Hol érdemes ma nyaralót venni? Megtorpant a balatoni piac, új célpontokat keresnek a vevők

Nem mutat igazán biztató képet a beinduló szezon előtt a hazai nyaralóingatlanok piaca. Ennek nem csak az Otthon Start hitel elszívó hatása az oka, hanem részben az elmúlt években végbement nagymértékű áremelkedés is.

Az Otthon Start hitel, mely a legnagyobb hatást gyakorolta az elmúlt egy évben az ingatlanpiacra, nem kedvez a nyaralók piacának. A támogatott hitel feltétele az, hogy a hitellel érintett ingatlan lakóingatlanként legyen bejegyezve az ingatlannyilvántartásba. Egy nyaraló, üdülő vagy hétvégi ház pedig nem lakóingatlan, így tehát nem használható fel megvásárlására a legfeljebb 3 százalékos kamatú állami támogatású hitel.

Igaz, a nyaralók kínálatában sok olyan is van, ami lakóingatlanként szerepel a tulajdoni lapon, így ebből a szempontból megfelelne az Otthon Start előírásainak, másban viszont nem.

További negatív hatásként jelentkezhet az is, hogy sokan most nyaraló helyett inkább lakáscélú ingatlant vásárolnak, így ők nem jelennek meg a nyaralók piacán. Ez az összefüggés azonban kevésbé egyértelmű.

A Balatonnál például az ingatlanpiaci érdeklődőknek alapvetően a befektetői csoportja aktív. Habár voltak átfedések az Otthon Starttal vásárlók és a befektetők között, hiszen az első hónapokban akár a vevők harmada is befektetési céllal vásárolt az elviekben első lakásvásárlókat megcélzó támogatott hitellel, mára változott a helyzet.

A befektetési céllal vásárlók ugyanis az elmúlt hónapokban – összefüggésben az Otthon Start miatt elszálló árakkal – fokozatosan eltűntek az ingatlanpiacról. Ez megmutatkozik a Balatonnál is, ahol a vevők nagyobb része jellemzően befektetési céllal vásárol.

A Balaton-parti településeken 2021 és 2026 között közel 59 százalékkal csökkent az eladó lakóingatlanok és nyaralók iránti érdeklődés az év első négy hónapjában, éves szinten pedig 12 százalékos visszaesés látható - állapította meg egy május elején közzétett elemzésében az ingatlan.com.

A részletesebb adatok szerint a déli parton 62 százalékkal, az északi parton 57 százalékkal csökkent a kereslet 2021 és 2026 között az idei év első négy hónapjában, míg éves összevetésben a déli parton 17 százalékos, az északi parton 10 százalékos visszaesés következett be.

Ehhez hozzájön még az is, hogy mint az Otthon Centrum egy áprilisi jelentésében rámutatott: 21 százalékos alku volt jellemző az idei év első negyedévében a vízparti ingatlanoknál, ami a legmagasabb érték az általuk vizsgált kategóriákat tekintve, amiben persze közrejátszott a szezonalitás is.

Az Otthon Start hatása is másként jelentkezik a Balaton-parti településeken, hiszen mint Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakértője korábban rámutatott: a balatoni ingatlanpiac annyiban más, mint egy nagyvárosi, hogy a legtöbb érdeklődő itt nem saját lakhatásra keres ingatlant, hanem vagy nyaralónak vagy kiadás céljára veszi, hosszú távú befektetésként. Az árak emelkedése sem volt emiatt kirobbanó, mindössze néhány százalékot ért el a tavalyi évben, az is főleg a támogatott hitellel érintett ingatlanok piacán - tette hozzá.

Ezzel együtt is az árak maradtak a korábbi prémiumszinteken, és ahogy Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője is hangsúlyozta: a Balaton környékén egyre gyakoribbak a kilenc számjegyű ingatlanárak, miközben a kereslet itt is inkább az alacsonyabb árú kategóriákra koncentrálódik. Májusi adataik szerint egyébként a 200 millió forintnál drágább ingatlanok aránya Budapest néhány belső és budai kerülete mellett Veszprém és Somogy – azaz a két balatoni megye – kistelepülésein a legmagasabb.

Ha az átlagokat nézzük, akkor a déli part településein 1,2 millió forint, az északi parton pedig 1,21 millió forint az átlagos négyzetméterár. A legalacsonyabb árakkal a harmadik érintett balatoni megyében, Zalában találkozhatunk: 899 ezer forint az átlagos négyzetméterár.

Ha a déli part egyes településeit nézzük, akkor Siófokon 1,27 millió forintos átlagos négyzetméterárral, Balatonlellén 1,3 millió forintos átlagárral, Zamárdiban 1,4 millió forintos átlagos négyzetméterárral, Szántódon 1,5 milliós, míg Balatonszemesen 1,55 millió forintos négyzetméterárral találkozhattak az érdeklődők az év első hónapjaiban.

Ennél is magasabb azonban az átlagár Tihanyban, ami gyakorlatilag egy külön kategóriát képvisel 1,84 millió forintos átlagos négyzetméterárával, de Balatonfüreden is 1,5 millió forint az átlagos négyzetméterár, míg Balatonalmádiban 1,16 millió forint. De azért akadnak kedvezőbb árszintű települések is ezen az oldalon, így például Balatonfőkajár 696 ezer, Dörgicse 722 ezer, illetve Badacsonytördemic 747 ezer forintos átlagos négyzetméterárat mutat fel.

Habár a nyaralók piaca sokak számára egyet jelent a Balaton-parttal, azonban még akadnak más lokációk is, ahol nagy számban koncentrálódnak a nyaralóingatlanok.

A Velencei-tónak speciális a helyzete, mert miközben évek óta komoly problémát jelent nyaralóingatlanainak piaca számára a lassan eltűnő tó, funkcióját tekintve már évek óta a kiterjesztett budapesti agglomeráció része. Ennek is köszönhető, hogy bár egyéb tényezők nem igazán indokolnának masszív keresletet az itt található nyaralók iránt, mégis stabil az ingatlanpiaci forgalom.

Mint az ingatlan.com adataiból is kiderül, a Velencei-tónál öt év alatt 36 százalékkal csökkent a kereslet – ami lényegesen alacsonyabb, mint a Balaton közel 60 százalékos szűkülése –, és éves összevetésben lényegében stagnálás látható (Balaton: -12 százalék). Az ingatlanközvetítő portál adatai szerint az idei év első hónapjaiban 2025-höz képest mindössze 1 százalékkal mérséklődött a telefonhívások száma.

Gárdonyban ráadásul éves alapon 5 százalékos növekedés látszik, igaz Velencén 9 százalékkal csökkent a kereslet. Az előbbi településen a kínálati négyzetméterár átlaga 931 ezer forint, Velencén viszont kismértékben meghaladja az 1 millió forintot.

Arra Balogh László, a portál szakértője is felhívta a figyelmet, hogy a Velencei-tó környékén megfigyelhető stabil keresleti szint leginkább annak köszönhető, hogy a tó partja már nem csupán üdülőövezet, hanem a budapesti és székesfehérvári agglomeráció szerves része. Vagyis a vevők egy része állandó lakhelynek alkalmas ingatlanokat keres ezeken a településeken.

Ami az Otthon Start hatását illeti, dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodájának szakmai vezetője arra hívta fel korábban a figyelmet, hogy mivel a kamattámogatott hitelt lakóingatlanokra lehet csak felvenni, így a támogatott hitel elindulása a Velencei-tónál nagy számban előforduló hétvégi házak, nyaralók piacát erősen lefojtotta: a kereslet ezek iránt az Otthon Start-os robbanás hónapjaiban mintegy felére esett vissza.

Ráadásul az Otthon Starttal elérhető ingatlanok esetében rövid idő alatt nagyot emelkedtek az árak a környéken, míg az ugyanitt található, azonos méretű és adottságú hétvégi házak drágulása viszont megállt vagy akár csökkentek is az áraik.

Itt tehát beigazolódott az a feltételezés, hogy a támogatott hitel nem tett jót a nyaralóingatlanok piacának, sem a forgalmat, sem pedig az árakat tekintve. De mi a helyzet az országban harmadiknak számító nyaralópiaci célponttal?

A Tisza-tó ingatlanpiaca mutatta a legkedvezőbb képet, ha az elmúlt öt évet vizsgáljuk. A forgalom ugyan itt is visszaesett 2021-hez képest, de csak 31 százalékkal, ami a fele a balatoni csökkenésnek. Az elmúlt egy évben is jobban alakult a szám, mint a Balatonnál, hiszen csak 8 százalékos volt a forgalom szűkülése.

Érdemes még kiemelni a térségen belül Tiszafüredet, mely a Tisza-tó legfontosabb piaca. Itt az ingatlan.com adatai szerint öt év alatt 35 százalékkal, 2025-höz képest pedig 23 százalékkal nőtt a kereslet. Ez nyilván nem független attól, hogy a településen 499 ezer forint az átlagos négyzetméterár.

A portál elemzése rámutatott arra is, hogy a Tisza-tó környékén a vizsgált települések átlagos négyzetméterára 409 ezer forint volt, vagyis a térség továbbra is jóval kedvezőbb árszintet képvisel a Balatonhoz és a Velencei-tóhoz képest. Abádszalókon 356 ezer forint az átlagos négyzetméterár, Poroszlón 400 ezer forint, míg Tiszaderzsen 133 ezer forint.

Logikusan adódik tehát a következtetés – amit Balogh László is megfogalmazott –, hogy a Tisza-tó sok vevő számára egy elérhetőbb alternatívát jelent a Balatonhoz képest, de a térség már nem csupán olcsóbb helyettesítője a nagyobb tavaknak, hanem önálló nyaralópiaci célpontként is egyre fontosabb.

Azt is hozzá kell azonban tenni, hogy ezeken a területeken a Balaton-parthoz képest azért egy kicsit más minőségű ingatlankínálattal, és persze jelentősen eltérő településképekkel találkozhatunk. Ennek ellenére aki kifejezetten nyaralóingatlant keres saját célra, annak jó és főleg megfizethető választás lehet egy Tisza-tó környéki ingatlan.

Ugyanakkor, ha az elkövetkező nyári szezonban sem indulnak be ismét az árak a balatoni ingatlanpiacon, akkor a magyar tenger ingatlanai is újra egyre vonzóbbá válhatnak a vevők számára. A Velencei-tó pedig változatlanul elsősorban az agglomerációs életre vágyók számára jelenthet megfelelő célpontot. Igaz Gajdos László, élő környezetért felelős miniszter már bejelentette, hogy átfogó Velencei-tó törvény készül, mely a tó megmentését célozza. Amennyiben ez sikeres lesz, akkor hosszabb időtávon felértékelődhet a Velencei-tó ingatlanpiaca.