Miért lehet jó befektetés a garázs? És mekkora hozamot lehet elérni vele?
A garázs az ingatlanbefektetések kevésbé gyakran emlegetett, de több szempontból is vonzóbb típusa. Alacsonyabb vételár, egyszerűbb kiadás és könnyebb kezelhetőség jellemzi, ugyanakkor a hozamok az elmúlt években itt is mérséklődtek. Megnéztük, mekkora üzlet még ez az ingatlanfajta.
A kiadásra vásárolt, befektetési célú lakások mellett kevesebb szó esik egy ritkább, ugyanakkor sok tekintetben praktikusabb ingatlanbefektetésről: a garázsokról.
Mi teszi jó befektetéssé a garázst?
Általában amikor ingatlanpiaci magánbefektetésről van szó, az legtöbbször a lakóingatlanok piacát érinti. Pedig a garázsoknak befektetési szempontból számos előnye van a lakásokkal szemben. Így az, hogy jellemzően olcsóbbak, mint a lakóingatlanok, vagyis alacsonyabb belépési küszöböt kínálnak a befektetők számára. Egy garázs áráért ugyanis lakóingatlant nem lehet venni, legfeljebb telkeket, zártkerti ingatlanokat vagy vidéki, felújítandó ingatlanokat, ezek azonban befektetésként nem optimálisak.
Ráadásul az igény is folyamatosan nő a parkolóhelyek és garázsok iránt, mivel robbanásszerűen nő az autók száma – ellentétben Magyarország lakosságszámával –, ezáltal a parkolási helyzet folyamatosan romlik, ráadásul Budapesten egyre bővülnek a fizetős parkolási zónák, és a díjak is emelkednek.
Azt is érdemes figyelembe venni, hogy a garázsok esetében nincs olyan probléma az amortizációval, mint egy lakásnál. A belvárosi garázsok felfestett területek, parkolóhelyek mélygarázsokban, melyek nem tudnak amortizálódni, nem tudnak tönkremenni. Ezzel szemben a lakóingatlanokat folyamatosan karban kell tartani, az állandó amortizációt kezelni, ami mind csökkenti a hozamot.
Általában a rezsi megfizetése kapcsán sem merülnek fel hasonló problémák, mint a lakásoknál, hiszen a garázsnak alapvetően bérleti díja van, a bérlőnek ezt kell szerződés szerint megfizetnie. Emellett garázsoknál a fizetőképes keresletet más bérlői szegmens adja: általában tehetősebbek bérelnek garázst, abból a célból, hogy nagyobb értékű autójukat biztonságban tudják. A garázsbérlők tehát könnyebben kifizetik a bérleti díjakat.
Attól sem kell igazán tartani, hogy hirtelen megszaporodnának a garázsok, ami így lenyomná mind a bérleti díjakat, mind az értékesítési árat. Egyrészt azért, mert a fővárosi parkolási problémák megoldásához P+R parkolókra, parkolóházakra és a közösségi közlekedés további fejlesztésére lenne szükség, ami nem egy egyszerű feladat.
Ha pedig a beruházók oldaláról tekintjük a helyzetet, akkor azt látjuk, hogy a garázsoknak beruházói szempontból alacsony a megtérülésük, nem igazán éri meg parkolóhelyeket, garázsokat építeni lakások vagy üzletek helyett. A beruházók ezért arra törekszenek, hogy csak a minimális parkolóhelyszükségletet elégítsék ki, azaz maximum annyi parkolóhelyet alakítanak ki, amennyit elvárnak a lakásvásárlóik, illetve amennyit a szabályok előírnak.
Az is igaz ugyanakkor, hogy mindezek ellenére, ahogy a lakások hozama csökkent, úgy a garázsoké is.
Mennyiért lehet garázst vásárolni és kiadni?
Budapesten egy év alatt 7,9 millió forintról 8,5 millió forintra nőtt az eladó garázsok átlagára, és több vidéki nagyvárosban is hasonló árakkal találkozhatunk – mutatott rá egy nemrég közzétett elemzésében a Zenga.hu. Az árak egyébként összhangban vannak egy adott lokáció lakóingatlanáraival: a négyzetméteráruk nagyjából a környék lakásárainak a fele, ami az új építésű fejlesztéseknél is érvényes.
Az árat ugyanakkor ma már nemcsak mérete és elhelyezkedése, hanem az is befolyásolja, hogy rendelkezik-e elektromosautó-töltési lehetőséggel. Ennek oka, hogy egy csatlakozó kiépítése akár egymillió forintos pluszköltséget is jelenthet a garázs tulajdonosa számára. De az is befolyásolja az árat, hogy egy adott teremgarázsban hol található a beálló: a rosszabb elhelyezkedésű beállók – például oszlop mellett vagy szűk helyen lévők – nehezebben kiadhatók és eladhatók.
Az ingatlanhirdetési portál adatai alapján a legdrágább Budapest belvárosa – I. és V. kerület – ahol, ha nagy ritkán megjelenik egy-egy eladó garázs a kínálatban, akár a 20 millió forintot is meghaladhatja a hirdetési ár. A VI. kerületben átlagosan 15,1 millió forintért hirdetik az eladó garázsokat, a VII. kerületben pedig 12,7 millió forint az átlagár. Budán 16,1 millió forintos átlagárral a II. kerület a legdrágább, aminek csak az az oka, hogy az I. kerületben gyakorlatilag nincs kínálat. A III. kerületben 10,9 millió, a XI. kerületben pedig 9,8 millió forint az átlag hirdetési ár. Ahogy a lakásoknál, úgy a garázsoknál is a külvárosi kerületek az olcsóbbak, Csepelen például már 5,2 millió forintért is lehet autóbeállót kapni.
A vidéki nagyvárosokban sem sokkal alacsonyabbak az árak, mint a fővárosban. Szegeden például 11,1 millió az átlagos garázsár, de Debrecenben is 11,2 millió forint az átlag. A megyeszékhelyek többségében 7-9 millió forint között lehet saját garázst venni, ezek többnyire mélygarázsban található beállóhelyek. Ugyanakkor a garázsok méretei vidéken jellemzően nagyobbak: míg Budapesten 13 négyzetméter az átlagos garázsméret, addig a vidéki városokban 17-18 négyzetméter.
Mekkora hozammal lehet számolni?
Ami a bérleti díjakat illeti, a legdrágább budapesti kerületekben egy teremgarázs-beállóért jellemzően havi 50–60 ezer forintot kérnek jelenleg, míg a fővárosi átlag körülbelül 30 ezer forint. Ez azt jelenti, hogy míg az eladási árak folyamatosan emelkedtek a garázsok esetében az elmúlt években, a bérleti díjak jóval kevésbé.
Így tehát a megtérülés a garázsok esetében is romlott, és az OTP Ingatlanpont szakértői szerint ma már gyakorlatilag hasonló hozam érhető el velük, mint egy lakással. Ez számszerűsítve azt jelenti, hogy míg korábban egy jól kiválasztott garázs évi 8-9 százalékos hozamot is hozhatott, ez ma inkább 3-4 százalék körül alakul, vagyis nagyjából annyi, mint egy átlagos lakás kiadásával elérhető Budapesten.
Nem szabad azonban elfelejteni a korábban már említett pozitív tényezőket, melyek sok befektető számára tehetik vonzóbbá a garázst egy lakásnál, így azt, hogy alacsonyabb belépési árküszöböt kínál, a bérlők jellemzően magasabb jövedelmű rétegből kerülnek ki, nem beszélhetünk amortizációról, nincs gond a rezsivel, és várhatóan a garázs is tartani fogja az értékét a jövőben is.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
