Hogyan vehetsz meg hitelből egy olyan ingatlant, amire nem adnak jelzáloghitelt a bankok?
A jelzáloghitelek - mint amilyen az Otthon Start, a CSOK Plusz vagy éppen egy piaci lakáshitel is – fontos elvárás, hogy a megvásárolni kívánt ingatlant elfogadja a bank ingatlanfedezetként. Hiszen ez lesz a garancia arra, hogy a bank mindenképpen hozzájut a kihelyezett pénzéhez. A BiztosDöntés.hu szakértőinek tapasztalatai szerint azonban mind többször fordul elő, hogy egy ingatlan nem lehet fedezet egy lakáshitelnél. A leggyakoribb elutasítási ok az, hogy az épület a tulajdoni lap szerint nem lakóingatlan, de egy engedély nélküli építés, bővítés vagy átépítés is problémákat okozhat. De mi lehet ilyen helyzetben a megoldás?
Nem minden ingatlantípus lehet fedezet egy hitelnél
Lakáshitel igénylésnél sokan futnak bele abba a problémába, hogy a kiszemelt ingatlant a bank nem fogadja el fedezetként. Ennek több oka is lehet. Az egyik gyakori ok, hogy az ingatlan a tulajdoni lapon nem lakásként vagy lakóházként van feltüntetve, hanem nyaraló, üdülő, hétvégi ház, esetleg valamilyen vállalkozási célú ingatlan, például gazdasági épület, telephely vagy üzem. Az is előfordul a BiztosDöntés.hu szakértői szerint, hogy egy ingatlan részben lakásként, részben irodaként funkcionál, ami ugyancsak nem minden esetben megy át a banki hitelbírálaton.
Bonyolítja a helyzetet, hogy a banki gyakorlatok nem azonosak. Akadnak köztük olyanok, amelyek bizonyos feltételekkel megfinanszírozzák például egy zártkerti ingatlan, egy üdülő vagy éppen egy építési telek megvásárlását, míg máshol ez automatikus elutasítást jelent.
Erre kell figyelni a CSOK Plusznál és az Otthon Startnál
A támogatott hitelek esetében, mint amilyen az Otthon Start és a CSOK Plusz is, annyiban más a helyzet, hogy itt jogszabályban rögzítették, hogy milyen típusú ingatlan építését, vásárlását lehet velük finanszírozni. Mindkettő kizárólag lakható állapotú lakás, lakóház, tanya vagy birtokközpont vásárlására vagy építésére fordítható, de az Otthon Startnál további kikötés, hogy a lakásnak vagy a lakóháznak belterületen kell lennie.
Egyéb akadályok
Nem elegendő ugyanakkor feltétlenül, hogy megfelelő elnevezés szerepeljen a tulajdoni lapon, a hitelezhetőségnek még számos egyéb akadálya lehet. Ilyen például, ha az építés, bővítés vagy átalakítás engedély nélkül történt, vagy ha az engedélyek meg is voltak rá, a folyamatot nem vitték végig, netán nem tüntették fel az ingatlannyilvántartási térképen. Ugyanez a helyzet akkor is, ha engedély nélkül lett elbontva egy épület vagy épületrész, mert ez is meghiúsíthatja a hitelfelvételt. Hasonlóra lehet számítani akkor is, ha egy osztatlan közös tulajdon esetében nincs használati megosztási megállapodás, esetleg jogilag rendezetlenek a közművek.
Egy sor probléma természetesen az adásvételt megelőzően orvosolható, így az adott ingatlan hitelezhetővé válhat, de ha erre nincs mód, akkor más megoldást kell keresni.
Alternatív megoldások
Ha a megvenni kívánt ingatlan fedezetnek nem megfelelő, például ipari ingatlanként van nyilvántartva, ártéren van, vagy jogilag rendezetlen a helyzete, akkor se piaci, se támogatott hitelt nem kapsz rá.
Ha van másik, fedezetként bevonható ingatlanod, akkor ebben az esetben egy szabad felhasználású jelzáloghitel lehet a megoldás, hiszen így a bank bebiztosítja magát, te pedig arra költöd a pénzt, amire szeretnéd.
Ezek kamata ugyanakkor jóval magasabb lehet a lakáscélú hitelekénél - 8,55 – 11,50 százalék -, így magasabb lesz a havi törlesztő, illetve az igényléshez is nagyobb jövedelmet kell tudnod igazolnod.
Ha elegendő 10-15 millió forint hitelösszeg a kiszemelt, lakáshitellel nem finanszírozható lakás megvásárlásához, akkor akár személyi hitelből is megoldható a dolog. A BiztosDöntés.hu gyűjtése szerint hét bank már akár 12 millió forint fedezetlen hitelt is ad, de négy pénzintézet - Erste, OTP, CIB, K&H - akár 15 millió forintig is elmegy. A kamat maximális hitelösszegnél - 500 000 forint nettó igazolt jövedelemmel, 6 évre - 9,69 – 9,99 százalék, vagyis még akár kedvezőbb is lehet, mint egy szabad célú jelzáloghitel.
A támogatott hitelek között is van olyan, amelyik ingatlanfedezet nélkül felvehető, a felhasználást illetően pedig nem kötik meg az adós kezét. Egyik ilyen a fiatal házaspárok által igényelhető Babaváró hitel, ami az első 5 évben mindenképpen kamatmentes, ha pedig ezen idő alatt legalább egy gyerek születik, akkor a futamidő végéig az is maradhat. Az akár 11 millió forint összegű hitelhez ráadásul hitelelengedés is kapcsolódhat, ha második és harmadik baba is születik.
A munkáshitel is felhasználható lakáscélra, bár ennek maximális összege mindössze 4 millió forint. Ám, ha párban igénylik, akár 8 millió forinthoz is hozzá lehet jutni kamatmentesen.
Mindkét támogatott konstrukció kombinálható egymással, mint ahogy akár személyi kölcsönnel együtt is igényelhetők, így már viszonylag jelentős hitelösszegre lehet szert tenni ingatlanfedezet nélkül is. Természetesen ennek feltétele, hogy az igénylők teljesítsék a támogatott hitelek személyi feltételeit, valamint elegendő igazolt jövedelmük legyen, ami elbírja az összes hitel havi törlesztőjét.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
