A bérleti díjak sem csábítják most az ingatlanpiacra a befektetőket
A befektetők számára a hozam két tényezőből áll össze: az egyik az ingatlan értéknövekedése, a másik a bérleti díj. Az ingatlanárak növekedése az idei évben lassulást mutathat, és úgy néz ki, hogy a lakáskiadás is egyre szerényebb vonzerőt jelent.
A hozam egyik meghatározó tényezője az ingatlanár-emelkedés, mely az elmúlt 25 évben nominális értéken 8,4, reálértéken pedig 3,5 százalékkal emelkedett átlagosan minden évben, habár jelentős volt a hullámzás.
A tavalyi év ingatlanáremelkedése is 25 százalék környékén alakult, ugyanakkor az idei évre már inkább csak stagnálást vagy kismértékű emelkedést valószínűsítenek reálértéken a szakértők.
A drágulást idén már legfeljebb csak a bérek hajthatják, azok növekedési ütemének megfelelően. Ezt befektetőként érdemes figyelembe venni, ugyanakkor aki hosszú távon gondolkodik, alapvetően értéknövekedésre számíthat.
A hozam másik eleme azonban a bérleti díj. De hogyan alakult ez az elmúlt években, és hogyan alakul az elkövetkező hónapokban? És mit üzennek a számok a befektetőknek?
Hogyan alakult a bérleti díj?
A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2026 januárjában folytatódott a lakbérek emelkedése: országosan és Budapesten egyaránt 1,3 százalékkal haladták meg az előző havi szintet.
Ha a hosszabb távú bérletidíj-növekedésre vagyunk kíváncsiak, akkor azt látjuk, hogy a KSH 2021. évi bázisidőszakánál 67, illetve 69 százalékkal voltak magasabbak a kínálati bérleti díjak.
Ugyanakkor az inflációval korrigált reállakbérindex országosan már csak 14, a fővárosban 16 százalékkal múlta felül a 2021. évi bázist. Ennyit nőttek tehát azóta a kínálati bérleti díjak, az inflációt is figyelembe véve.
Azt is látni kell ugyanakkor, hogy ez a növekedési ütem egyre lassul, ahogy az itt is látszik a konkrét számokból:
| Időszak | Bérleti díj |
| 2023. I. félév | 221 000 Ft |
| 2023. II. félév | 235 000 Ft |
| 2024. I. félév | 250 000 Ft |
| 2024. II. félév | 257 000 Ft |
| 2025. I. félév | 264 000 Ft |
Az előző évben szeptemberben (országosan -1,1, Budapesten -0,2%), októberben (országosan -0,7, Budapesten -1,0%) és novemberben (országosan és Budapesten egyaránt -0,8%) már csökkenésre került sor.
Mit jelent ez a várható hozamokat tekintve? A Magyar Nemzeti Bank (MNB) félévente közzéteszi az ezzel kapcsolatos adatokat is.
Hogyan alakult a bérbeadási hozam az elmúlt években?
Az elmúlt 7 évben, tehát 2018 óta 2022 decemberében érte el csúcsát az ingatlanpiacon befektetési céllal vásárlók aránya: akkor a vevők több mint fele befektetésre vásárolt a jegybank adatai szerint.
Ez annak ellenére következett be, hogy 2022 decemberében az állampapírpiaci hozamok átlaga már viszonylag magas szintet ért el 11 százalék felett, igaz ekkor futott csúcsra az infláció is: 2023 januárjában 25 százalékon járt. Eközben a lakáskiadásból származó egyéves előretekintő hozam 4,75 százalékra esett vissza, előtte és utána is magasabb volt az érték.
Az elmúlt hónapokat tekintve pedig 2025 májusában mértek még egy, igaz a korábbinál kisebb csúcsot: ekkor 43,3 százalék volt a befektetési célból vásárlók aránya. (Az adatok egyelőre csak szeptemberig állnak rendelkezésre).
A 2025. májusi csúcs idején az állampapírpiaci átlaghozamok egy mérsékeltebb szinten jártak, 6,7 százalékon, az egyéves előretekintő bérbeadási hozam pedig 4,5 százalékra esett már vissza.
És hasonlóan alakult a helyzet a legutóbbi, statisztikában szereplő hónapban, 2025 szeptemberében is: a bérbeadási hozam 4,4 százalékra esett vissza.
Mi a helyzet most és mire számíthatsz a továbbiakban?
Az ingatlan.com februári elemzéséből kiderül, hogy bár az előző hónapok csökkenő albérletárai miatt a kiadó lakást keresők felszívták az elérhető kiadó ingatlanokat, és így 2026 februárjára 6 százalékos szűkülést mutat a kínálat, a kereslet ennél is nagyobb mértékben esett vissza.
Január eleje és február közepe között, vagyis az év első hét hetében az érdeklődések száma 18 százalékkal maradt el az egy évvel korábbitól. Ez többek között az Otthon Start-os lakásvásárlóknak is köszönhető, akik kiléptek a kiadó ingatlanok piacáról.
Ennek megfelelően az év eleji látványos bérleti díj emelkedés is elmaradt, hiszen mint a korábban már említett KSH–ingatlan.com lakbérindex mutatta: országosan és Budapesten havi összevetésben mindössze 1,3 százalékkal nőttek a bérleti díjak. Ennél visszafogottabb év eleji havi drágulásra legutóbb 2021 elején volt példa, a Covid idején.
Éves szinten januárban a lakbérek országosan 5, Budapesten pedig 5,1 százalékkal emelkedtek, ami lassulást jelent a decemberi 5,4, illetve 5,6 százalékos értékhez képest, és még inkább az egy évvel korábbi 9 százalék feletti szintekhez képest. Február közepén Budapesten 260 000 forint volt a lakbérek középértéke.
A fővárosban a befektetők számára a problémákat tetézi, hogy a VI. kerületben 2026-ban életbe lépett a rövid távú lakáskiadás tiltása, ráadásul úgy tűnik, hogy más kerületek is csatlakoznak hozzá, hiszen hasonló elképzelésekkel már az I. kerület vezetése is előállt. Ami csökkenti a hasznosítási lehetőségek számát, miközben valamelyest a hosszú távra bérbeadott lakások kínálatát is erősítheti.
Nem is várnak az idei évre a szakértők jelentős drágulást: nagy valószínűséggel 5 százalék alatt marad a bérleti díjak emelkedése, amit a fizetések növekedése mozgathat. Ugyanakkor az infláció is jelentős mértékű csökkenést mutat.
Habár az idei év sok bizonytalanságot hordoz, ezek a várakozások nem sok jót jelentenek a befektetők számára. De hogy pontosan milyen arányban léptek be az ingatlanpiacra és lépnek ki onnan 2025 végén és 2026 elején, valamint hogy milyen hozamokra számíthatnak a befektetők, majd csak májusban fog kiderülni az MNB adataiból.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
