E-ING - Elektronikus ingatlan-nyilvántartás 2025: hogy működik az új rendszer?
2025-től teljesen megváltozik az ingatlan-nyilvántartás rendszere. Az elektronikus nyilvántartás (E-ING) rendszer indulása fokozatosan történik. Nézd meg, mit jelent új e-ingatlan nyilvántartás az eladók, vevők és ügyvédek számára és hol tart jelenleg az átállás!
Hogyan változik az ingatlan-nyilvántartás 2025-től?
Az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszer, azaz az E-ING, 2025-ben váltja fel a hagyományos földhivatali nyilvántartást. Az új rendszer lehetővé teszi az ingatlan-ügyek digitális intézését, beleértve a tulajdonjog-bejegyzést és az adásvétel jóváhagyását is. Az E-ING célja a gyorsabb, átláthatóbb és biztonságosabb ügyintézés megvalósítása az állampolgárok és hivatalok számára.
Az új rendszer kereteit a 2021. évi C. törvény és a hozzá kapcsolódó végrehajtási rendeletek határozzák meg.
Az E-ING a gyakorlatban egy online felület, amely keresztül az ingatlanügyletek intézhetők: az ingatlan-adásvétel, a tulajdonjog-bejegyzés és az egyéb ingatlan-nyilvántartási ügyintézések kerülnek teljesen digitális alapra.
Változások, melyeket az új e-ingatlan nyilvántartás hoz:
- Az ingatlanügyek elektronikus űrlapokon, elektronikus dokumentumok csatolásával indíthatók.
- Elektronikus aláírás, digitális állampolgárság (DÁP) vagy Ügyfélkapu+ nélkül a magánszemélyek legfeljebb kormányablakban, illetve külképviseleteken személyes megjelenéssel tudnak majd ingatlanügyleteket lebonyolítani, tehát például egy adásvételi szerződést aláírni.
- Minden elektronikus ingatlan-nyilvántartási ügyhöz egy E-ING ügyazonosító kapcsolódik, így nyomon követhető, hogy az ügyfelek milyen ügyekben járnak el.
- A jogosultak számára (pl. ügyvédek, közjegyzők) elérhetővé válik a név alapján történő lekérés, vagyis láthatóvá válik, hogy valakinek mekkora ingatlanvagyona van az országban.
- Bevezeti a tulajdonjoghoz kapcsolódó vevői jogot - ezzel lecserélik a korábbi függőben tartást -, ami biztosítékot nyújt a tulajdonjog megszerzésére. A vevő már az ingatlan megvásárlásakor előzetes bejegyzést kap, amely biztosítja számára a tulajdonjog megszerzését.
- Bevezetésre kerül a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog, ami 5 éves elidegenítési és terhelési tilalmat jelent annak érdekében, hogy az ingatlant ne lehessen újra eladni, vagy a vevő hozzájárulása nélkül megterhelni.
- Kötelezővé válik a jogi képviselet (pl. ügyvéd) minden jog, illetve tény bejegyzésére szolgáló kérelem esetén.
- Az ügyvédek csak külön engedéllyel és kiegészítő biztosítással intézhetnek ügyeket az E-ING-ben.
Milyen előnyei lesznek az új rendszernek?
Az ingatlanügyek digitalizációja számos előnnyel jár az ingatlanügyleteket intézők számára:
- Az automatizált (emberi közreműködés nélküli) döntéshozatal bevezetésével gyorsul az ügyintézési idő ingatlan adásvétel és tulajdonjog bejegyzés esetén. Például egyszerű esetekben főszabály szerint egy napon belül, de akár néhány percen vagy órán belül megtörténhet egy tulajdonjog bejegyzése.
- Az E-ING rendszer bevezetése után az ingatlan-nyilvántartás naprakészsége és jogbiztonsága automatikusan biztosított lesz, mivel a bejegyzés a kérelem benyújtásával egyidejűleg hatályossá válik.
- Bizonyos jogok, így például a határozott időre alapított jogok lejártakor, vagy a jogosult halálakor automatikusan törlődnek a személyiadat- és lakcímnyilvántartás alapján.
- Nem kell külön kérni a lakcímadatok vagy céges adatok módosítását, mert ezek is automatikusan módosulnak.
- Az ügyfelek online könnyebben nyomon követhetik az ügyletek státuszát. Az adatok valós időben frissülnek, a rendszer pedig értesítést küld a státuszváltozásokról.
- Az ügyfelek, ügyvédek, közjegyzők és hatóságok online elérhetik az ingatlan-nyilvántartási adatokat, nincs szükség a földhivatalban történő megjelenésre.
- Minimalizálja a visszaélések lehetőségét, biztonságosabbá válik az ügyintézés az elektronikus aláírás és hitelesítés miatt, és mert a rendszer naplózza a hozzáféréseket és módosításokat.
- Csökken az adminisztrációs hibák lehetősége, többek között azért, mert az adatokat egységes rendszerben tárolják.
- Mérséklődő költségek minden érintett számára a kevesebb papíralapú dokumentum, a kevesebb postázás, és a kevesebb személyes ügyintézés révén.
Mire kell figyelniük a vevőknek és eladóknak?
A rendszer számtalan változást hoz, emiatt sok olyan probléma, nehézség is felbukkan az ügyintézés során, melyek korábban nem voltak jellemzők.
Az ingatlan eladás folyamata több ponton is átalakul, melyekhez alkalmazkodni kell nemcsak az ügyvédeknek, hanem az ingatlan tranzakciókban érintett magánszemélyeknek is.
Az ügyintézés digitálisan történik, az ingatlan ügyletekhez szükség lesz elektronikus aláírásra, digitális állampolgárságra (DÁP) vagy Ügyfélkapu+-ra.
A szerződéskötés előtt az e-tulajdoni lapot kell lekérni akár Ügyfélkapun keresztül, melyből kiderül, hogy kik a tulajdonosai az adott ingatlannak, milyen terheket jegyeztek be rá, és melyek az ingatlan adatai.
Fontos: évente két alkalommal van lehetőség ingyenesen e-tulajdoni lapot lekérni, de csak saját tulajdonú ingatlanra kérhető le ingyenesen. Egyéb ingatlanok esetében díjköteles a lekérdezés, viszont jogosulatlan lekérés eredménye bírság lehet. A rendszer ugyanis jelenleg (még) nem ellenőrzi automatikusan a jogosultságot.
Arra is figyelni kell, hogy az ingatlan-nyilvántartási ügyekben a magánszemélyeknek kötelező jogi képviselőt (ügyvédet, közjegyzőt vagy jogtanácsost) igénybe venni.
Ráadásul nem minden ügyvéd jogosult az E-ING használatára, és nem minden ügyvéd készíthet az új rendszerben ingatlan adásvételi szerződést: külön engedély és felelősségbiztosítás szükséges hozzá.
Ennek egyik oka az, hogy az ingatlanügyleteket előkészítő és a kérelmet benyújtó ügyvéd, közjegyző felelőssége jelentősen megnő a földhivatali automatizáció miatt.
Egyes földhivatali eljárások esetében magasabbak a díjak, például lakáshitelre történő vásárlás esetén a vevői jog érvényesítése miatt is nagyobb költségekkel kell számolni.
Szintén érdemes tisztában lenni azzal, hogy nem minden esetben kerül sor automatizált döntéshozatalra, így ha
- az ingatlannak több tulajdonosa van,
- az érintett személyek között külföldi vagy kiskorú személy is szerepel, vagy ha
- az ingatlan tulajdoni lapjára bármilyen teher került,
akkor hosszabb az ügyintézési idő.
Hogyan változik a földhivatali ügyintézés?
A digitális földhivatal rendszerében az ügyintézés alapjaiban megváltozik, miután a papíralapú és személyes eljárások helyét fokozatosan átveszi a teljesen elektronikus ügyintézés és az automatizáció.
Az alábbi földhivatali változásokra kell számítani:
- Az ügyintézés teljesen átkerül az e-ingatlan-nyilvántartás platformra, a beadványokat elektronikusan kell benyújtani, ügyvéd vagy közjegyző útján.
- Az E-ING rendszer felületén keresztül történik az adatbeküldés, az űrlapok kitöltése, aláírása és benyújtása is.
- Az egyszerűbb ügyek esetében automatikus, tehát gyorsabb döntéshozatalra kerül sor.
- Az ügyintézéshez E-ING jogosultsággal rendelkező ügyvéd szükséges.
- A korábbi függőben tartás helyett bevezetésre kerül a vevői jog, amit azonnal bejegyeznek, és ami biztosítja a vevő jogait a vételár teljesítéséig.
- Az okiratokat minősített elektronikus aláírással kell hitelesíteni.
- Az eladó, a vevő és az ügyvéd is online nyomon követheti az ügyintézés állapotát, a rendszer automatikus értesítéseket küld a státuszváltozásokról.
- Az E-ING automatikusan szinkronizálja az adatokat (pl. lakcím) a központi nyilvántartásokból.
Kiket érint leginkább a változás?
A változás mindenkit érint, aki ingatlannal kapcsolatos ügyeket intéz:
- Ingatlanvásárlók és -eladók: az ügyintézés digitálissá válik, az eljárásokat elektronikusan kell kezdeményezniük, de a földhivatali díjak emelkedése is érinti őket.
- Ügyvédek, közjegyzők: az ingatlan-nyilvántartási eljárásokat ők indíthatják el a rendszerben, de csak megfelelő jogosultság birtokában. Emellett az automatizáció miatt felelősségük jelentősen megnő.
- Földhivatali ügyintézők: az automatizált döntéshozatal révén csökken a személyes ügyintézések száma.
- Bankok: a hitelügyletekhez kapcsolódó jelzálogjog bejegyzések és törlések is gyorsabban lezajlanak, ami gyorsabb hitelfolyósítást eredményez.
- Ingatlanközvetítők: a gyorsuló ügyintézés felgyorsíthatja az ingatlanügyletek lezárását is.
Mikorra várható a teljes átállás?
Az első tervek szerint a rendszer már 2024. január 15-én elindult volna, majd végül 2025. január 15-ére módosult az időpont. Innentől kezdve vált volna digitálissá a jelenlegi papíralapú és vegyes ingatlan-nyilvántartási rendszer, az indulás azonban fokozatosan történik.
2025 júniusában megszületett a döntés a földhivatalok belső, ügyintézői rendszerének vármegyénkénti fokozatos elindításáról. Még ebben a hónapban a Takarnet tulajdoni lap szolgáltatását elkezdték fokozatosan leállítani azokban a megyékben, illetve településeken, ahol az E-ING elindul.
A tervek szerint legutoljára szeptemberben Budapesten is megtörténik az átállás az új rendszerre, és a rendszer funkciói is szakaszosan válnak elérhetővé. Az ügyvédi felület indulása szintén legkorábban őszre várható.
A teljes átállásra ugyanakkor a jogszabály egy átmeneti időszakot biztosít. Ez az átmeneti időszak az ötszázezredik végleges döntés meghozatalát követő 10. napig tart.
Ezen időpontig fennmarad a papíralapú ügyintézés is, de az ügyvédeknek már az új ingatlan-nyilvántartási szabályoknak megfelelően kell elkészíteniük a szerződéseket, az új formanyomtatványok alkalmazásával.
Maradtak kérdéseid?
-
Mikor indul az e-ingatlan-nyilvántartás?
Az E-ING rendszer 2025. január 15-én indult el, az indulás azonban fokozatos: az egyes vármegyék nem egyszerre állnak át a rendszer használatára. Utoljára Budapesten indul el a rendszer 2025 szeptemberében. Emellett a rendszer funkciói szakaszosan is válnak elérhetővé.
-
Mi az e-ingatlan-nyilvántartás?
Az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszer (E-ING) 2025-ben váltja fel a hagyományos földhivatali nyilvántartást. Az új rendszer lehetővé teszi az ingatlanügyek digitális intézését, beleértve a tulajdonjog-bejegyzést és az adásvétel jóváhagyását is. -
Kell-e még papíralapú tulajdoni lapot kérni?
A tulajdoni lap lekérdezés alapesetben már az e-ingatlan nyilvántartásból történik, így a papíralapú lekérés csak lehetőségként marad meg, amennyiben egy intézmény kifejezetten papíralapú dokumentumot kér, vagy a magánszemélynek egyéb okból van rá szüksége. -
Milyen ügyfélkapus bejelentkezés szükséges az új rendszerhez?
Az E-ING rendszerbe a megszokott, Központi Azonosítási Ügynökön keresztüli (Ügyfélkapu+ vagy DÁP azonosítás segítségével) bejelentkezés használható. Magánszemélyek azonban csak néhány funkcióját használhatják az E-ING rendszernek. -
Mennyire biztonságos az új digitális rendszer?
Az elektronikus aláírások, a szigorúan szabályozott hozzáférési jogosultságok, az adatvédelemre és adatbiztonságra vonatkozó technikai megoldások, valamint a fokozott ügyvédi felelősség mind a nagyobb biztonságra irányul.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
