Rég nem láttunk ilyet: tartós áresés a budapesti lakáspiacon, de máshol is csökkennek az árak

Habár voltak előjelei, mégis meglepőek lehetnek azok az egymást követő elemzések és nyilatkozatok, melyek júniusban már országos, Budapesten pedig tartóssá váló áresésről és egyre nagyobb alkukról szólnak. Ilyesmivel az elmúlt években ugyanis nem túl gyakran találkozhattak a vevők és eladók.

Míg országosan 0,4 százalékkal estek az árak májusban, Budapesten a csökkenés mértéke elérte a 0,7 százalékot - jelezte június eleji elemzésében az Ingatlan.com, mely a hirdetési árak alakulását méri. A fővárosban így már két egymást követő hónapban történt áresés, ráadásul itt az elmúlt hat hónapban négyszer csökkent az árindex, amire legutóbb 2020 júliusa és decembere között, a koronavírus-járvány idején volt példa.

Néhány nappal később egy másik ingatlanhirdetési portál, a Zenga.hu is arra hívta fel a figyelmet, hogy évek óta nem történt olyan a lakáspiacon, mint idén májusban: a hirdetési átlagárak csökkenni kezdtek. Adataik szerint országosan 2,3 százalékkal alacsonyabb volt a meghirdetett ingatlanok átlagára májusban, mint áprilisban, ami az éves drágulási ütemet is jelentősen visszafogta.

A Duna House kicsit másként látta a májusi helyzetet. Az ingatlanközvetítő hálózatnál ugyan szintén tapasztalták, hogy a korábbi árnövekedési dinamika mára elfogyott, de az eladók tapasztalataik szerint egyelőre tartották a kialakult, magas árszintet. Ennek persze hatása van a keresletre, mely az év eddigi hónapjaiban – a márciusi átmeneti megugrást leszámítva – végig visszafogott maradt, érdemi élénkülés nélkül.

Az Ingatlan.com azonban májusra országosan árcsökkenést mért a hirdetési áraknál. Ehhez nemcsak a budapesti áresés járult hozzá, akadtak más, érintett régiók is. Pest megyében 0,4 százalékkal, a kelet-magyarországi régiókban viszont 0,6–1,7 százalékkal maradtak el a májusi árszintek az áprilisihoz képest. Ezzel szemben a Dunántúlon 0,3–1,2 százalékos havi áremelkedéssel találkozhattak a hirdetéseket böngészők.

Az előbbiek mind havi adatok. Ha az éves változásokat nézzük, akkor azt látjuk, hogy Pest megyében 15,3 százalékkal, Észak-Magyarországon 15,9 százalékkal, az Észak-Alföldön 14,5 százalékkal emelkedtek az árak, míg a Dél-Alföldön 13,1 százalék volt az éves ütem.

Ezek az éves értékek egyébként nagyjából másfélszer nagyobbak a budapesti áremelkedésnél, ugyanis a fővárosban az eladók áremelkedési szándékát visszafogta az Otthon Start hitel 1,5 millió forintos négyzetméterárkorlátja. Ez ugyanis itt érvényesült a leginkább, hiszen a fővárosi lakásárak már a program indulása előtt az 1,4 milliós árszint körül jártak.

Az előbbi adatokkal szemben a Zenga.hu azzal találkozott a hirdetési áraknál, hogy egyetlen megye kivételével havi szinten mindenhol esés következett be. A legnagyobb csökkenés Somogy (-5,6 százalék) és Hajdú-Bihar (-4,4 százalék) megyékben következett be, míg növekedést egyedüliként Nógrád megye (2,5 százalék) mutatott.

A fővárosban az összetételhatással szűrt adatok 1,8 százalékos visszaesést mutattak, míg a tényleges kínálatot nézve 3,1 százalékkal estek vissza az árak. Ezzel az éves árnövekedési ütem Budapesten 6 százalékra lassult. Az ugyanakkor a Zenga.hu adataiból is egyértelműen kitűnik, hogy éves szinten országosan a budapestinek kétszerese volt az áremelkedési ütem: a lassulás ellenére is elérte a 12 százalékot.

A Duna House viszont arra mutatott rá, hogy az árdinamikában az ország keleti megyéi zárkóztak fel látványosan az elmúlt évben. Olyannyira, hogy az ingatlanárak már a nyugaton mért szint fölé kerültek. Így a korábbi kelet-nyugat árkülönbség gyakorlatilag eltűnt.

Egy másik jelentésükből pedig az derül ki, hogy egyelőre csak a legdrágább lakásoknál csökkennek az árak, ami a túlárazottság megszűnésének korai szakaszát jelenti. Ez tehát egyelőre nem általános áresést, hanem „egyhelyben toporgó” árakat és kisebb, helyi korrekciókat jelent.

A Zenga.hu adataiból az is kiderül, hogy bár korábban az átlagot meghaladó mértékben drágultak a panellakások – és kereslet is nagyobb mértékben esett vissza irántuk, mint más ingatlantípusoknál –, egyelőre mégis a panelek hirdetési ára csökkent a legkevésbé: 1,5 százalékkal. A téglalakások hirdetési ára ugyanis 1,7 százalékkal ereszkedett, míg a házaké 2,7 százalékkal.

Az Ingatlan.com viszont arra hívta fel a figyelmet, hogy a használt lakások árai egyre több területen közelítették meg az újépítésűekét. A XIII. kerületben például a használt lakások medián négyzetméterára 1,64 millió forint volt májusban, az újépítésűeké 1,74 millió forint. De nemcsak a négyzetméterárak járnak közel egymáshoz, hanem az átlagos ingatlanárak is, hiszen a használt lakásoké 97 millió forintra mozdult, az új építésűeké pedig közelítette a 100 millió forintot.

Hasonlóan kicsi a különbség a XI. kerületben is: a használt lakások medián négyzetméterára 1,7 millió, az újépítésűeké 1,8 millió forint volt, a medián kínálati ár pedig 98 millió, illetve 107 millió forint.

A nagyobb vidéki városokban 1,2-1,3 millió forint között alakult az újépítésű társasházi lakások négyzetméterára. Debrecenben például az újépítésűeké 1,3 millió forint, a használtaké pedig 1,12 millió forint. Győrben az új lakásoknál 1,21 millió forint a négyzetméterárak mediánja, a használtaknál ugyanez 979 ezer forint. Előbbieknél 66 millió, utóbbiaknál pedig 61 millió az eladási árak középértéke.

A házakat nézve Kecskeméten különösen közel jártak egymáshoz az új és használt ingatlanok négyzetméterárai, mivel a használt házak mediánja 809 ezer, az újaké 847 ezer forint volt. De Székesfehérváron is az új házaknál még 1 millió forint alatt maradt a négyzetméterár, míg a használtaknál 871 ezret ért el.

De nemcsak a hirdetési árak kezdtek esni, hanem a valós értékesítési árak is, ami abból is látszik, hogy az elmúlt néhány hónapban elkezdett nőni az alku mértéke. Mint a Duna House megállapította egy elemzésében: a vevők egyre nagyobb alkukat tudnak elérni, ugyanis az eladók egyre inkább hajlandók csökkenteni a hirdetési árakat.

Míg 2025 közepén a vevők átlagosan még 3 százalék körüli mértékben tudtak alkudni a hirdetési árakból, ez 2026 tavaszára már meghaladta a 4 százalékot. A használt téglalakások piacán 4,6–4,9 százalékos átlagos alku volt jellemző országosan, de vidéken sok esetben 5–7 százalékos engedményt is elértek a vevők.

A panellakásoknál ezzel szemben a DH szerint az alkuknál stabilitás látszik, hiába esik itt a legnagyobb mértékben a kereslet: ők azt mérték, hogy az alku mértéke továbbra is 3 százalék körül alakult.

Ugyanakkor júniusban az Ingatlan.com már azzal találkozott a panellakások piacán, hogy 3,6 százalékra emelkedett az átlagos alku a májusi, éves mélypontnak számító 1,3 százalékos mértéket követően.

A téglaépítésű lakásoknál ezzel szemben minimális növekedés jelentkezett csak, hiszen májusban 2,9 százalékos, júniusban 3,1 százalékos alkut mértek. A nagyvárosi társasházi lakásoknál szerényebb az alkumérték, ami annak is köszönhető, hogy ezeknek az ingatlanoknak a vételára a kisebb alapterületük miatt alacsonyabb. Az olcsóbb társasházi lakásokra pedig mindig nagyobb a kereslet, ami az alkupozíciót is visszafogja a nagyobb értékkel bíró kertes házakhoz képest. Utóbbiaknál májusban 4,4 százalék volt az átlagos alku.

Az 50–100 millió forintos ársávot tekintve a budapesti használt lakóingatlanoknál – lakásoknál, családi házaknál, ikerházaknál és házrészeknél – májusban átlagosan 2,3 százalékos volt az alkupozíció, júniusban viszont az előzetes adatokból már 3,3 százalékos átlag látszik.

Ebben az ársávban eközben a megyei jogú városokban és vármegyeszékhelyeken májusban összességében 3 százalék körül alakult az alku a használt lakóingatlanoknál, júniusban egyelőre 3,3 százaléknál jár. A kisebb városokban viszont 3,4-ről majdnem 5 százalékra nőtt. A teljes használt lakóingatlan-piacot nézve Budapesten májusban 2,5 százalék volt az átlagos alkumérték, míg júniusban az előzetes adatok szerint 3,4 százalékot alkudhattak a vevők.

Ez az alku egyébként az elkövetkező nyári hónapokban szezonális okok miatt várhatóan tovább fog növekedni, hiszen ilyenkor kevesebb a vevő, akikért nagyobb verseny indul az eladók részéről. Így a vevők könnyebben tudnak majd alkudni, főleg azoknál az ingatlanoknál, amelyek már hosszabb ideje beragadtak a kínálatba, vagy ahol az eladóknak erősebb a motivációja, és gyorsan szeretnének túladni az ingatlanukon.

Mindenesetre az árcsökkenést akár indokoltnak is tekinthetjük, hiszen a Magyar Nemzeti Bank legutóbbi jelentése szerint a lakásárak 2025 végén országosan 22,5 százalékkal voltak magasabbak a gazdasági fundamentumok által indokolt szintnél, ami az elmúlt húsz év egyik legnagyobb mértékű túlárazottságát jelenti.