Hitelből finanszírozott önerővel segítenéd a gyereked lakásávásárlását? Ilyen törlesztőrészletekkel számolhatsz
A lakásvásárlásnál az önerő előteremtése komoly akadály jelent az első lakásukat megvásárló fiatalok számára, amit ezért akár a szülők is megpróbálhatnak hitelből megoldani. De mekkora havi törlesztőrészlettel kell számolni 5 vagy 10 millió forintos, önerőként felhasznált szülői hitel esetén, és mire kell figyelni ilyen kombinációnál?
Az első lakás megvásárlásánál sokaknak nem a havi törlesztőrészlet, hanem az önerő jelenti a legnagyobb kihívást, hiszen a fiataloknak ritkán van több millió forintos megtakarítása. Ha pedig gyermekvállalást sem terveznek, a 11 milliós, kedvezményes Babaváró kölcsönből sem tudják ezt megoldani. Ilyenkor nyújthat segítő kezet a szülő, aki szükség esetén akár hitelből is előteremtheti az önerőt. De mekkora önerőre van szükség egy átlagos budapesti lakás megvásárlásához, és ez milyen havi terhet jelenthet a szülők számára?
Mennyibe kerül most egy kisebb lakás?
A fővárosi átlagos négyzetméterár az idei év harmadik negyedévében (július–szeptember) megközelítette az 1,5 millió forintot – derült ki a Zenga.hu legfrissebb számaiból. Az V. és az I. kerületben már 2 millió forint felett jár az átlagár, de a legolcsóbbnak számító Soroksáron és Csepelen is 1 millió forint körül alakulnak az árak. A megyeszékhelyek közül Debrecen a legdrágább 1,086 millió forintos átlagos négyzetméterárral, amelyet Szeged és Veszprém követ.
Amennyiben tehát egy fiatal lakást vásárolna – még ha az csak egy kisebb garzon, ami megfelelő az életkezdéshez –, akkor is minimum 40–50 millió forintos árral kell számolnia a fővárosban vagy az említett megyeszékhelyeken. Ha pedig téglaépítésű, illetve egy 60 négyzetméteresnél nagyobb, többszobás lakást szemel ki, akkor már a 100 millió forintot közelítheti az ár.
Mekkora önerőre lesz szükség?
A jogszabály szerint a bankok jelzáloghitelnél legfeljebb a fedezetül szolgáló ingatlan értékének 80 százalékát finanszírozzák. Első lakásnál azonban kedvezőbb a helyzet: 10 százalék önerő is elég lehet, amennyiben a hitelfelvevőnek nincs, és korábban sem volt legalább 50 százalékot elérő lakástulajdona. (Korábban létezett életkori korlát is erre vonatkozóan, de már megszűnt).
Ez tehát azt jelenti, hogy egy 50 millió forint értékű lakás megvásárlása esetén a legjobb esetben akár 5 millió forint körüli összeg is elegendő lehet önerőként, ugyanakkor ha 100 millió forint felé közelít a lakás ára, akkor már 10 millió forintos önerővel kell számolni. Azt sem szabad elfelejteni, hogy lakásvásárlást visszterhes vagyonátruházási illeték is terheli, ami az ingatlan értékének 4 százaléka, így ez is jelentős tétel, amit adott esetben szintén a hitelből kell pótolni. A vagyonszerzési illeték szabályairól és a mentességekről itt találhatsz további részleteket.
Azt azonban figyelembe kell venni, hogy azért, mert a jogszabály lehetővé teszi, nem feltétlenül hitelez minden bank minden esetben pontosan 10 százalék önerő mellett. A jegybanki korlát felső határt jelent, a bank ennél szigorúbb belső szabályt is alkalmazhat. Emellett pedig az sem mindegy, hogy az értékbecslés során mekkora forgalmi értéket állapít meg az ingatlanra.
Ki veheti fel az önerőhöz szükséges hitelt?
De induljunk ki 5–10 millió forintos önerőből. Ekkora összeget kell tehát biztosítania a hitelfelvevőnek, alapvetően megtakarításból. Ha viszont nincs félretett pénz, akkor elméletileg elő lehetne teremteni hitelből, például személyi kölcsönből ezt az összeget.
A gond ezzel a megoldással az, hogy habár a szabad felhasználású személyi kölcsönnél az igénylőnek nem kell megindokolnia, mire költi az összeget, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) a személyi kölcsönből előteremtett önerőt a felelős hitelezői magatartással ellentétesnek tartja, ezért a bankoknak a bírálatot megelőző 90 napban felvett személyi hiteleket is vizsgálniuk kell.
Kivételt jelent a Babaváró és a Munkáshitel, amelyeknek a 75 százaléka számít önerőnek, ha 90 napon belül igényelnek lakáshitelt, ha pedig ennél később, akkor a teljes összeg.
Ha ez nem is lenne probléma, egy személyi kölcsön és egy lakáshitel együttes törlesztése a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM) miatt is okozhat gondot. A JTM ugyanis behatárolja azt, hogy a hitelfelvevő jövedelmének mekkora részét terhelhetik a törlesztőrészletek. (Hogy pontosan mikor, milyen mértékben, arról itt találsz további részleteket.)
Más a helyzet, ha a személyi kölcsönt a szülő veszi fel, és az abból származó pénzt adja a gyermeknek. A szülők saját nevükre felvehetnek személyi kölcsönt vagy szabad felhasználású jelzáloghitelt – amennyiben annak és egyéb hiteleik törlesztőrészletei nem terhelik olyan mértékben a jövedelmüket, hogy az a JTM-szabályba ütközik –, és az így kapott összeget a gyermek rendelkezésére bocsáthatják. A lakáshitel-igénylésnél ez a személyi kölcsön a gyermek részéről szabályos önerőnek minősül, feltéve, hogy a szülő nem lép be adóstársként a gyermek lakáshitelébe.
Ilyenkor a személyi kölcsön a szülő tartozása. Ebben az esetben a szülő által fizetendő törlesztőrészlet mértéke lesz a legfontosabb a kérdés.
Mekkora törlesztőrészlettel kell számolnia a szülőnek?
Két megoldást érdemes összevetni: a fedezet nélküli szabad felhasználású személyi kölcsönt és az ingatlanfedezetes, szintén szabad felhasználású jelzáloghitelt. A személyi kölcsön előnye, hogy nincs szükség hozzá ingatlanfedezetre, az igénylés gyorsabb lehet, és az összeget szabadon fel lehet használni. Cserébe a kamata jellemzően magasabb, mint egy ingatlanfedezetes jelzáloghitelé.
A jelzáloghitel fedezete viszont a szülő saját meglévő ingatlana lesz, de jellemzően hosszabb a futamideje (amennyiben az életkori korlát nem akadályozó tényező), így a havi törlesztőrészlet lényegesen alacsonyabb lehet. Emellett viszont azzal is számolni kell, hogy az ingatlanfedezet miatt a hitelfolyósítás lényegesen több időt vesz igénybe, illetve megjelenik költségként az értékbecslés, a közjegyző és a földhivatali bejegyzés díja is.
| Hitel típusa | Hitelösszeg | Futamidő | THM | Törlesztőrészlet | Visszafizetendő összeg |
| Személyi kölcsön | 5 millió Ft | 5 év | 9,94–21,03% | ~105 000 – 130 000 Ft | ~6,3–7,8 millió Ft |
| 8 év | 10,26–21,03% | ~75 000 – 102 000 Ft | ~7,2–9,8 millió Ft | ||
| 10 millió Ft | 5 év | 9,94–21,03% | ~210 000 – 261 000 Ft | ~12,6–15,6 millió Ft | |
| 8 év | 9,94–21,03% | ~149 000 – 205 000 Ft | ~14,3–19,7 millió Ft | ||
| Jelzáloghitel | 5 millió Ft | 10 év | 6,69–13,07% | ~60 000 – 71 000 Ft | ~6,3–8,6 millió Ft |
| 15 év | 8,4–12,9% | ~47 000 – 59 000 Ft | ~6,8–10,7 millió Ft | ||
| 10 millió Ft | 10 év | 8,3–11,05% | ~121 000 – 130 000 Ft | ~13,7–16,1 millió Ft | |
| 15 év | 8,04–12,69% | ~95 000 – 119 000 Ft | ~15,7 – 21,4 millió Ft |
A személyi kölcsönök között ilyen hitelösszegeknél most a legjobb kamatok a CIB Bank Előrelépő és az UniCredit Bank Fix kamat konstrukcióinál érhetők el: egyaránt 9,38 százalék. Utóbbinál az elvárt jövedelem, amit a bankhoz kell utalni. Ez 3–12 millió forint kölcsönösszeg között minimum 450 ezer forint. A CIB ajánlatánál az elvárt legalacsonyabb összegű jövedelem 250 ezer forint, amit nem is kell a bankhoz utalnod. Ezt a hitelt ugyanakkor csak a bank mobilalkalmazásban vagy online csatornáin igényelheted.
Szintén kedvező törlesztőrészletet kínál az Erste Bank Most személyi kölcsöne is, de itt az elvárt, igazolt, rendszeres havi jövedelemnek el kell érnie legalább nettó 500 ezer forintot, amit a bankhoz kell majd utalni. 0,4 százalékponttal lejjebb faraghatod a hitel kamatát, ha törlesztővédelem biztosítást is kötsz, aminek viszont plusz költsége van. Emellett ennél a hitelnél folyósítási díjjal is számolnod kell, ami 10 millió forintos hitelösszegnél 100 ezer forint.
A K&H Bank kiemelt személyi kölcsönénél még mindig 10 százalék alatti kamattal találkozhatsz akár 5, akár 10 millió forintos hitelösszegről legyen szó. A bank által elvárt jövedelem 400 ezer forint havonta, amit nem kell a bankhoz utalni. Ha már 6 hónapja rendelkezel náluk folyószámlával, akkor akár teljes mértékben online is igényelheted a hitelt, amit a bank ígérete szerint 1 órán belül a számládra kapsz. Folyósítási díjjal viszont itt is számolnod kell, igaz 10 milliós hitelösszegnél csak 75 ezer forinttal.
Ha a szabad felhasználású jelzáloghiteleknél nézünk körül, akkor kedvező THM-et kínál az MBH Bank az Egyenlítő hitelénél (5 milliós hitelösszegnél és 15 éves futamidőnél például 6,37 százalék is lehet), ez azonban egy speciális konstrukció. Lényege, hogy a folyószámládon tartott pénzre a bank naponta annyi kamatot számol, amennyi a hiteled kamata. Az így összegyűlt kamatot a bank rendszeresen betörleszti a hiteledbe, ezért minél több pénz van a számládon, annál gyorsabban csökken a tartozásod. Így rövidebb lehet a futamidő és kevesebbet kell összesen visszafizetned. Emellett legalább havi nettó 700 ezer forintos jövedelemnek kell rendszeresen beérkezni a bankhoz. Szintén fontos az induló költség, ami 120 464 forint, de ebből 54 864 Ft-ot folyósítás után visszatérít a bank, illetve a közjegyzői díjból is maximum 30 ezer forintot visszatérít.
A CIB Bank fedezetes kölcsönénél ugyanakkor minden kezdeti költséget visszatérít a bank (kivéve a közjegyző díját), itt viszont 800 ezer forintos jövedelemnek kell megjelennie a bankszámlán. Ugyanakkor a bank 120 ezer forintot jóváír a számládon, ha a hitelt a cib.hu weboldalon keresztül online csatornán, videóbankár segítségével igényled és a hitelkérelem 2026. december 31-ig hiánytalanul befogadásra kerül, valamint 2027. március 31-ig megtörténik a kölcsön folyósítása is.
Az előbbivel megegyező havi jövedelmet vár el az Erste Bank is szabad felhasználású jelzáloghitelénél, ahol összesen 75 ezer forintos kezdeti költséggel kell számolnod, amiből 55 ezer forintot folyósítás után visszatérít a bank, illetve a közjegyzői díjból is maximum 50 ezer forintot.
Korlátozó tényező az életkor
Mivel szülői hitelfelvételről van szó, így adott esetben belép a képbe az életkor, mint limitáló tényező. A bankok nem azt nézik, hogy hány éves az ügyfél a hitel felvételekor, hanem azt, hogy hány éves lesz a futamidő végén. Így mindenképpen előre kell tájékozódni a bankok életkori korlátairól, ami személyi kölcsönöknél jellemzően 70 év körül mozog, míg jelzáloghiteleknél néhány évvel magasabb, de ez bankonként változik.
A szülőnek tehát nemcsak arra kell figyelnie, hogy elő tudja-e teremteni a gyermek lakásvásárlásához szükséges 5 vagy 10 millió forintot, hanem arra is, hogy ezt milyen futamidő mellett teheti meg, és ez nem ütközik-e bele a kiszemelt banknál előírt életkori korlátba.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
