Jelzálogjog jelentése, működése és kockázatai ingatlanvásárlásnál
A jelzálogjog leggyakrabban lakáshiteleknél jelenik meg, mint biztosíték a bank számára, de egyben komoly kockázatot jelentve a hitelfelvevőnek. Utóbbi számára meghatározza, hogy mit tehet vagy mit nem tehet a hitellel terhelt ingatlanával.
Mi a jelzálogjog jelentése?
A jelzálogjog egy dologi biztosíték, amely egy követelés, például egy hitel biztosítására szolgál. Leggyakoribb esete az ingatlanfedezetes hitel. Ilyenkor a jogosult (bank, államkincstár) az ingatlannak nem tulajdonosa, de ha az adós nem fizeti meg a tartozását, akkor a jelzáloggal terhelt ingatlanból kielégítheti követelését.
Az adós ugyan az ingatlan tulajdonosa és azt használhatja is, de ha elidegenítési és terhelési tilalom is vonatkozik az ingatlanra, akkor azt nem adhatja el vagy terhelheti tovább a jelzálog jogosultjának engedélye nélkül.
Ki kaphat jelzálogjogot?
Jelzálogjogot az a személy vagy szervezet kaphat, amelynek követelése van az ingatlan tulajdonosával szemben, és ezt a követelést a jelzálog tárgyául szolgáló ingatlannal biztosítani kívánja, valamint erről írásbeli szerződésben megállapodik a tulajdonossal, emellett pedig a zálogjogát bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba.
Ez lehet bank, állami szervek, önkormányzat, társasház vagy magánszemély is.
A közműszolgáltatók általában nem jelzálogjogot jegyeztetnek be számlatartozás miatt, hanem a tartozás miatt eljáró végrehajtó jegyeztet be az ingatlanra végrehajtási jogot. A végrehajtási jog bejegyzéséhez - a jelzálogjogtól eltérően - nem szükséges a tulajdonos hozzájárulása.
Hol tartják nyilván a jelzálogjogot?
A jelzálog bejegyzés a földhivatali ingatlan-nyilvántartásba, az érintett ingatlan tulajdoni lapjára kerül, ezáltal mindenkivel szemben érvényessé válik, és bárki számára látható.
Fontos, hogy a jelzálogjog az ingatlanhoz, nem pedig a tulajdonos személyéhez kapcsolódik, tehát az adott ingatlant terheli, függetlenül attól, ki a tulajdonosa.
Jelzálogjog a tulajdoni lapon
A jelzálogjog a tulajdoni lap III. részében, a terhek és egyéb jogok között szerepel. Amíg egy jelzálogbejegyzés nincs jogerősen elbírálva, addig széljegyként jelzik a tulajdoni lapon, hogy beérkezett egy vonatkozó kérelem. Amennyiben ez jóváhagyásra kerül, akkor a széljegy eltűnik és a jelzálogjog a III. részben jelenik meg.
Mivel a jelzálogjog bejegyzése önmagában nem akadályozná meg, hogy a tulajdonos értékesítse az ingatlant, ezért a jelzálogjog mellé lakáshiteleknél külön jogi tényként elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyzésre kerül. Ez megakadályozza, hogy a tulajdonos a bank engedélye nélkül eladja vagy tovább terhelje hitellel az ingatlant.
Hogyan kerül bejegyzésre a jelzálogjog lakáshitel igénylésekor?
A jelzálogjog bejegyzése lakáshitel igénylésekor a hitelfelvétel egyik fontos, még a hitelfolyósítást megelőző lépése. A folyamata a következő:
- Miután a bank és az igénylő aláírják a kölcsönszerződést, azt általában közjegyzői okiratba foglalják.
- A bank megbízásából az eljáró ügyvéd vagy a közjegyző benyújtja a bejegyzési kérelmet a földhivatalhoz, mellékelve a közjegyzői okiratot és befizetve a földhivatali eljárási díjat.
- A kérelem a beérkezést követően széljegyként felkerül az ingatlan tulajdoni lapjára. Így más bejegyzés már nem előzheti meg a bank kérelmét.
- A földhivatal a kérelmet elbírálja, majd bejegyzi a jelzálogjogot és – ha a szerződés tartalmazza – az elidegenítési és terhelési tilalmat is. Ettől kezdve az ingatlan hivatalosan is a hitel fedezetéül szolgál.
- A bejegyzésről a földhivatal értesíti a bankot és az adóst.
Milyen kötelezettségekkel és joghatásokkal jár a jelzálogjog?
- A jelzálogjoghoz kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom fennállása alatt az ingatlan nem adható el és nem terhelhető tovább a jelzálogjogosult (pl. a bank vagy az államkincstár) engedélye nélkül.
- Kizárólag jelzálogjog megléte esetén az ingatlan ugyan értékesíthető, de mivel a jelzálogjog az ingatlanhoz kapcsolódik, így a tulajdonosváltás (pl. eladás, öröklés) nem szünteti meg a jelzálogjogot.
- Állami támogatású lakáshitelek esetén (pl. Otthon Start, CSOK Plusz stb.) az állam javára is jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom kerül az ingatlanra.
- Ha az adós nem teljesíti fizetési kötelezettségét, a jelzálogjogosult (lakáshitelnél a bank) végrehajtási eljárást kezdeményezhet, és az ingatlant árverés útján értékesítheti, hogy a követelését kielégítse.
Mit jelent az elidegenítési és terhelési tilalom?
Az elidegenítési és terhelési tilalom olyan jogi korlátozás, amelyet a jelzálogjoggal együtt jegyeznek be az ingatlan tulajdoni lapjára, annak érdekében, hogy a bank fedezetének értéke és jogi helyzete ne változzon meg annak tudta és beleegyezése nélkül.
Az elidegenítési tilalom miatt ugyanis a tulajdonos nem idegenítheti el (eladás, ajándékozás) az ingatlant a jelzálogjogosult, azaz a bank előzetes hozzájárulása hiányában.
A terhelési tilalom pedig azt akadályozza meg, hogy az ingatlanra újabb jelzálogot, hitelt vagy egyéb terhet jegyezzenek be a bank engedélye nélkül, csökkentve ezzel a bank kielégítési esélyeit.
Ezek a tilalmak a hitel teljes visszafizetéséig hatályban maradnak, hogy biztosítsák a jelzálogjogosult megfelelő fedezetét.
Hogyan törölhető a jelzálogjog?
A jelzálogjog törlése csak akkor lehetséges, ha a teljes tartozás kiegyenlítésre kerül, és a jelzálogjogosult (pl. a bank) ehhez írásos törlési engedélyt ad. Önmagában a tartozás kiegyenlítése még nem elegendő a törléshez, és ez nem is történik meg automatikusan.
Folyamata:
- Az adós kiegyenlíti a teljes tartozását, amibe beletartozik a tőke, a kamatok és a díjak megfizetése is.
- A bank ekkor kiállítja a közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalt törlési engedélyt.
- A jelzálog törlése földhivatali eljárással történik meg, amikor a tulajdonos a kérelmet benyújtja, és befizeti az eljárási díjat.
- A földhivatal 15 napos ügyintézési határidővel elbírálja a kérelmet, majd törli a jelzálogjogot, illetve az ahhoz kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalmat.
Mit tehetsz, ha hibásan maradt fenn a jelzálogjog?
A jelzálogjog törlése nem automatikusan történik meg, hanem egy kérelemhez kötött földhivatali eljárás. Ha az adósság visszafizetése megtörtént és mégis fennmarad a jelzálogjog bejegyzése az ingatlan tulajdoni lapján, akkor vagy a bank nem adta ki a törlési engedélyt, vagy az ingatlan tulajdonosa nem nyújtotta be azt a földhivatalhoz.
Ha a bank nem adta ki a törlési engedélyt, akkor a tulajdonosnak írásban kell kérnie azt a banktól, igazolva a tartozás visszafizetését. Ha ennek ellenére nem történik meg az engedély kiadása, akkor bírósági eljárás indítható annak pótlására. Ilyenkor a banki nyilatkozatot pótló bírósági ítéletet nyújtható be a földhivatalhoz.
Szintén a bírósági út járható akkor is, ha a zálogjogosult pénzintézet időközben jogutód nélkül megszűnt. Ebben az esetben is a bírósági ítélet adható be a földhivatalhoz annak érdekében, hogy az törölje a jelzálogjogot.
Maradtak kérdéseid?
-
Mi a különbség a jelzálogjog és az elidegenítési tilalom között?
A jelzálogjog annak pénzügyi biztosítéka, hogy az adós visszafizeti tartozását a jelzálogjogosultnak, míg az elidegenítési tilalom megakadályozza, hogy a tulajdonos a jelzálogjogosult engedélye nélkül eladja vagy elajándékozza az ingatlant. -
Magánszemély számára be lehet jegyezni jelzálogjogot?
Igen, ha a magánszemélynek követelése van az ingatlan tulajdonosával szemben, és ezt a követelést a jelzálog tárgyául szolgáló ingatlannal biztosítani kívánja.
-
Mennyi idő alatt törölhető a jelzálogjog a földhivatali nyilvántartásból?
A kérelem benyújtásától számítva az ügyintézési határidő 15 nap. -
Vásárolhatok ingatlant, amin már jelzálog van?
Igen, a jelzálogjog önmagában nem akadálya az adásvételnek. Ha az ingatlant elidegenítési tilalom is terheli, akkor a jelzálogjogosult engedélyére is szükség van ehhez. Fontos: a vásárlás után a jelzálog továbbra is terheli az ingatlant, egészen addig, amíg a tartozás visszafizetésre nem kerül. -
Hol található a jelzálogjog a tulajdoni lapon?
A jelzálogjog-bejegyzések a tulajdoni lapon a III. részben, a terhek és egyéb jogok felsorolásánál találhatók. -
Mikor törli automatikusan a bank a jelzálogot?
A bank nem törli automatikusan a jelzálogjogot. A bank csak a törlési engedélyt állítja ki, melyet az ingatlan tulajdonosa (vagy ügyvédje) nyújthat be a földhivatalhoz.
-
Hogyan ellenőrizhetem, hogy van-e jelzálog egy ingatlanon?
A tulajdoni lapon a III. részben, a terhek között szerepel a jelzálogjog bejegyzése. -
Mikor kötelező bejegyezni a jelzálogjogot?
Minden alkalommal, amikor a felek azt akarják, hogy a jelzálogjog létrejöjjön, és hatályos legyen harmadik személyekkel szemben, mivel ingatlanra vonatkozó jogok csak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel jönnek létre. -
Mit jelent a zálogjog?
A zálogjog valamely követelés dologi biztosítéka, amely bármilyen vagyontárgyra létrejöhet, és feljogosítja a hitelezőt, hogy a fizetés elmaradása esetén ebből kielégítse a követelését. Ennek egy fajtája a jelzálogjog, melynél a zálogtárgy (például egy ingatlan) a kötelezett birtokában marad.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
