Elővásárlási jog ingatlanoknál: hogyan működik, és mire figyelj?
Mi az az elővásárlási jog ingatlan adásvétel során? Tudj meg mindent a jogosultakról, az érvényesítés menetéről és a jogi hátteréről!
Mi az elővásárlási jog, és mikor alkalmazandó?
Az elővásárlási jog az elsőbbség lehetőségét adja meghatározott jogosult vagy jogosultak számára egy adott dolog (például ingatlan) megvásárlására más vevőkkel szemben.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha egy ingatlan eladója el akarja adni ingatlanát, melyet elővásárlási jog terhel, akkor először az elővásárlásra jogosultaknak kell felajánlania ugyanazon feltételekkel, mint a bejelentkezett vevőnek. Csak akkor értékesítheti másnak az ingatlant az eladó, ha az elővásárlásra jogosult nem él a vételi jogával meghatározott határidőn belül.
Az elővásárlási jogot a 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről szabályozza. E szerint:
“6:221. § (1) Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít, és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére.”
A törvény azt is kimondja, hogy ha ugyanarra a dologra több személynek is van elővásárlási joga, akkor ezek a jogosultak a keletkezés sorrendjében érvényesíthetik a jogukat.
Emellett a jogszabályon alapuló elővásárlási jog megelőzi a szerződéses elővásárlási jogot. Az elővásárlási jog ugyanis
- keletkezhet jogszabály erejénél fogva: törvény biztosítja meghatározott jogosultak elővásárlási jogát (pl. osztatlan közös tulajdon, földek esetén)
- alapulhat szerződésen, vagyis felek közötti megállapodással jön létre.
Fontos: amennyiben elővásárlási jog fennállása esetén az eladó úgy adja el az ingatlant, hogy korábban nem tájékoztatja írásban és igazolható módon az ajánlatról az elővásárlási jogosultakat, akkor az adásvételi szerződés hatálytalan. Ha a jogosult 3 éven belül tudomást szerez az adásvételről, melyről őt nem tájékoztatta az eladó, akkor ezt követően 30 napon belül indíthat pert.
Elővásárlási jogot csak adásvétel esetén lehet gyakorolni, ajándékozás, csere vagy tartási szerződés esetén nem.
Ingatlannál az elővásárlási jogot feltüntetik a tulajdoni lapon is.
Hol fordul elő az elővásárlási jog?
Az elővásárlási jog ezekben a tipikus esetekben szokott felmerülni ingatlan-adásvételeknél:
- Közös tulajdonú ingatlanok esetén (pl. osztatlan közös tulajdon, örökléssel megszerzett ingatlan vagy válás)
- Társasházaknál előfordulhat, hogy a közös tulajdonban lévő albetétek (pl. garázsok, tárolók, kocsibeállók) eladásakor a többi tulajdonosnak elővásárlási joga van. Ezt a tulajdoni lap, illetve alapító okirat tartalmazza, jogszabály erre nem vonatkozik.
- Ritkán, de felmerülhet, hogy társasházaknál az alapító okirat a lakásokra is kiköt (ingatlan-nyilvántartásban is szereplő bejegyzéssel) elővásárlási jogot.
- Bizonyos ingatlanokra (pl. műemlék, termőföld, nemzeti vagyonba tartozó ingatlanok esetén) az államnak vagy önkormányzatnak elővásárlási joga lehet.
- Mező- és erdőgazdasági földterületek eladásánál több érintettnek is elővásárlási joga van (pl. földterületen álló épület tulajdonosa, helyben lakó földműves, állam).
- Magánszemélyek közötti szerződéseknél, például egy bérlőnek lehet elővásárlási joga a bérelt ingatlanra.
Ki jogosult elővásárlási jogra?
Az elővásárlási jog jogosultjai ingatlanok esetében jellemzően a következők lehetnek:
- Ingatlan társtulajdonosai: például osztatlan közös tulajdon esetén, ha egy tulajdonos eladja a részét, a többiek elővásárlási jogot gyakorolhatnak.
- Társasházi tulajdonosok: ha az alapító okiratba, illetve az ingatlan-nyilvántartásba ez bele van foglalva.
- Önkormányzatok és állam: védett ingatlanoknál vagy föld eladása esetén, illetve az önkormányzati ingatlanok eladásánál az állam a jogosult.
- Szerződésben rögzített jogosultak: ha egy magánszemély vagy cég szerződés alapján elővásárlási jogot kapott. Ilyen lehet egy bérlő vagy haszonélvező is.
- Szomszédos földtulajdonos, helyben lakó földműves, stb. termőföld értékesítésekor.
Mi az ingatlan kifüggesztés, hogyan működik?
A kifüggesztés bizonyos elővásárlási jog által érintett esetekben az eljárás kötelező része. Elsősorban a mező- és erdőgazdasági földek értékesítése tartozik a kifüggesztés köteles ingatlanügyletek közé.
Ilyenkor az eladó által megkötött adásvételi szerződést nyilvánosan közzéteszi az érintett önkormányzat jegyzője, és megjelenik a kormányzati hirdetmények között.
Ezt követően az elővásárlásra jogosultak (pl. szomszédos földtulajdonosok, helyben lakó földművesek) 30 napon belül nyilatkozhatnak, hogy megvásárolják-e az ingatlant.
Ha több jogosult van, akkor az elővásárlási jog gyakorlása a 2013. évi CXXII. törvény által meghatározott sorrendben történik.
Hogyan zajlik az elővásárlási jog érvényesítése?
Az elővásárlás folyamata egy jogilag szabályozott folyamat, melynek során az elővásárlás jogosultja lehetőséget kap az ingatlan megvásárlására, azonos feltételekkel, mint amit harmadik félnek ajánlott az eladó.
A folyamat lépései:
- Az eladó kap egy vételi ajánlatot, vagy megköt egy adásvételi szerződés, amely még nem lép hatályba.
- Az eladó vagy ügyvédje írásban és bizonyítható módon értesíti az elővásárlási jog jogosultját az ajánlatról vagy a szerződésről, azaz eladási ajánlatot tesz (földeknél ez hirdetmény útján történik).
- A jogosultnak a meghatározott határidőn (általában 8-30 nap között alakul) belül kell nyilatkoznia, hogy elfogadja-e vagy sem az eladási ajánlatot.
- Ha a jogosult él a jogával, az adásvételt vele köti meg az eladó az eredeti feltételeknek megfelelően.
- Ha a jogosult nem él a jogával, akkor az eladó a vevőnek eladhatja az ingatlant, de csak az eredeti szerződés szerint.
Mikor nem lehet érvényesíteni az elővásárlási jogot?
Egy ingatlan adásvétel elővásárlási joggal nem minden esetben kivitelezhető, még akkor sem, ha az ügyletben valakit jogosultként megillető elővásárlási jog. Néhány eset, amikor nem élhet a jogosult az elővásárlási jogával:
- Ha az ügylet nem adásvétel, hanem ajándékozás, öröklés, csere, tartási szerződés, vagy az ingatlant apportként viszik be egy cégbe.
- Ha egy tulajdonos valamely tulajdonostársnak adja el tulajdonrészét.
- Ha a jogosult nem nyilatkozik határidőn belül, akkor a továbbiakban nem élhet elővásárlási jogával.
- Ha a jogosult az értesítés után nem az eredeti ajánlatot fogadja el, hanem más feltételeket vagy árat javasol.
- Ha a jogosult csak az ingatlan egy részét kívánja megvenni. Például egyben felkínált lakás és garázs esetén csak a garázst.
- Ha a bíróságon bebizonyosodik, hogy az eladó szándékosan kijátszotta az elővásárlási jogot, például ajándékozással, cserével, stb.
Milyen jogi buktatókra kell figyelni?
Az elővásárlási jog gyakorlása során számos jogi akadály merülhet fel, amelyek miatt az adásvételi szerződés érvénytelen, illetve megtámadható lehet.
- Hibás vagy hiányzó értesítés – ha az eladó nem vagy nem megfelelően tájékoztatja a jogosultat, az jogvitához vezethet. Ugyanakkor vannak kivételek, így az, ha a vételi ajánlatot azért nem tudják közölni, mert a jogosult tartózkodási helye ismeretlen.
- Határidők figyelmen kívül hagyása – ha a jogosult nem válaszol a meghatározott határidőig, az lemondásnak minősül.
- Vételár és feltételek eltérése az ajánlatban szereplőtől – az eladó a jogosult értesítését követően nem módosíthat az ajánlaton, vagy ha mégis, arról ismét értesítenie kell a jogosultat.
- Formai hibák a nyilatkozatoknál - ha hiányzik az írásos, igazolhatóan célba ért dokumentáció, esetleg csak szóban történnek a nyilatkozatok.
- Több jogosult esetén nem veszik figyelembe az érvényes sorrendet.
Maradtak kérdéseid?
-
Mi történik, ha többen is jogosultak az elővásárlási jogra?
Ha többen is jogosultak elővásárlásra, akkor egyrészt a jogszabályok határozzák meg a sorrendet, másrészt - ha az adott esetre nem vonatkozik jogszabályi sorrend -, akkor a szerződés az irányadó, illetve a jogosultak az elővásárlási jogok keletkezésének sorrendjében gyakorolhatják elővásárlási jogukat.
Jogszabály általi elővásárlási jog esetén, ha több jogosult is tett elfogadó nyilatkozatot, akkor egymás közötti érdekeltségük arányában szereznek közös tulajdont. Ha azonban az érdekeltségeik aránya nem állapítható meg, akkor egyenlő arányban szereznek tulajdoni hányadot.
-
Hogyan lehet lemondani az elővásárlási jogról?
Az elővásárlási jogról alapvetően írásbeli nyilatkozattal lehet lemondani, de a hallgatásnak is azonos jogkövetkezménye van, mert úgy tekinthető, hogy a jogosult nem kíván élni az elővásárlási jogával. -
Kell-e ügyvéd az elővásárlási jog érvényesítéséhez?
Nem, egy írásbeli elfogadó nyilatkozat ügyvéd közreműködése nélkül is érvényesen megtehető a jogosult által. Amennyiben ez ingatlanra vonatkozik és kiegészül szerződéskötéssel, ahhoz már mindenképpen szükség van ügyvédre.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
