Mikor mit vesznek figyelembe az ingatlan hasznos alapterületének számításánál?

Egy ingatlan alapterületének pontos meghatározása fontos elem a hiteleknél és különösen az állami támogatású lakáshitel-konstrukcióknál. Sokszor ezen áll vagy bukik, hogy egy ingatlan jogosult-e a támogatásra.

Az alapterület számítása azonban nem egyszerű, mivel megkülönböztetünk nettó alapterületet, bruttó alapterületet, hasznos alapterületet, redukált alapterületet, míg az Otthon Start rendelet mindössze alapterületet említ. Ebben a cikkben ezért végigvesszük, mit érdemes tudnod az alapterület számításáról, hogy ne érjen meglepetés.

Habár a hasznos alapterületet különböző jogszabályok és rendeletek eltérően határozzák meg, definíciójának kiindulópontja a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény. Eszerint a hasznos alapterület

De mi az a nettó alapterület? A jogszabály szerint

Ez tehát leegyszerűsítve a helyiségek belső méretét jelenti, falvastagság nélkül, azaz a falszerkezet nem tartozik bele.

Ha pedig beleszámolják a falszerkezeteket, az a bruttó alapterület, tehát, hogy kívülről lemérve a házat, mekkora alapterület jön ki.

A másik fogalom a meghatározásban a belmagasság, amit szintén érdemes tisztázni. Ezt a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló, 280/2024. (IX. 30.) kormányrendelet (TÉKA) határozza meg. Eszerint a belmagasság:

Ami például a teraszt mindjárt ki is zárja a hasznos alapterületből.

Habár a magyar építészetről szóló törvény definiálja a különböző alapterületeket és azok számítását, ez még nem jelenti azt, hogy más jogszabályok vagy a gyakorlat kötelező jelleggel átvenné a meghatározást. Habár visszautalnak a törvényre, mégis több esetben eltérő az alapterület számítása.

A CSOK Plusz rendelet is visszautal mind az építészetről szóló törvényre, mind a TÉKA-ra, de tovább pontosítja azokat. A rendelet szerint a hasznos alapterület a lakáson belül közvetlenül megközelíthető olyan helyiségek hasznos alapterületének összege, amelyek közé az

Ugyanakkor nem tartozik bele a gépjárműtároló és a pinceszinti helyiségek.

A felsorolt helyiségeknél is csak az a rész számít a hasznos alapterületbe - visszautalva az építészetről szóló törvényre -, amelyek a nettó alapterületen belül legalább 1,90 méteres belmagasságúak.

A kistelepüléseken nyújtható otthonteremtési támogatásokról szóló, 302/2023. (VII. 11.) kormányrendelet, azaz a Falusi CSOK-rendelet ugyanúgy értelmezi a hasznos alapterület fogalmát az értelmező rendelkezések részben, mint a CSOK Plusz.

Az Otthon Start hitel esetében szintén fontos az alapterület kérdése, azonban az előbbiektől eltérően a kormányrendelet nem definiálja az alapterület fogalmát, mindössze visszautal különböző jogszabályokra, illetve a rendelet szövegében nem is a “hasznos alapterület”, hanem csak az “alapterület” szó jelenik meg.

Az általa használt fogalmat tehát nem maga a rendelet, mindössze egy Nemzetgazdasági Minisztérium által megfogalmazott levél tisztázza, amelyben az szerepel, hogy az “alapterület” szó alatt “a lakás, illetve lakóépület – a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény 16. § 99. pontja szerinti – nettó alapterületét” kell érteni, mégpedig “az erkély/loggia/terasz 50%-ának beszámításával”.

Ebből az is kiderült, hogy a Magyar Bankszövetséggel közösen alakították ki ezt az álláspontot, így a bankok ezt az értelmezést veszik alapul.

A nettó alapterület azonban nem azonos a hasznos alapterülettel. Utóbbi csak a nettó alapterületnek az a része, ahol a belmagasság legalább 1,9 méter. A nettó alapterület pedig a helyiségek belső méretét jelenti, falvastagság nélkül.

Piaci lakáshiteleknél szintén más az alapterület-számítás. Ráadásul bankonként némileg eltérő, mivel értékbecsléskor úgynevezett redukált alapterülettel számolnak a bankok.

Ez egy szakmai súlyozáson alapuló értékelési módszer, ami alapján egy lakóingatlan egyes részeit (pl. nappali vagy garázs) nem azonos értéken számítják be az ingatlan hasznos alapterületeként, ugyanakkor olyan helyiségek is belekerülhetnek az alapterületbe, amelyek a CSOK Plusznál nem számítanak bele.

A garázs például adott esetben beleszámíthat az alapterületbe, de kisebb arányban, mint például a nappali. Ennek oka, hogy figyelembe veszik minden helyiség funkcióját, műszaki állapotát, használhatóságát, fűthetőségét, belmagasságát stb., és kap egy szorzótényezőt a helyiség.

A redukált alapterület számítása azonban nincs jogszabályban meghatározva, a bankok belső szabályzataik alapján döntik el, hogy az értékbecslés során mit hogyan számítanak bele az alapterületbe. Így alapvetően maguk a bankok, hitelszakértők, értékbecslők tudják pontosan, hogy egy adott bank esetében pontosan hogyan számítják az alapterületet.

Más jogszabályok is meghatározzák azonban a hasznos alapterület fogalmát, így például helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény. Definíciója egészen pontos, azt mondja ki, hogy a hasznos alapterület

“a teljes alapterületnek olyan része, ahol a belmagasság – a padlószint (járófelület) és az afelett levő épületszerkezet (födém, tetőszerkezet) vagy álmennyezet közti távolság – legalább 1,90 m. A teljes alapterületbe a lakáshoz, üdülőhöz tartozó kiegészítő helyiségek, melléképületek, melléképületrészek kivételével valamennyi helyiség összegzett alapterülete, valamint a többszintes lakrészek belső lépcsőjének egy szinten számított vízszintes vetülete is beletartozik. Az építményhez tartozó fedett és három oldalról zárt külső tartózkodók (lodzsa, fedett és oldalt zárt erkélyek), és a fedett terasz, tornác alapterületének 50%-a tartozik a teljes alapterületbe. A lakások esetében a pinceszinten (a csatlakozó terepszint alatt) kialakított helyiségek alapterületének 70%-át kell a teljes alapterületbe számítani”.

Ez a jogszabály tehát konkrétan kitér erkély, terasz és pinceszint esetében is az alapterület számítására.

Emellett érdemes megemlíteni az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló, 176/2008. (VI. 30.) kormányrendeletet, ami szerint a hasznos alapterület “a magyar építészetről szóló törvény fogalommeghatározásának keretein belül valamennyi épületszint hűtött-fűtött helyiségei alapterületének összege”. Ez a jogszabály tehát értelemszerűen arra koncentrál a hasznos alapterületnél, hogy az épületnek mely részei fűtöttek vagy hűtöttek.

A hasznos alapterület fogalma végül megjelenik az áfatörvényben is, ez azonban ma már visszautal a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) kormányrendelet 5. § 35. és 114. pontjaira, és a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény 16. § 56. és 99. pontjai által meghatározott alapterület-meghatározásra.

A hasznos alapterület számítási módja, miszerint a nettó alapterületnek csak azon része számít bele, ahol a belmagasság eléri az 1,9 métert, leginkább a tetőtereket, tetőtérben elhelyezkedő helyiségeket érinti érzékenyen. Ezekben ugyanis megjelennek a tető által a lakótér belsejében kialakított ferdesíkok.

Tetőtér esetében a TÉKA megkülönbözteti a beépített tetőtér és a padlás fogalmát. A padlás, vagyis a beépítetlen tetőtér nem minősül építményszintnek, így nem számít bele a hasznos alapterületbe. A beépített tetőtér esetében is csak az a rész, ahol a belmagasság 1,9 méternél nagyobb.

Tehát a ferdesíkok alatti terület csak akkor számít bele a hasznos alapterületbe, ha ott a belmagasság már eléri az 1,9 métert. Így a tető meredekségétől is függően egy tetőtéri lakás hasznos alapterülete egészen szerény is lehet, miközben az 1,9 méter belmagasságnál alacsonyabb részek is valamilyen mértékben azért hasznosíthatók. Még ha ténylegesen nem is számítanak teljes értékűnek a lakhatás szempontjából.

A TÉKA ugyan meghatározza a gépjárműtároló fogalmát - “egy vagy több gépjármű elhelyezésére szolgáló helyiség, vagy oldalról nyitott, fedett építmény vagy építményrész” -, azt azonban nem, hogy az beleszámít-e a hasznos alapterületbe vagy sem.

Itt tehát megint a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvényből lehet kiindulni, amelynek hasznos alapterületre vonatkozó meghatározása alapján az épület részét képező garázs beleszámít a hasznos alapterületbe. De nyilván csak akkor, ha 1,9 méternél nagyobb a belmagassága.

Ugyanakkor a CSOK Plusz rendelet például kifejezetten kizárja a hasznos alapterületből a garázst, ahogy a bankok gyakorlatában sem számítják bele, vagy nem teljes egészében.

A terasz alapterülete abban az esetben számít bele a hasznos alapterületbe, ha valamilyen épületszerkezettel részben vagy egészben körülvett és zárószerkezettel fedett külső tartózkodótér, ahol a belmagasság eléri az 1,9 métert.

A 280/2024. (IX. 30.) kormányrendelet meghatározása szerint:

Attól azonban, hogy rendezett terepen vagy födémen alakították ki, még lehet felülről is zárt. Ha nem az, tehát nyitott teraszról van szó, akkor nem számít bele a hasznos alapterületbe.

Az Otthon Start programhoz kapcsolódó, hasznos alapterületre vonatkozó pontosítás szerint viszont a terasznak csak 50%-a számít bele a hasznos alapterületbe, míg a helyi adókról szóló törvény is úgy fogalmaz, hogy a “fedett és három oldalról zárt külső tartózkodók (lodzsa, fedett és oldalt zárt erkélyek), és a fedett terasz, tornác alapterületének 50%-a tartozik a teljes alapterületbe”.

Az előbb már láttuk a terasz definícióját, ehhez képest az erkély (vagy balkon):

A fő különbséget a teraszhoz képest tehát az jelenti, hogy konzolos, függesztett vagy pontszerűen alátámasztott kialakítású, míg a terasz a rendezett terepen vagy födémen helyezkedik el.

Ugyanakkor lényeges, hogy az, hogy egymás felett helyezkednek el erkélyek egy épületen, még nem jelenti az egyes erkélyek fedését, így az erkélyek alapvetően nem számítanak bele a hasznos alapterületbe, de például az Otthon Start kapcsán az alapterületük 50%-a igen.

A TÉKA emellett még megkülönbözteti a loggia fogalmát, ami “az épület homlokzati síkján belül lévő, három oldalról falakkal, alulról és felülről födémekkel határolt, helyiséghez közvetlenül csatlakozó külső tartózkodó tér”. A loggia ezért a hasznos alapterületbe beleszámítandó, hiszen fedett, csak egy oldalról nyitott, és ott is korlát védi.

A TÉKA szerint a galéria

Csak a fenti paraméterekkel rendelkező szerkezet számít tehát galériának, amely abban az esetben számítható bele a hasznos alapterületbe, ha a felette lévő belmagasság megfelel az 1,9 méteres követelménynek.

A banki értékbecsléseknél ugyanakkor jellemzően 50%-ban számítják bele a galériát a hasznos alapterületbe.

A tulajdoni lapon nem jelenik meg a hasznos alapterület nagysága. A tulajdoni lapon a lakóingatlan nyilvántartott alapterülete - ami nem feltétlenül azonos a hasznos alapterülettel - jelenhet meg, de ez is attól függ, hogy társasházi lakásról (albetét) vagy családi házról van-e szó.

A hasznos alapterület tehát a tulajdoni lapról nem állapítható meg, ebből nem lehet kiindulni. Ehhez az alaprajzhoz kapcsolódó műszaki leírásra, vagy az építési, illetve használatbavételi engedélyre van szükség.

A földhivatal számára benyújtott alaprajzon szintén nem jelenik meg a hasznos alapterület mérete. Ezen az alaprajzon társasházi lakásoknál a helyiségek és azok nettó alapterületei kerülnek feltüntetésre.

Családi házaknál nincs alaprajz az épületről a földhivatalban, csak egy épületfeltüntetési vázrajz. Utóbbiból azt lehet megállapítani, hogy a telek melyik részén helyezkedik el az épület, és mekkora területet, miként foglal el. Alaprajzot vagy hasznos alapterületet nem tartalmaz.

Ugyanakkor az ÉTDR-be (Építésügyi és örökségvédelmi hatósági eljárások elektronikus lefolytatását Támogató Dokumentációs Rendszer) kerülő alaprajzhoz kapcsolódó műszaki leírás és helyiségkimutatás eleme: a bruttó, nettó, illetve a hasznos alapterület. A hatóság ezen adatok alapján ellenőrzi, hogy az épület megfelel-e a helyi építési szabályzatnak (HÉSZ), nem lépték-e túl a megengedett beépíthetőséget, szintterületi mutatót stb.