Egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat – Mikor és miért fontos?
Mire jó az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat? Tudd meg, hogyan védi a bérbeadókat és milyen jogi következményei vannak a bérlők számára!
Mi az az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat?
Az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat egy olyan írásos, közjegyző előtti nyilatkozat, amelyben a nyilatkozó (bérlő) önként vállalja szerződéses kötelezettsége (kiköltözés, tartozás megfizetése) teljesítését.
A kötelezettségvállalás albérletnél leggyakrabban egy olyan kiköltözési vagy kiürítési nyilatkozat, mely arra irányul, hogy a bérlő a szerződés megszűnésekor az ingatlant időben és elvárt módon elhagyja.
Fontos jellemzője, hogy
- a nyilatkozatot egyoldalúan teszi a kötelezett (bérlő) a közjegyző előtt, és
- a dokumentum a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény értelmében közvetlenül végrehajtható közokiratnak minősül.
Miért hasznos az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat?
Az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot a bérbeadó jogai és védelme érdekében teszi a bérlő. A nyilatkozat jelentősen megerősíti a bérbeadó jogi pozícióját és felgyorsítja a jogérvényesítést a bérleti jogviszonyból eredő problémák esetén.
Mivel végrehajtható közokiratnak minősül, ezért ha például a kiköltözés nem történik meg határidőre vagy bizonyos feltételek bekövetkezése esetén, akkor a bérbeadó lakáskiürítési per nélkül elindíthatja az ingatlan kiürítését: végrehajtási eljárást kérhet, akár rendőri közreműködéssel is.
Miért érdemes egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot kérni?
A nyilatkozat előnyei a bérbeadó számára:
- Peres eljárás nélkül végrehajthatók a benne rögzített kötelezettségek.
- Gyors és hatékony jogérvényesítés.
- Biztonságérzetet nyújt a jogviszony lezárására vonatkozóan.
- Idő- és költséghatékony megoldás a hosszadalmas bírósági per helyett.
Az, hogy milyen kötelezettség teljesítése válik végrehajthatóvá a nyilatkozattal, függ annak tartalmától. Az alábbi okok miatt kerülhet rá sor:
- A bérleti díj megfizetésének biztosítása: a bérlő nyilatkozik róla, hogy bérleti díj fizetési kötelezettsége van. Ha ennek nem tesz eleget, akkor elindítható a végrehajtás (bankszámlára, ingóságra, ingatlanra).
- Tartozások kiegyenlítésének biztosítása: a bérlő nyilatkozik, hogy valamennyi tartozását kiegyenlíti a bérleti időszak végén (rezsi, közös költség, károk stb.), így nem hagy maga után tartozást.
- Kiköltözés biztosítása: bérlő vállalja, hogy a szerződés megszűnésekor vagy a rögzített feltételek teljesülése esetén elhagyja az ingatlant. Ha nem teszi meg, végrehajtó és a rendőrség segítségével kilakoltatható.
- Az ingatlan állapotának megőrzése: a bérlő arra vállal kötelezettséget, hogy az ingatlant rendeltetésszerű állapotban, tisztán és rendezetten adja vissza. Amennyiben ez nem történik meg, akkor könnyebben érvényesíthető a bérbeadó kártérítési igénye (a kár mértékét bizonyítani kell).
Milyen helyzetekben érdemes egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot kérni?
A nyilatkozatot többféle helyzet is indokolhatja, melyekben közös, hogy a tulajdonos biztosítani szeretné az ingatlan - megfelelő állapotú - visszavételét, a tartozások kiegyenlítését vagy a jogvita elkerülését. Ilyen lehet:
- Bérleti szerződés jogi biztosítékaként: kiköltözés, bérleti díj megfizetése, kártérítés biztosítása.
- Ingatlan tulajdonosváltása esetén: amikor az eladó haladékot kér a kiköltözésre, de vállalja, hogy adott időpontig kiüríti az ingatlant, így a vevő az ingatlan birtokba tudja venni.
- Szívességi lakáshasználat esetén is hasznos lehet egy nyilatkozat a kiköltözésről vagy a felmerülő költségek megfizetéséről.
- Házastársak, élettársak válása esetén, ha az egyik fél még egy ideig használja a közös ingatlant, azonban vállalja egy adott határidőig vagy bizonyos esemény (pl. vagyonmegosztás) bekövetkezésekor a kiköltözést.
Miért erősebb a közjegyző előtt tett nyilatkozat, mint a bérleti szerződés?
Míg egy magánokirat (ebben az esetben bérleti szerződés) vitatható, vagyis a bérbeadónak peres eljárást kell indítania a bíróságon a végrehajthatóság érdekében, addig a közjegyző előtt tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat közokiratnak minősül, így különleges joghatása van:
- teljes bizonyító erejű,
- közvetlenül végrehajtható.
Utóbbi azonban csak akkor érvényes, ha a nyilatkozat megfelel a formai és tartalmi követelményeknek, valamint a közjegyző végrehajtási záradékkal látja el.
Milyen jogi következményei vannak a nyilatkozatnak?
Egy egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat a bérlő számára szigorú, közvetlen végrehajtással járó jogkövetkezményeket jelent, míg a bérbeadó számára erős jogi védelmet, gyors igényérvényesítést és mérsékeltebb kockázatot biztosít.
Bérbeadó szempontjából
- Gyors és hatékony jogérvényesítés pereskedés nélkül: ha a bérlő nem fizet vagy nem költözik ki.
- Ingatlan birtokának visszaszerzése: a bérlő kiköltöztetése nem minősül birtokháborításnak a bérbeadó részéről, hanem egyszerű jogérvényesítés.
- Pénzügyi követelések hatékonyabb behajtása: a bérleti díj és egyéb költségek közvetlenül végrehajthatók (bankszámlára, ingóságra, ingatlanra).
Bérlő szempontjából
- Kiköltözési kötelezettség: a bérleti jogviszony megszűnésekor bírósági ítélet nélkül is elveszítheti a birtokjogát, végrehajtás indul ellene, akár rendőri közreműködéssel.
- Fizetési kötelezettségek: bérleti díj, rezsi, közös költség vagy kártérítés behajtható rajta.
- A bérlő jogait részben védi azáltal, hogy pontosan meghatározza, milyen határidővel vagy feltételek esetén kell kiköltöznie az ingatlanból.
Mitől lesz érvényes jogilag egy kötelezettségvállaló nyilatkozat?
Egy közjegyző előtt tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat akkor érvényes jogilag, ha megfelel a közokiratra vonatkozó jogszabályban rögzített formai és tartalmi követelményeknek. Így tartalmazza az alábbi elemeket:
- A kötelezett fél adatai (neve, születési helye, lakcíme, személyi azonosítója, stb.)
- A bérbeadó adatai.
- Az ingatlan adatai: cím, helyrajzi szám.
- A bérlő kötelezettségeinek pontos leírását, feltételét, idejét, módját (tehát a kiköltözésre, bérleti díj megfizetésére, ingatlan kiürítésére stb. vonatkozóan).
- A kötelezettség jogcíme, vagyis utal a nyilatkozat a bérleti szerződésre, amelynek alapján a kötelezettség keletkezett.
- A felszólítás módjára vonatkozó részletek: kinek, hová, hogyan küldhető a felszólítás (melynek, ha nem tesz eleget a bérlő, akkor elindítható a végrehajtás).
- A kötelezett nyilatkozata, hogy az okirat tartalmát megértette, és tudomásul veszi a jogkövetkezményeket.
- Közjegyzői záradék, amely lehetővé teszi a közvetlen végrehajtást.
A nyilatkozat csak abban az esetben érvényes, ha már áll mögötte egy aláírt bérleti szerződés, amelyet be is kell mutatni a közjegyzőnek, a személyes okmányokkal együtt.
Kötelező közjegyző előtt tenni a kötelezettségvállaló nyilatkozatot?
Ha az a cél, hogy a kötelezettségvállaló nyilatkozat közvetlenül végrehajtható legyen, akkor azt közjegyző előtt kell megtenni. Jogi szempontból ez az egyetlen módja annak, hogy a nyilatkozat közokiratnak minősüljön.
Ha a nyilatkozatot nem közjegyző előtt teszi meg a bérlő, akkor az csak magánokiratnak minősül. Így a bérbeadónak továbbra is peres eljárást kell indítania a bíróságon, ha a bérlő megszegi a vállalt kötelezettségeit. Ezáltal pedig ez a jogi konstrukció értelmét veszti.
Milyen egyéb lehetőségek védhetik a bérbeadót?
Az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozaton kívül más megoldások is fokozottabb védelmet biztosítanak a bérbeadónak, mint a határozatlan idejű lakásbérleti szerződés.
Végrehajtható bérleti szerződés
Érdemes tudni, hogy létezik végrehajtható bérleti szerződés is. Ebben az esetben a bérleti szerződést teljes egészében közjegyzői okiratba foglalják, így közokiratnak minősül. Ez tartalmazza a megkövetelt tartalmi elemeket, így többek között a bérlő kötelezettségvállalását, a közjegyző pedig végrehajtási záradékkal látja el az okiratot.
A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés előnye az, hogy minden, bérlőre vonatkozó kötelezettséget lefed, ugyanakkor elkészítése drágább, mint az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozaté.
Határozott idejű bérleti szerződés
Az 1994. évi LIII. törvény alapján a bíróság végrehajtható okirat kiállítása nélkül is elrendelheti “az önkényesen elfoglalt lakás kiürítését”, amennyiben határozott idejű a bérleti szerződés, és a határidő lejártát követő 60 napon belül a bérbeadó kéri a kiürítés iránti “nemperes eljárás lefolytatását”. Ha elmulasztja megtenni 60 napon belül, akkor a későbbiekben már nem élhet vele.
Ez a megoldás csak az ingatlan kiürítésére vonatkozóan nyújt biztosítékot a tulajdonosnak, nemfizetés, károkozás esetére nem, amire egy kötelezettségvállaló nyilatkozat hatálya kiterjedhet.
Ami a bérlőt védi: a kilakoltatási moratórium
Fontos: a végrehajtási törvény szerint ingatlan kiürítésére, azaz kilakoltatásra kivételt jelent a kilakoltatási moratórium időszaka, amikor sem határozott idejű szerződés lejárta, sem egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat megléte esetén nem lakoltatható ki magánszemély (cégek igen).
Ilyenkor ugyan elindítható a végrehajtás, de a kilakoltatás halasztásra kerül a moratórium végéig. Ez ugyanakkor nem érinti a pénzbeli követelések végrehajtását, azaz a bérleti díj, közüzemi számlák vagy egyéb tartozások behajtása ebben az időszakban is elindítható és végrehajtható a kötelezettségvállaló nyilatkozat alapján.
Maradtak kérdéseid?
-
Mennyi időre szólhat egy egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat?
A nyilatkozat érvényességét a benne megfogalmazott kötelezettségek határideje (pl. 2026. július 30-i kiköltözés) vagy feltétele (pl. a bérleti szerződés megszűnése után 8 napon belül) szabja meg.
-
Kötelező-e ilyen nyilatkozatot tenni albérlet esetén?
Nem kötelező, elegendő a bérleti szerződés. Hiányában azonban gyengébb a bérbeadó jogi pozíciója, és lassabb a jogérvényesítés a bérleti jogviszony miatt felmerülő problémák esetén.
-
Mi történik, ha a bérlő nem írja alá?
Ha a bérlő nem írja alá az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot, úgy az nem érvényes.
-
Visszavonható-e egy már aláírt kötelezettségvállalás?
Egyoldalúan nem vonható vissza egy aláírt kötelezettségvállalás. A felek közös megegyezésével közjegyző előtt módosítható vagy hatályon kívül helyezhető, illetve bírósági úton megtámadható.
-
Kötelező bérleti szerződést kötni a kötelezettségvállalási nyilatkozathoz?
Igen, a nyilatkozat csak abban az esetben érvényes, ha már áll mögötte egy aláírt bérleti szerződés. A nyilatkozat utal is a bérleti szerződésre, amelynek alapján a kötelezettség keletkezett.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
