Hogyan lehet eladni a CSOK-os ingatlant?
A CSOK-kal támogatott ingatlan eladása jóval összetettebb folyamat, mint egy hagyományos lakásértékesítés. Különböző határidők, felmerülő visszafizetési kötelezettségek és szigorú feltételek vonatkoznak rá. Ezt kell tudnod, ha CSOK-os ingatlant adnál el!
Miért nem lehet egyszerűen eladni egy CSOK-os lakást?
Egy CSOK-os lakás eladása nem lehetetlen, de szigorú szabályokhoz és korlátozásokhoz kötött. A legfontosabb, hogy a CSOK igénylésekor az állam javára 10 éves elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásban. Ez és a CSOK jogszabályból következő egyéb kötöttségek korlátozzák, mit tehetnek az ingatlannal támogatást felvevők, illetve milyen további előírásoknak kell megfelelniük az otthonuk használata során.
- nem lehet eladni,
- nem lehet kiadni,
- nem lehet lebontani (kivéve természeti katasztrófa esetén),
- nem lehet rá haszonélvezeti jogot alapítani,
- nem lehet nem lakáscélra használni.
Ezen túl 10 évig életvitelszerű bentlakási kötelezettség vonatkozik a támogatott személyekre és a gyermekeik részére. Ezek a szabályok minden olyan ingatlanra vonatkoznak, amelyre CSOK-ot folyósítottak.
A jogszabály alapvetően a 10 éves CSOK tilalmi idő alatt nem engedi az elidegenítést, illetve a kiköltözést, azonban vannak kivételek.
- Bizonyos meghatározott esetekben (pl. munkahelyváltás, egészségi állapot) a jogszabály megengedi az ideiglenes, legfeljebb 5 évig tartó kiköltözést.
- Az ingatlan eladható, amennyiben a támogatás összegét visszafizetik a szabályoknak megfelelően.
- A CSOK – a jogszabályban rögzített feltételekkel – átvihető másik ingatlanra.
Hogyan lehet mégis eladni a CSOK-os lakást?
Egy CSOK-os ingatlan eladása a 10 éves elidegenítési és terhelési tilalom időszakán belül bizonyos feltételekkel és megoldásokkal lehetséges.
1. Eladás a CSOK visszafizetésével
Amennyiben a tilalmi időszak alatt eladod az ingatlant és nem vásárolsz helyette másikat, akkor a teljes támogatási összeget büntetőkamattal növelten vissza kell fizetned. Ez a korábbi CSOK támogatás, illetve Falusi csok esetén akár 15 millió forint is lehet.
2. A CSOK átvitele másik ingatlanra
A CSOK visszafizetés elkerülése a támogatás másik ingatlanra történő átvitelével lehetséges. A teljes támogatási összeg azonban csak abban az esetben vihető át, ha az újonnan vásárolt vagy épített ingatlan értéke, illetve hasznos alapterülete nagyobb, mint az előző ingatlané, és persze megfelel a CSOK feltételeinek (alapterület, komfort stb.). Ha nem, akkor ezzel arányosan vissza kell fizetni a támogatást.
Ez tehát a gyakorlatban egy CSOK eladás kiskapu: nem kell visszafizetni a pénzt, mert az átkerül másik lakáscélra.
Ehhez azonban be kell tartani a jogszabályban rögzített határidőket.
- Az eladás tényét 30 napon belül be kell jelentened a kormányhivatalnak.
- Ha 60 napon belül megvásárolod a másik ingatlant, akkor a CSOK automatikusan átkerül az új ingatlanra.
- 60 napon túli vásárlásnál vagy építkezésnél a CSOK összegét egy letéti számlára kell áttenni. Vásárlás 1 éven belül lehetséges, mivel erre az időtartamra a visszafizetési kötelezettség felfüggeszthető.
- Építkezésnél 3 év áll rendelkezésedre a befejezésre.
- Ezek az időtartamok egy alkalommal legfeljebb 2 évvel meghosszabbíthatók.
- Amennyiben előbb vásárolsz és csak azt követően adod el a CSOK-os ingatlant, akkor szintén 1 éved van a két tranzakció megvalósítására úgy, hogy átvihető maradjon a támogatás.
Fontos: a CSOK átvitelével nem indul újra a 10 éves elidegenítési és terhelési tilalom, hanem az eredeti folyósítás dátuma szerint fut tovább.
Hogyan zajlik a CSOK-os ingatlan eladása?
CSOK-támogatással érintett ingatlannál ezek az eladás lépései:
- Döntés az eladásról és az új lakáscélról. A további folyamatot az határozza meg, hogy visszafizeted a támogatást vagy átviszed egy másik ingatlanra.
- Az adásvételi szerződés megkötése.
- Az eladás bejelentése 30 napon belül a kormányhivatalnak.
- A felfüggesztési kérelem benyújtása az eladástól számított 60 napon belül.
- Amennyiben 60 napon belül nem valósul meg az új ingatlan megvásárlása, akkor a korábban igénybe vett CSOK teljes összegét be kell fizetni egy kincstári letéti számlára.
- A kormányhivatal kiadja a hozzájárulást az eladott ingatlanon lévő elidegenítési és terhelési tilalom törléséhez.
- Az új ingatlan megvásárlása 1 éven belül vagy az építkezés befejezése 3 éven belül.
- Ha az új ingatlan megfelel a feltételeknek, a kormányhivatal átjegyzi az elidegenítési és terhelési tilalmat az új ingatlanra, a letéti számlán lévő összeget pedig visszautalják.
A kormányhivatalhoz benyújtandó dokumentumok listája:
- Kérelem a felfüggesztéshez és átjegyzéshez.
- Eredeti CSOK-támogatási szerződés.
- Az eladott ingatlan adásvételi szerződése.
- Tulajdoni lapok a régi és az új ingatlanról.
- Az új ingatlan adásvételi szerződése vagy építés esetén az építési engedély, illetve egyszerű bejelentés igazolása.
- Az új ingatlan értékbecslése.
- A kincstári számlára történő befizetést igazoló bizonylat (ha 60 napon túl történik a vétel).
- Személyes okmányok.
Az ingatlan értékesítéséhez és megvásárláshoz kapcsolódó költségekkel kell számolnod, így többek között:
- Igazgatási szolgáltatási díjjal a jelzálogjog és a tilalmak törléséért, illetve bejegyzéséért a földhivatalnál.
- Adott esetben az értékbecslés díjával.
- Az ügyvédi munkadíjjal az adásvételi szerződések elkészítéséért.
A folyamat során jellemzően ezek a tipikus hibák és elutasítási okok merülnek fel:
- Határidők be nem tartása: az eladás után 30 napon belül nem történik meg a bejelentés, vagy a letéti időszak (1 vagy 3 év) letelik az új ingatlan megszerzése vagy felépítése nélkül.
- Az új ingatlan értéke és/vagy hasznos alapterülete kisebb: a támogatás arányos részét vissza kell fizetni.
- Adminisztrációs hibák: hiányzó dokumentumok, nem megfelelően benyújtott kérelem stb.
Milyen szabályoknak kell az új CSOK-os ingatlannak megfelelni?
Annak érdekében, hogy ne keletkezzen visszafizetési kötelezettség, ezeknek a szabályoknak kell megfelelni:
- Az új ingatlan értékének magasabbnak kell lennie, ha nem, akkor arányos visszafizetésre kerül sor.
- Az eladott lakás teljes vételárát az új ingatlanra kell fordítani.
- Az új ingatlan hasznos alapterületének nagyobbnak kell lennie, mint a régi ingatlan hasznos alapterülete. Ha kisebb, akkor arányos visszafizetés történik.
- Az új ingatlannak is meg kell felelnie a rendelet által a lakásra vonatkozó feltételeknek (alapterület, komfortfokozat, lakhatóság).
- A támogatott személyeknek és a gyermekeknek az új ingatlanban kell lakniuk a 10 éves bentlakási kötelezettségből még fennmaradó időtartam végéig.
- Ha eredetileg újépítésű ingatlanra kaptad a CSOK-ot, akkor 5 évig nem költözhetsz használt lakásba, csak másik újépítésűbe.
Mikor és mennyi CSOK támogatást kell visszafizetni?
A CSOK támogatás visszafizetése lehet teljes vagy arányos. Teljes visszafizetés történik, ha
- a 10 éves tilalmi időszakon belül eladod az ingatlant, és nem viszed tovább a támogatást egy másik ingatlanra;
- nem élsz benne 10 évig életvitelszerűen (a jogszabályban foglalt kivételeken túl);
- az ingatlan nem lakás céljára szolgál;
- nem a támogatott személyek laknak benne;
- haszonélvezettel terhelik meg;
- lebontják, de nem természeti katasztrófa miatt;
- ha a vállalt gyermekek nem születnek meg a határidőig;
- vagy ha a házasságot felbontják a 10 éves időszakon belül, és a gyermekek nem annál a félnél maradnak, aki az ingatlanban lakik.
Arányos visszafizetésre akkor kerül sor, ha
- olcsóbb és/vagy kisebb alapterületű ingatlant vásárolsz a régi helyett,
- nem a teljes eladási árat fordítod lakáscélra,
- a vállalt gyermekek egy része nem születik meg.
A visszafizetendő összeg két tételből áll össze:
- a támogatás teljes vagy arányos összege,
- büntetőkamat, melynek mértéke legfeljebb évi 5 százalék.
| Gyermekszám / Ingatlan típusa | Igényelt összeg | Határidő | Büntetőkamat összege (maximum) | Összesen fizetendő |
| 1 gyermek (használt/új) | 600 000 Ft | 4 év | 120 000 Ft | 720 000 Ft |
| 2 gyermek (használt) | 1 430 000 Ft | 8 év | 572 000 Ft | 2 002 000 Ft |
| 2 gyermek (új) | 2 600 000 Ft | 8 év | 1 040 000 Ft | 3 640 000 Ft |
| 3 gyermek (használt) | 2 200 000 Ft | 10 év | 1 100 000 Ft | 3 300 000 Ft |
| 3 gyermek (új) | 10 000 000 Ft | 10 év | 5 000 000 Ft | 15 000 000 Ft |
| 4+ gyermek (használt) | 2 750 000 Ft | 10 év | 1 375 000 Ft | 4 125 000 Ft |
A fizetési kötelezettség a gyermekvállalási határidő lejárta után keletkezik, a támogatás büntetőkamattal növelt összegét 120 napon belül, egy összegben kell visszafizetni.
Maradtak kérdéseid?
-
Mennyi ideig nem adható el a CSOK-os lakás?
A támogatási szerződés megkötésétől számított 10 évig nem idegeníthető el az érintett lakás, illetve eladható, de amennyiben a támogatást nem viszik át újabb ingatlanra, akkor a CSOK-ot vissza kell fizetni.
-
Mi történik, ha mégis eladom a CSOK-os lakást?
A CSOK-támogatással érintett lakás eladása esetén – amennyiben a támogatás nem kerül át másik lakásra – a támogatás összegét büntetőkamattal növelten vissza kell fizetni. -
Mikor lehet büntetés nélkül eladni?
A 10 éves elidegenítési tilalom lejárta után, illetve másik – a feltételeknek megfelelő – lakás vásárlása esetén, ha arra átviszik a CSOK-támogatást és a kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalmat. -
Mi van, ha válás vagy haláleset miatt történik az eladás?
Válás esetén, ha az egyik szülő a támogatással érintett ingatlanban marad a gyerekekkel, a CSOK-ot nem kell visszafizetni. Ha viszont válás után az ingatlant eladják a 10 éves tilalmi időszakon belül, akkor a támogatást büntetőkamattal növelten vissza kell fizetni. Ha a támogatott személyek egyike meghal, a túlélő félnek nincs visszafizetési kötelezettsége, még akkor sem, ha a gyermekvállalás még nem vagy nem teljes egészében teljesült. -
Át lehet vinni a CSOK-ot egy másik ingatlanra?
Igen, a CSOK a jogszabályban rögzített feltételek mellett átvihető másik ingatlanra. -
Mi a helyzet a CSOK Pluszos ingatlanokkal?
A CSOK Plusz nem állami támogatás, hanem kamattámogatott hitel. Ha a feltételei nem teljesülnek, a kamattámogatást büntetőkamattal egy vissza kell fizetnetni.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
