, elavult lakások esetében árengedményre is kényszerülhetnek a tulajdonosok, ha nem akarnak hónapokat várni a bérlőre.

Ez azonban nem jelenti azt, hogy a kereslet ne lenne változatlanul erős, sőt májusban – szokatlan módon – a korábbi hónapokban jellemzőnél fokozottabb keresletet mért az ingatlan.com: a kiadó lakásokra és házakra több mint 98 ezer telefonos érdeklődés érkezett hozzájuk, ami még az év eleji csúcsnál is nagyobb érték. Ennek okát alapvetően a visszafogott bérletidíj-növekedésben látják.

Azt is megállapították, hogy a keresetek nagyobb mértékben nőttek, mint a bérleti díjak, így azokat könnyebben fizetik meg a bérlők. Ami persze nem jelenti azt, hogy helyükön lennének már a bérleti díjak a fizetésekhez képest.

Ennek kapcsán egy másik elemzésben a 2026. márciusi béreket vetették össze a bérleti díjakkal, mely alapján kiderült, hogy a budapesti albérletpiacon a 40–60 négyzetméteres lakások medián bérleti díja – a bérleti díjak középső értéke, amelynél ugyanannyi drágábbat találunk, mint olcsóbbat – a kedvezmények nélküli becsült nettó bér 41 százaléka, miközben az elmúlt években 44–50 százalék volt ez az arány.

Tehát bekövetkezett némi egészséges eltolódás, azonban ennek kapcsán érdemes tudni, hogy az ideális az lenne, ha egy háztartás jövedelmének legfeljebb csak harmada menne el lakhatásra. Ami egyben azt is jelenti, hogy egy fizetésből fenntartani egy albérletet jelenleg még sok helyen nagy kihívás – szögezte le Balogh László is.

Ugyanakkor persze egy lakásvásárláshoz az önerő megteremtése sem egyszerű feladat. Pont emiatt, miközben az Otthon Start sokakat kiszippantott a bérleti piacról, mégis sokan vannak olyanok, akik számára még a kedvező, 10 százalékos önerő is megugorhatatlan akadály, így ők maradnak a bérlakásaikban.

És persze azt sem szabad elfelejteni, hogy a keresletélénkülés elsősorban a megfizethető árú kiadó lakások piacán érezhető, és ez az, ami miatt sok bérbeadó bérletidíj-csökkentésre kényszerül.

Jelenleg tehát azt látjuk, hogy már a szezon előtt élénk a mozgás a megfizethető árú albérletek piacán, miközben a kínálat jelentősen bővült, ez pedig lefelé nyomja az árakat. A szakértők ráadásul arra számítanak, hogy a bérleti díjak nem fognak érdemben emelkedni a közeljövőben.

Ez utóbbi viszont hatással van a befektetői kedvre, hiszen a hozamok egyre mérséklődnek, így hosszabb távon ez azért fékezi majd a kínálat bővülését. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adataiból egyébként látszik, hogy folyamatosan csökken a lakáspiacon az elérhető bérbeadási hozam, így ma már az állampapírokénál alacsonyabb megtérülést lehet elérni a befektetési célú ingatlanvásárlással.

Az ingatlan értéknövekedése ugyan kompenzálhatja ezt a csökkenést, viszont ugyanez csökkenti is a hozamot, ráadásul már az áremelkedés üteme is mérséklődik.

Az MNB által számított egyéves előretekintő bérbeadási hozam Budapesten – adózás után – 4,3 százalék, a vidéki városokban pedig 6,2 százalék volt 2025 végén, szemben a tíz évvel korábbi 8, illetve 12 százalékos elérhető éves hozamszinttel.

Régiós összehasonlításban a hozamok nem tekinthetők rosszabbnak az átlagnál, hiszen Bukarestben például 6 százalékos, Varsóban 5,9 százalékos, Prágában pedig mindössze 3,4 százalékos éves hozam érhető el, míg a pozsonyi és zágrábi hozamszint pedig lényegében megegyezik a budapestivel.

Az, hogy a befektetők miként reagálnak a változásokra, nem fog hirtelen földcsuszamlásszerű változásokat eredményezni az elkövetkező egy-két hónapban. Összességében az látszik, hogy a leendő bérlők viszonylag optimistán fordulhatnak rá az albérleti csúcsszezonra, hiszen a kínálat széles, akár még válogatni is lehet, az árak pedig nem fognak senkinek sem komolyabb sokkot okozni, hiszen az elmúlt évben – de akár 4-5 évet tekintve is – reálértelemben nem következett be túlzott drágulás.