A túlárazott lakásoktól a családi házak és a telkek felé fordultak a vevők

A tavalyi év ingatlanpiaci nyertesei egyértelműen a kisebb méretű lakások voltak. Nemcsak az év elején jelentkező fokozott befektetői kereslet szippantotta fel őket a piacról, hanem a szeptembertől indult Otthon Start Program kedvezményes hitelével megvalósított ingatlanvásárlások fókuszában is ezek álltak.

A panellakásoknál így számottevő drágulásra került sor a fővárosban, és az ingatlanközvetítők tájékoztatása szerint akadtak olyan lakótelepek – például a XI. kerületben vagy Zuglóban –, ahol sok esetben a támogatott hitel által meghatározott, 1,5 millió forintos négyzetméterár-limitig emelkedtek az árak.

“Országos átlagban egy panellakás 37%-kal került többe, mint egy évvel korábban” – állapította meg 2025. IV. negyedévéről szóló jelentésében a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) is. Ez jelentősen meghaladja az átlagos áremelkedés mértékét, pedig az is számottevő volt: Budapesten 21, a vármegyeszékhelyeken 24, a kisebb városokban 23 százalékkal volt magasabb a lakások négyzetméterára, mint egy évvel korábban.

Jelenleg az ingatlanközvetítők legalább 5–10 százalékra teszik a túlárazás mértékét. Ezek a túlhajtott árak nemigen csábítják vásárlásra az ingatlanpiaci érdeklődőket. Legalábbis alaposan megnézik, hogy mibe vágnak bele, és milyen áron. Így kevésbé érdeklődnek a túlárazott lakások iránt.

A családi házak kategóriája ugyanakkor mérsékeltebb áremelkedéssel reagálta le a tavalyi évi változásokat. Talán ennek is köszönhető, hogy most ebben a szegmensben élénkebb érdeklődéssel találkoznának az ingatlanközvetítők. Emellett pedig a telkek iránti kereslet növekedéséről is beszámoltak néhány lokáció esetében, főleg Budapest déli agglomerációjában. De mit mutatnak a számok?

Amennyiben az egyes kategóriákban bekövetkezett árnövekedést vizsgáljuk, akkor azt láthatjuk, hogy míg 2025 végén Budapesten a családi házak 1 millió forintos, a panelek 1,2 millió forintos, addig a nem panel társasházi lakások 1,3 millió forintos négyzetméteráron keltek el a KSH adatai alapján.

A vármegyeszékhelyek lakáspiacán is elsősorban a panellakások értékelődtek fel: míg a családi házak átlagosan 1 milliós, addig a panellakások 1,2, a nem panel társasházak lakásai 1,3 milliós négyzetméterárakon keltek el.

A fővárosban a panellakások ára 35 százalékkal emelkedett, ami két százalékponttal alacsonyabb az országos átlagnál. Ugyanakkor a nem panel társasházi lakások négyzetméterára “csupán” 19, a családi házaké 20 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit.

Tehát utóbbi esetben közel azonos volt az áremelkedés mértéke, és lényegesen – 15–16 százalékponttal kisebb, mint a paneleknél –, ami indokolhatja azt, hogy egyre inkább a családi házak felé fordultak a vevők. Itt érdemes megemlíteni azt is, hogy a főként családi házas jellegű budapesti agglomeráció árnövekedése is átlag alatti volt: 18 százalékot tett ki.

Az is igaz ugyanakkor, hogy az alapvetően nagyobb alapterületű családi házak drágábbak: míg a budapesti nem panel társasházi lakásoké 68 millió forint, a panellakásoké 61 millió, a családi házaké 105 millió forint volt.

Érezhető tehát a családi házak fokozódó árelőnye, amit megerősítenek a zenga.hu elemzései is. Ezekből az elmúlt hónapokban rendre az derült ki, hogy míg a lakások iránt mérsékelt az érdeklődés, addig a családi házak iránt növekedni tudott, illetve az elmúlt hónapban is élénkebb maradt.

Legutóbbi elemzésükben is azt állapították meg, hogy a családi házak iránti kereslet az, ami még tartja magát: április végén nagyjából a tavalyi átlag szintjén alakult. Eközben a lakáspiacon komolyabb visszaesés következett be: a tégla- és panellakások esetében április második felében közel 40 százalékkal kevesebb érdeklődés érkezett a tavalyi átlaghoz képest.

Ha az idei első negyedévet vizsgáljuk, akkor az érdeklődések 67 százaléka családi házakra irányult, míg egy évvel ezelőtt még csak 49 százalék volt az arány. Az, hogy az árak hatással vannak a keresletre, az is megerősíti, hogy azokban a térségekben, ahol kisebb volt a drágulás – például Somogy, Zala – vagy bőven átlag alattiak az árak – például Nógrád – látványosan nőtt az ingatlanérdeklődések száma.

Az alku mértéke is nagyobb a családi házaknál, hiszen mint az Otthon Centrum rámutatott: 2026 első negyedévében a használt házaknál az adásvételek átlagosan 11,2 százalékkal a hirdetési ár alatt zárultak, míg a téglalakásoknál 6,9, a panellakásoknál 5,3 százalékos árengedmény volt jellemző.

Ennek kapcsán ugyanakkor az is fontos, hogy míg a családi házaknál mindössze 0,9 százalékponttal nőtt az alku mértéke egy év alatt, addig a paneleknél 2, a téglalakásoknál pedig 2,7 százalékponttal.

A családi házak kapcsán területileg ugyanakkor eltérő mértékű alkukkal lehet találkozni. Az agglomerációban figyelhető meg a legalacsonyabb, 8,5 százalékos érték, míg a budai kerületekben 9,5 százalékos alku volt a jellemző. A vidéki városokban eközben 11, a külső pesti kerületekben 12, míg a régióközpontokban és a községekben már mintegy 13 százalékos engedményt értek el a vevők.

Mindezt a Duna House adatai is megerősítik. Ők elsősorban arra hívták fel a figyelmet áprilisban, hogy a családi házak piacán az alkut tekintve kettős a kép: a jó állapotú ingatlanok esetében minimális az alku, míg a felújítandó vidéki házaknál 10–15 százalékos árengedmény is elérhető.

A másik szegmens, ahol az ingatlanközvetítők kiemelkedő érdeklődést jeleznek egyes lokációkban, a telkek piaca. Ezen ingatlantípus kapcsán fontos kiemelni, hogy az Otthon Centrum adatai szerint 2025-ben mindössze 1,2 százalékos drágulás következett be, ami jelentős mértékben alatta marad a fentebb említett általános ingatlanpiaci áremelkedésnek.

Ezzel 17,2 ezer forintra nőtt az építési telkek átlagos négyzetméterára, míg az átlagos eladási ár abszolút értékben 27,2 millió forint volt tavaly. Utóbbi is csak 5,5 százalékkal múlja felül az egy évvel korábbi értéket. Vélhetően ez is közrejátszott abban, hogy harmadával nőtt a telkek iránti kereslet.

Azt is érdemes ugyanakkor figyelembe venni, hogy miközben a főváros és agglomerációja továbbra is az élmezőnyben van az árakat tekintve, egyre markánsabb differenciálódás figyelhető meg az egyes területek között. Így Budapest nyugati és északi agglomerációjában már prémium árak alakultak ki a telkek piacán, miközben a keleti és déli területeken még mindig jelentős tartalékok lehetnek.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy Budán a III. kerületben 94 ezer forintos négyzetméteráron keltek el az építési telkek, és hasonló a helyzet például a pesti XVI. kerületben is. A XXII. kerületben is 75 ezer forintot kértek az eladók a telkek négyzetméteréért, viszont a külső pesti kerületekben már csak átlagosan 54 ezer forint körül alakult a négyzetméterár.

Ha az agglomerációt nézzük, akkor is azt látjuk, hogy Nagykovácsi vezeti a listát 76 ezer forintos átlagos négyzetméterárral, míg a második helyet Törökbálint foglalja el 73 ezer forinttal. Üröm és Budakeszi szintén a felső ársávba tartoznak, 59,5 ezer, illetve 58,5 ezer forintos átlagárral. Ezzel szemben a keleti és déli agglomerációban található Mogyoródon 29 ezer, Erdőkertesen 25 ezer, míg Ráckevén mindössze 16 ezer forintos átlagárat mért az Otthon Centrum.

A megyeszékhelyek esetében Győr 60 ezer forintos átlagárral a legdrágább, míg Debrecenben 30 ezer forint körül alakultak az árak. A lista alján Nyíregyháza (9 ezer forint), Pécs (6,7 ezer forint) és Zalaegerszeg (3,7 ezer forint) állnak. De természetesen a vidéki városokon belül is jelentős az eltérés, így a külső, gyengébb infrastruktúrával rendelkező területeken a telkek gyakran töredékáron cseréltek gazdát.

Az ingatlanközvetítő hálózat következtetése szerint a kereslet látványos növekedése azt jelzi, hogy újra élénkül a lakásépítési szándék, különösen a jó lokációjú és közművesített telkek esetében. Ezt megerősítik a KSH 2026. I. negyedévre vonatkozó adatai is: az építési engedélyek száma megközelítette a 10 ezret, ami azt jelzi, hogy számottevő növekedés várható a megépült lakások számában is az elkövetkező hónapokban.