Hosszabb hirdetési idő, nagyobb alku: mit tegyél, ha eladnál és vennél is?

A Duna House augusztusi adatai alapján több lakáspiaci szegmensben is lassult az értékesítés, miközben a kereslet a júliusi mélypont után valamelyest élénkült. Ez nem jelenti azt, hogy országosan csökkennének a lakásárak, vagy hogy minden eladó nehezebben találna vevőt. A jó állapotú, keresett környéken lévő és reálisan árazott ingatlanok továbbra is gyorsabban gazdára találhatnak.

A túl magas áron meghirdetett, felújítást igénylő vagy kevésbé keresett helyen lévő lakásoknál viszont nagyobb lett a vevők tárgyalási mozgástere, az alku lehetősége.

A lakások átlagos értékesítési ideje ingatlantípusonként és térségenként is jelentősen eltérő. A pesti használt téglalakások átlagosan 100 nap alatt keltek el augusztusban, Kelet-Magyarországon 101, Nyugat-Magyarországon pedig 109 nap volt az átlag.

Ezzel szemben a vidéki panelek gyorsabban találtak vevőt: a kelet-magyarországi paneleknél 84, a nyugat-magyarországiaknál 78 nap volt az átlagos értékesítési idő.

Budapesten sem törvényszerű a gyors eladás. A budai panellakások átlagos értékesítési ideje egy év alatt 51 napról 90 napra nőtt, a pesti paneleknél pedig 58 napról 74 napra emelkedett. A használt téglalakásoknál is szinte minden vizsgált térségben hosszabbodott az értékesítés: Pesten 79 napról 100 napra, Budán 85 napról 92 napra, Budapest belvárosában pedig 81 napról 88 napra nőtt az átlag.

A vidéki adatokból az látszik, hogy nem csak a földrajzi helyzet, de az ingatlantípus is erősen befolyásolja az eladás tempóját. Míg a kelet- és nyugat-magyarországi panelek átlagosan kevesebb mint három hónap alatt gazdára találtak, a használt téglalakások mindkét régióban 100 napnál tovább maradtak a piacon.

Ezeknél a lakásoknál nagyobb árengedmény is megjelent: Kelet-Magyarországon átlagosan 6, Nyugat-Magyarországon 7 százalékos utolsó alkuval zárultak az adásvételek.

A hosszabb értékesítési idő ebben a helyzetben különösen kockázatos lehet. Ha a saját lakásod 90–100 napig vagy tovább marad a piacon, de a megvásárolni kívánt ingatlanra közben más vevő is jelentkezik, döntési kényszerbe kerülhetsz. Elköteleződhetsz az új lakás mellett úgy, hogy a régi még nem kelt el, vagy kivárhatsz, ezzel viszont lemaradhatsz a kiszemelt ingatlanról.

A lakáscsere illetékét is érdemes már az időzítés tervezésekor kiszámolni. Ha lakóingatlant adsz el, és másik lakóingatlant veszel, a cserepótló vétel szabálya szerint általában csak az új és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete után kell megfizetned a 4 százalékos vagyonszerzési illetéket.

Ehhez az új lakás vásárlása előtti öt évben vagy a vásárlást követő egy éven belül kell eladnod a korábbi lakást. Ha az új otthon olcsóbb az eladottnál, illeték sem merül fel. Az illetéket azonban a lakáshitel nem fedezi, ezért azt és a költözés, felújítás vagy hitelügyintézés költségeit külön saját forrásból kell előteremtened. A részleteket a cserepótló vétel szabályairól szóló útmutatónkban találod.

Ha a régi lakás hitellel terhelt, az eladásból érkező vételár egy részét rendszerint a fennálló kölcsön lezárására kell fordítanod. A meglévő lakáshitel nem feltétlenül kerül át automatikusan az új ingatlanra: a megoldás lehet végtörlesztés, vagy banki hozzájárulással fedezetcsere, de ennek feltételeit a bankkal még a szerződéskötés előtt egyeztetni kell.

Lakáscserekor könnyű abból kiindulni, hogy a régi és az új ingatlan vételára közötti különbséget kell finanszírozni. Ez azonban félrevezető lehet: a régi lakás eladási árából (ha van) előbb rendezni kell a rajta lévő hitelt és az eladással járó költségeket, az új otthon megvételénél pedig a vételáron felül több további kiadás is felmerül.

Tegyük fel, hogy 65 millió forintért adod el a jelenlegi lakásodat, és 85 millió forintért vennél egy másikat. Papíron a két vételár között 20 millió forint a különbség. Ha viszont a régi lakáson még 12 millió forint hiteltartozás van, azt az eladáskor rendezni kell. Ha ehhez 2 millió forintnyi közvetítői jutalék, ügyvédi díj és egyéb eladási költség társul, akkor a 65 millió forintból várhatóan csak 51 millió forintot tudsz az új lakásra fordítani.

Ebben a helyzetben az új, 85 millió forintos otthon vételárából már 34 millió forint hiányzik. Erre jönnek még a vásárlás költségei: a vagyonszerzési illeték, az ügyvédi díj, a hitelhez kapcsolódó díjak, a költözés és az esetleges felújítás. A finanszírozási tervben tehát nem a 20 millió forintos árkülönbözettel, hanem legalább a 34 millió forintos vételárhiánnyal és a járulékos kiadásokkal kell számolnod.

A lakáscsere legnagyobb kockázata nem feltétlenül az, hogy nem találod meg a következő otthont. Inkább az, hogy megtalálod, de a saját lakásod még nem kelt el, vagy az eladásból származó pénz nem érkezik meg addig, amíg az új ingatlanra fizetned kell.

Ha a jelenlegi lakásod eladásából fedeznéd az új otthon önerőjét vagy a vételár jelentős részét, ne várd meg, amíg megtalálod az álomlakást. Mire meghirdeted a régi lakásodat, lezajlanak a megtekintések, kialakulnak az ajánlatok, aláírjátok a szerződést, majd beérkezik a vételár, könnyen eltelhet több hónap.

A reális időzítés ezért az, hogy már akkor elkezded előkészíteni az eladást, amikor az új lakással kapcsolatos igényeidet és a pénzügyi keretedet alakítod ki. Kérj reális árazási javaslatot, ellenőrizd a tulajdoni lapot, gyűjtsd össze a társasházi dokumentumokat, rendezd a kisebb hibákat, és készítsd elő a hirdetést. Így nem nulláról indulsz, amikor megjelenik egy valóban megfelelő lakás.

Készíts kedvező és óvatos forgatókönyvet is, hogy ne egyetlen, optimista eladási árra építsd az új lakás finanszírozását. Írj fel legalább két lehetséges utat:

Az új lakás megtalálásakor gyorsan kell döntened, főleg ha több érdeklődő is van. A foglaló nem puszta előleg: a szerződést megerősítő biztosíték, és ha a teljesítés a vevő hibájából hiúsul meg, jellemzően elveszítheti a befizetett összeget. Ingatlanügyleteknél a foglaló összege gyakran a vételár 5–10 százaléka, de erről a felek szabadon állapodnak meg.

Mielőtt foglalót adnál, különítsd el egymástól:

A régi lakásból várható vételárat ne kezeld biztos pénzként addig, amíg nincs aláírt szerződés, a vevő nem fizette meg az esedékes vételárrészletet, és a van, meglévő hitel lezárása után nem látszik, mennyi összeg marad nálad.

Ha hitelre is szükséged lesz, még a foglaló előtt kérj előzetes hitelbírálatot. Ilyenkor a bank a jövedelmed alapján előzetesen meghatározza, milyen összegű hitelre lehetsz jogosult; a végleges hitelösszeghez ugyanakkor később az új ingatlan vizsgálata és értékbecslése is szükséges. Az előzetes vizsgálat nem azonos a végső hitelígérvénnyel, de segít elkerülni, hogy a szerződés után derüljön ki: nem elég a hitelkereted.

A BiztosDöntés lakáshitel kalkulátorában azt is megnézheted, hogyan változik a törlesztő a különböző hitelösszegek és futamidők mellett. A számításnál a kedvezőbb helyett az óvatosabb eladási forgatókönyvből indulj ki: így kisebb az esélye annak, hogy egy alacsonyabb eladási ár miatt a költözés közben kelljen újratervezned.

A lakáscsere akkor válik biztonságossá, amikor a két adásvétel dátumai is összeérnek. Az új lakás szerződésében ezért ne csak a vételárat nézd meg: ugyanilyen fontos, mikorra kell átadnod a foglalót, mikor esedékesek a további vételárrészletek, meddig tart a hitelügyintézés, és melyik napon veheted birtokba az ingatlant.

Ha a saját lakásod értékesítése még nem zárult le, az új lakás eladójától kérhetsz hosszabb teljesítési határidőt, több vételárrészletet vagy olyan ütemezést, amely a régi lakás eladásából beérkező pénzhez igazodik. Nem biztos, hogy ezt az eladó elfogadja, de egy előzetesen ellenőrzött hitelképesség, rendelkezésre álló foglaló és jól dokumentált finanszírozási terv erősítheti az ajánlatodat.

A saját lakásod eladásakor is a következő költözéshez igazítsd a birtokbaadást. Ha az új lakás csak később vehető át, megoldás lehet a későbbi birtokbaadás vagy a rövid, átmeneti visszabérlés. A megállapodásban legyen egyértelmű a kiköltözés dátuma, a használat díja, a rezsi és a közös költség viselése, a kaució, valamint az is, mi történik késedelem esetén. Ezeket a feltételeket ügyvédi közreműködéssel, írásban rögzítsétek.

A cél nem feltétlenül az, hogy a két ügylet ugyanazon a napon záruljon. Sokkal fontosabb, hogy legyen időd a régi lakás vételárának beérkezésére, a meglévő hitel lezárására, az új finanszírozás folyósítására és a tényleges költözésre is.

Lakáscserekor a jó döntés nem attól függ, hogy sikerül-e a lehető legmagasabb áron eladnod a régi otthonodat vagy gyorsan lefoglalnod az újat, hanem attól, hogy a két ügylet pénze és határideje összeér-e akkor is, ha az eladás tovább tart vagy az elért vételár alacsonyabb a tervezettnél.

Mielőtt ajánlatot teszel, nézz rá a számokra a lakáshitel kalkulátorban, hogy a régi lakás eladása után várhatóan továbbforgatható összeg mellett mekkora piaci hitel és havi törlesztő fér bele a költségvetésedbe.