Bérleti szerződés ingatlanra – hogyan biztonságos a bérbeadás?

A bérleti szerződés olyan megállapodás, amely alapján a bérbeadó használatra átenged egy dolgot a bérlőnek, aki ezért cserébe bérleti díjat fizet. A szerződés célja, hogy világossá tegye a felek számára a jogaikat és kötelességeiket, és így elkerülhetők legyenek a későbbi viták.

A bérleti szerződés tárgya lehet ingatlan (ház, lakás, üzlethelyiség, garázs), ingóság (autó vagy bútor) és jog is (szabadalmi jog), de ebben az útmutatóban az ingatlan bérbeadással foglalkozunk.

A bérleti szerződés célja, hogy a bérlő rendeltetésszerűen használhassa az ingatlant, a bérbeadó ezt biztosítsa a számára, a bérlő pedig cserébe bérleti díjat fizessen a használatért.

A bérleti szerződést a Polgári Törvénykönyv szabályozza, de más jogszabályok is vonatkozhatnak rá, például a Lakásbérleti törvény.

A megállapodás akkor érvényes, ha:

Fontos kérdés például az ingatlan pontos meghatározása, a bérleti díj összege, és hogy milyen időtartamra szól a bérlet.

Az érvényes bérleti szerződés nem csak jogi védelem, hanem gyakorlati szempontból is fontos, ebben szerepel ugyanis, hogy mit tehetnek és mit nem tehetnek a felek a bérlet során.

A határozott idejű lakásbérlet esetén kötelező az írásbeli szerződés, de határozatlan idejű bérletnél elegendő lehet a szóbeli megállapodás is. Ennek ellenére itt is erősen ajánlott, hogy írásba foglaljátok a bérlet feltételeit, ez mindkettőtök számára így biztonságos.

A bérleti szerződés alapjai minden ingatlannál hasonlók, de a részletek függnek attól is, hogy lakásról, házról vagy üzlethelyiségről van szó.

Lakás és ház esetén a bérlet célja a lakhatás, így itt a jog jobban védi a bérlőt, főleg a felmondásnál és a lakás állapotával kapcsolatban.

Üzlethelyiség bérlésénél nagyobb a szabadság, a felek szinte mindent egyedileg alakíthatnak, a hangsúly inkább az üzleti megállapodáson van.

A bérleti szerződés lényege, hogy világosan rögzítse, ki, mit, meddig, mennyiért és milyen feltételekkel ad bérbe.

A bérleti szerződés formai követelményei azt rögzítik, hogy a szerződést milyen módon hozzátok létre ahhoz, hogy jogilag érvényes legyen. Lakás vagy üzlethelyiség bérlése esetén ugyan nem minden esetben kötelező az írásbeliség, de ajánlott, sőt, bizonyos esetekben nélkülözhetetlen.

A határozott időre szóló bérleti szerződés például csak írásban érvényes, de ha ez elmarad, akkor a szerződés automatikusan határozatlan időre szólónak minősül.

Érdemes a szerződés minden oldalát aláírni vagy szignózni, és két példányban elkészíteni, hogy mindkét félnek meglegyen.

Nem kötelező ügyvéd vagy közjegyző, de ha biztosra akarsz menni, érdemes velük átnézetni a dokumentumot, főleg hosszú távú vagy nagy értékű ingatlan esetén.

A közjegyző előtt tett nyilatkozat nagy előnye, hogy ez egy jogilag erősebb eszköz, mint egy sima bérleti szerződés.

Ha a bérlő a szerződés megszűnése után nem akar kiköltözni, akkor egy sima szerződés alapján hosszadalmas bírósági eljárás kellene ahhoz, hogy végrehajtással ki lehessen lakoltatni.

A magyar jogban a tulajdonjog és a birtokjog két különböző dolog. Ha bérbe adod az ingatlanod, akkor a tulajdonjog a tiéd marad, viszont amint a bérlő beköltözik a lakásba, a birtokjog hozzá kerül. Eszerint pedig innentől kezdve nem teheted meg, hogy kiköltözteted vagy kizárod őt a lakásodból, akkor sem, ha nem fizeti a bérleti díjat és nem hajlandó kiköltözni. Ehhez jogi eljárást kell kezdeményezned.

Ezzel szemben, ha a bérlő közjegyző előtt tett egy úgynevezett kiürítési vagy kiköltözési nyilatkozatot, akkor bírósági pereskedés nélkül is végrehajtható a kiköltözés. Ez egy egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot, amelyben a bérlő vállalja, hogy a megadott időpontban elhagyja az ingatlant.

Ez a nyilatkozat tartalmazza, hogy a bérlő tudomásul veszi a szerződés megszűnését követő kötelezettségét, és vállalja, hogy végrehajtás terhe mellett kiüríti az ingatlant. Ilyen esetben, ha a bérlő mégsem költözik ki, a bérbeadó egyből végrehajtási eljárást kezdeményezhet a közjegyzői okirat alapján, ami időt, pénzt és idegeskedést spórol meg.

Ezért érdemes a bérleti szerződés mellé közjegyző előtt tett kiürítési nyilatkozatot kérni a bérlőtől – különösen, ha hosszabb távra adsz bérbe vagy már volt rossz tapasztalatod.

Bérbeadóként nemcsak az a fontos, hogy kiadod az ingatlant, hanem az is, hogy ezt biztonságosan és átgondoltan tedd. Egy jól előkészített bérleti jogviszony rengeteg kellemetlenséget megelőzhet. Az alábbi pontokra érdemes figyelni, mielőtt aláírod a szerződést.

Bérlőként fontos, hogy ne csak a lakás tetsszen, hanem a szerződés feltételei is átláthatóak és számodra elfogadhatóak legyenek. Egy kis előrelátással sok kellemetlenségtől megkímélheted magad. Az alábbi szempontokat mindenképp érdemes átgondolni, mielőtt aláírsz bármit.

Egy házhoz általában nagyobb terület, udvar, kert vagy melléképület is tartozik, így a felelősségi körök és fenntartási költségek is másként alakulhatnak.

Például a szerződésben célszerű külön rögzíteni, hogy:

Egy háznál a felelősségek és költségek gyakran hasonlóak egy tulajdonoséhoz, ezért fontos, hogy a szerződés részletesebb legyen, mint egy lakás esetében.

Egy üzlethelyiség bérlése általában hosszabb távra szól, jellemzően legalább 3–5 éves szerződésekkel, mivel egy vállalkozás nem akar évente költözni, és a hely kialakítása is költséges lehet. Emiatt a szerződés részletesebb, és nagyobb jogi mozgásteret ad, mint egy lakás esetében.

A felek szinte bármit rögzíthetnek a szerződésben, például a jogszabályban meghatározottól eltérő felmondási feltételeket vagy kötbért. A szerződés tartalmazhatja, hogy milyen tevékenységet folytathat a bérlő az ingatlanban.

Fontos, hogy a bérlő csak akkor működhet jogszerűen, ha rendelkezik a szükséges működési engedélyekkel, és az üzlethelyiség megfelel az adott tevékenységhez kapcsolódó hatósági előírásoknak (pl. tűzvédelem, élelmiszerbiztonság, akadálymentesítés).

Ezt sok esetben a bérlőnek kell beszereznie, de a szerződésben érdemes rögzíteni, hogy bérbeadóként miben vagy köteles közreműködni.

Gyakori, hogy a bérlő saját igényeire szeretné szabni az üzlethelyiséget, például festés, falak bontása, eladótér kialakítása, ezért a bérlemény átalakításáról is külön megállapodást kell kötni.

Ebben célszerű rögzíteni, hogy az átalakítás milyen mértékű lehet, ki fizeti, kell-e hozzá előzetes engedély és a szerződés lejártakor vissza kell-e állítani az eredeti állapotot.

Ezeket a kérdéseket célszerű már az elején tisztázni, hogy hosszú távon is stabil, kiszámítható legyen az együttműködés.

Érdemes minél több mindent átgondolnod, hogy elkerüld a kellemetlen meglepetéseket, ha a bérlő nem fizet, nem költözik ki időben, vagy megszegi a megállapodást.

A bérleti szerződést kétféleképpen lehet megszüntetni: rendes felmondással, amikor a felek csak meg akarják szüntetni a jogviszonyt, és rendkívüli felmondással, amikor valaki megszegi a szerződést, vagy olyan súlyos körülmény áll elő, ami miatt nem várható el a folytatás.