Megint több befektető ad el ingatlant, mint amennyi vásárol - de mit mutatnak a hosszabb távú folyamatok?
A befektetők februárban is inkább eladói oldalon jelentek meg a magyar ingatlanpiacon: Budapesten 38 százalékra nőtt a befektetői eladások aránya, miközben a vásárlási kedv tovább gyengült. Milyen trend olvasható ki az adatokból az előző év és az elmúlt évekre vonatkozóan? És hol érdemes még befektetőként vásárolni?
Az ingatlanértékesítés legfőbb oka a befektetők kiszállása volt februárban is - állapította meg legutóbbi ingatlanpiaci jelentésében a Duna House. Mint kiderült, arányuk Budapesten az előző hónaphoz képest még nőtt is: elérte a 38 százalékot a januári 32 százalék után.
Pedig már akkor is azt a következtetést lehetett levonni, hogy sokan elérkezettnek látták az időt a korábban, befektetési célból megvásárolt ingatlanuk eladására. Vagyis míg a tavalyi évben még jó üzletnek tűnt a befektetési célú ingatlanvásárlás, sőt akár a kamattámogatott hitel is azzá tehette, ma már kevésbé az.
Ennek oka egyrészt az ingatlanok értéknövekedésének lassulása, másrészt az, hogy már a kiadó ingatlanok bérleti díjainak növekedése is akadozik, ráadásul a VI. kerületben 2026-ban életbe lépett a rövid távú lakáskiadás tiltása, sőt úgy tűnik, hogy más kerületek is csatlakozhatnak hozzá, hiszen hasonló elképzelésekkel az I. kerület vezetése is előállt.
Ugyanakkor érdemes megnézni a számokat néhány hónapra és évre visszamenőleg is, hogy látható legyen, ténylegesen mi zajlik a piacon.
Mindez hogyan csapódott le a számokban?
A befektetői vásárlások és eladások kapcsán egyrészt rendelkezésre állnak a Duna House, másrészt a Magyar Nemzeti Bank adatai. Ha az elmúlt bő egy év folyamatait akarjuk látni, akkor előbbi által közölt számok használhatók, az MNB ugyanis egyelőre csak 2025. szeptemberig dolgozta fel az adatokat.
| Tranzakciószám | Befektetői vásárlások Budapesten | Befektetői eladások Budapesten | Befektetői vásárlások vidéken | Befektetői eladások vidéken | |
| 2025. január | 9 267 | 32% | 34% | 24% | 26% |
| 2025. február | 11 338 | 35% | 35% | 29% | 26% |
| 2025. március | 12 200 | 45% | 37% | 29% | 26% |
| 2025. április | 10 415 | 43% | 40% | 26% | 28% |
| 2025. május | 10 262 | 42% | 44% | 22% | 27% |
| 2025. június | 9 908 | 37% | 29% | 18% | 23% |
| 2025. július | 9 492 | 41% | 34% | 29% | 33% |
| 2025. augusztus | 11 369 | 28% | 41% | 23% | 26% |
| 2025. szeptember | 13 426 | 31% | 37% | 20% | 26% |
| 2025. október | 11 518 | 36% | 38% | 17% | 26% |
| 2025. november | 9 503 | 29% | 38% | 19% | 29% |
| 2025. december | 9 646 | 34% | 34% | 16% | 25% |
| 2026. január | 7 662 | 33% | 32% | 22% | 25% |
| 2026. február | 8 769 | 30% | 38% | 20% | 25% |
Mindez grafikonon ábrázolva így néz ki:
Az adatok alapján az látszik, hogy
- a befektetői vásárlások aránya Budapesten a tavalyi év első felében haladta meg a befektetői eladások arányát;
- vidéken ez az időszak még rövidebb volt: csak februárban és márciusban volt magasabb a befektetői vásárlók aránya a befektetői eladókénál;
- de az is látszik, hogy mind vidéken, mind pedig Budapesten a befektetői vásárlások csökkentek az év eleji szintekről;
- a befektetői eladások ugyan hullámzást mutattak az év során, de határozott tendencia nem rajzolódik ki.
Az adatok tehát megerősítik azt, hogy valóban nagyobb arányú befektetői vásárlásokkal lehetett találkozni az év elején. Ez volt az az időszak, amikor a befektetők az egyre alacsonyabb állampapírpiaci hozamok miatt és a PMÁP-ból kiáramló pénzek hatására nagyobb számban jelen voltak az ingatlanpiacon. Ez leginkább február és március környékén éreztette hatását.
Júliusban, a 2025-ös forgalmi mélypont idején ismét nagyobb arányok láthatók a befektetői vásárlásokat tekintve, ami azt mutatja, hogy a befektetők a magas árak ellenére továbbra is jelen voltak még a piacon. Ugyanakkor a lakhatási célra vásárlók aránya a tranzakciószám csökkenésével összhangban mérséklődött.
Az augusztusi, szeptemberi és októberi Otthon Startos roham viszont nem annyira a befektetési célú vásárlók arányának növekedésében, inkább a befektetői eladások magas arányában csapódott le. Az is elsősorban a budapesti piacon volt megfigyelhető, mert a vidéki ingatlanpiacon ilyen hullámzás nem jelentkezett. A befektetői eladási csúcs ugyanakkor májusban látható.
Mit mutatnak a korábbi évek?
Ha a hosszabb távú folyamatokra vagyunk kíváncsiak, akkor érdemes egy pillantást vetni az MNB adatai alapján a budapesti ingatlanbefektetésekkel kapcsolatos grafikonra.
Ami ebből kiderül, hogy
- a befektetési célú vásárlások aránya a Covid időszaka alatt nagyot esett, előtte és utána is magasabb a befektetési célú vásárlók aránya a budapesti ingatlanpiacon;
- a lendületet azonban az állampapírpiaci hozamok emelkedése megtörte, és a korábbi arányokat később már nem is érte el;
- ugyanakkor jól látszik az állampapírpiaci pénzek kiáramlása miatt növekvő befektető aktivitás 2024 végén, és 2025 elején is egyrészt januárban, másrészt áprilisban (az MNB adatai 2025 szeptemberig elérhetők);
- a befektetői eladások 2021 során emelkedtek meredeken, majd ezt a magas szintet némi hullámzással egészen mostanáig tartották is, így a jelenlegi 30-40 százalékos eladói arányok nem kimagaslóak;
- a befektetők már az állampapírpiaci hozamok emelkedése előtt, még a Covid-járvány időszakában elkezdték a kiszállást az ingatlanpiacról;
- végül azt is lehet látni, hogy a hozamok fokozatosan csorogtak lefelé a 6 százalék feletti szintről 4 százalék közelébe, és ez a folyamat várhatóan nem is fordul meg mostanában;
- valamint az év első felében jelentkező csúcsok utáni folyamatos ereszkedés is megfigyelhető a befektetői vásárlásokban.
Az idei évre ugyanis nem várható komolyabb bérleti díj emelkedés és az ingatlanárak is inkább stagnálni fognak. Összességében az látszik, hogy habár a kilátások nem különösebben jók jelenleg befektetői szempontból, egyelőre nem fokozódott számottevően az ingatlanpiacról kilépő befektetők száma. Igaz, az arány a 2021 előtti szintekhez képest magas, miközben a befektetői vásárlások ereszkednek.
A vidéki ingatlanpiacra vonatkozóan is hasonló mozgások láthatók, csak némileg tompítottan jelentkeznek.
Ami mindenképpen figyelemre érdemes, hogy a hozamok a vidéki ingatlanok esetében lényegesen magasabbak. Ez azt jelenti, hogy míg 2025. szeptemberben a budapesti ingatlanpiacon 4,4 százalékos hozam volt elérhető az MNB adatai szerint, addig a vidéki ingatlanpiacon 6,57 százalékos.
Így továbbra is azt lehet mondani, hogy Budapesten elsősorban az elkövetkező években piacra kerülő, az Otthon Start miatt 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt kínált újépítésűek lehetnek érdekesek a befektetők számára, amelyeknél hosszabb távon áremelkedési potenciál látszik.
Ezek mellett pedig az olyan vidéki lokációkban lévő ingatlanok megvásárlását érdemes megfontolniuk a befektetőknek, ahol a kiadással elérhető bérleti díjak is kellően magasak egy elfogadható szintű éves hozam eléréséhez, valamint az értéknövekedés is nagyobb lehet.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
