Milyen ingatlanokat lehet még könnyebben eladni a mostani, lelassult lakáspiacon?
Csendesebbé vált idén a hazai ingatlanpiac, ami meglátszik a forgalomban és lakásárakban is. Milyen ingatlanokat lehet még most is gyorsabban eladni? Miylen lakás iránt maradt tartós a kereslet?
Akármilyen számokat nézünk, az idei év egy józanabbá váló ingatlanpiacról szól. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) néhány napja közzétette, hogy negyedéves szinten már az első negyedévben csökkenést mutatott a KSH lakásárindexe, mégpedig reálértelemben 3 százalékos mértékben. Ami alapvetően a tavalyi áremelkedés korrekciójának tekinthető. Emellett a KSH jelentéséből az is kiderült, hogy 2026. I. negyedévében már nem nőtt tovább a lakáspiac: 11 százalékos mérséklődést mértek az előző év azonos időszakához képest.
A kicsit korábban jelentő Magyar Nemzeti Bank (MNB) pedig második negyedéves árakra vonatkozó adatokkal is előállt, melyekre szintén a csökkenés volt jellemző (habár ők az első negyedévre még áremelkedést mértek negyedéves szinten): 1,1 százalékkal ereszkedtek az árak országosan. Ez persze nem a forgalom alakulását mutatja, azonban az árak is jól jelzik a változás irányát.
A nyár is érezteti hatását, de a szakértők azért optimisták
Mindezt megerősítik a piacon mozgó ingatlanközvetítők rendszeres beszámolói, melyek már júliusra vonatkozóan is tartalmaznak információkat. A Duna House például 9292 tranzakciót becsült júliusra, ami 5,8 százalékkal kevesebb a júniusinál, a 2025-ös azonos időszaki adatokhoz képest pedig 2,1 százalékos elmaradást mutat.
Ezt elsősorban szezonális hatásokkal – azaz a nyárral – magyarázzák, és azt is megjegyzik, hogy a júniusi élénkülés után a piac nem esett vissza a korábbi hónapok gyengébb szintjére. Feltételezéseik szerint a kereslet inkább csak átmenetileg lassult, mintsem tartósan gyengült volna.
Az Ingatlan.com pedig arról számolt be, hogy hozzájuk júliusban 244 ezer telefonos érdeklődés érkezett eladó lakásokra és házakra, ami 14 százalékkal marad el az egy évvel korábbitól. Júniushoz képest ugyanakkor több mint 9 százalékkal nőtt a kereslet – teszik hozzá, ami némi reményt jelent a későbbiekben realizálódó tranzakciókra nézve.
Az érdeklődés persze még nem vásárlás. Mindenesetre Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője magyarázatként hozzáfűzte, hogy a következő három hónapban is hasonló jelenségre számíthatunk, hiszen tavaly ugyanebben az időszakban jelentkezett az Otthon Start Program keresleti csúcspontja. Ennek következtében a lakáspiaci kereslet és forgalom leszakadása egyre nagyobbnak tűnhet majd éves összevetésben.
Az eladók esetében is megjelent a szezonalitás: júliusban csak 30 ezer eladó lakóingatlan-hirdetést adtak fel az Ingatlan.com-on, ami 8 százalékkal kevesebb, mint júniusban, éves összevetésben pedig 6 százalékos csökkenést jelent. De mivel a kereslet még gyengébb, ezért összességében mégis 7 százalékkal nagyobb kínálatból válogathattak a vevők július végén.
De akárhogy is, a KSH által a tavalyi évre jelzett 150 ezres tranzakciószámot idén meg sem fogja közelíteni az ingatlanpiac, szakértők szerint várhatóan a 120 ezres szintet sem éri majd el, tehát megjelenik a visszaesés. Ez pedig azt jelenti, hogy nehezebb eladni az ingatlanokat, és az árcsökkenés miatt sok esetben ez még a tavalyi árakon sem sikerül.
Már nem a panelekért kapkodnak a vevők
Na de mit keresnek még a vevők? Az Ingatlan.com arra is felhívta a figyelmet előbb említett jelentésében, hogy júniushoz képest júliusra bekövetkezett havi keresleti élénkülés elsősorban a kertes házaknak volt köszönhető: ezeknél 13 százalékot meghaladó bővülés történt. Ez meglepő lehet annak fényében, hogy az elmúlt évek a panellakások iránti tartósan nagy keresletről és az ilyen ingatlanok jelentős drágulásáról szóltak.
A Zenga.hu az idei évben már többször jelezte a családi házak iránti érdeklődés növekedését, illetve egy hónappal korábban arra is felhívta a figyelmet, hogy az elmúlt másfél-két év rendkívüli panelár-emelkedése idén érezhetően veszített a lendületéből. Olyannyira, hogy év eleje óta a panelárak gyakorlatilag stagnálnak, és február óta kisebb visszaesések is többször előfordultak.
Tehát miközben júniusban országosan több mint 1,8, Budapesten pedig 2 százalékkal emelkedtek a hirdetési árak, a növekedést már nem a panelek húzták. A panellakások átlagosan mindössze 0,8 százalékkal drágultak, miközben a téglalakások és a családi házak ára egyaránt 1,9 százalékkal nőtt.
Ezzel együtt azt is megjegyzik, hogy éves összevetésben ugyanakkor továbbra is a panellakások áremelkedése a legmagasabb. Egy átlagos panel ma 15 százalékkal kerül többe, mint egy évvel ezelőtt, míg a családi házak ára 11, a téglalakásoké 10 százalékkal emelkedett.
Ezt ugyanakkor érdemes annak fényében szemlélni, hogy a Zenga.hu szerint a keresletet tekintve a családi házak tartották magukat a leginkább júniusban: mindössze 10 százalékkal maradt el irántuk a kereslet a tavalyi évi átlaghoz képest, miközben a téglalakások iránti érdeklődés 42 százalékkal, a panellakásoké pedig 44 százalékkal volt alacsonyabb, mint tavaly. És ez a különbség jellemző volt az egész idei évre, nem júniusban hallhattunk róla először az elemzőktől.
A kínálatot nézve még jelentősebb a különbség. A Zenga.hu-n júniusban 88 százalékkal több panelhirdetés volt elérhető, mint egy tavalyi átlagos hónapban. Ezzel szemben a családi házak kínálata gyakorlatilag a tavalyi szinten mozgott – állapították meg.
Valóban eljött az ideje a családi házaknak?
Mindez biztatónak tűnhet a piacon beragadt családi házak tulajdonosai számára, azonban van néhány adat, amelyek mérsékelhetik a lelkesedést. Amire a családi házak eladóinak mindenképpen fel kell készülniük, hogy az alkuk és az értékesítési idők még mindig nagyobbak a családi házaknál, sőt kiemelkedően magasak.
Az Ingatlan.com adatai szerint májusban 4,4 százalék volt az átlagos engedmény a családi házaknál – míg júniusban a panellakásoknál 3,6 százalék, a téglaépítésű társasházi lakásoknál pedig 3,1 százalék –, vagyis a kertes ingatlanoknál továbbra is nagyobb tér maradt az áralkura. Ez persze csak egy átlag, és elfedi azt, hogy a kevésbé jó adottságú – nagyobb és korszerűtlen – családi házak eladóinak 10–20 százalékos árengedményekre kell felkészülniük. Már ha egyáltalán elkel a házuk.
Az értékesítési idők is rendkívül magasak a családi házaknál, sőt idén tovább emelkedtek. Az Otthon Centrum első negyedéves adatai alapján átlagosan 194 nap alatt lehet eladni egy családi házat. Budán ez az érték 215 napra nőtt, ami több mint duplája a két évvel korábbi szintnek, míg a községekben 204 nap volt az átlag. A külső pesti kerületekben és a megyei jogú városokban ennél kedvezőbb volt ugyan a helyzet, de jelentős szórást mértek.
Mindezt az elemzők azzal magyarázták, hogy a korszerű, jó állapotú házak ára sokak számára megfizethetetlen, miközben a régebbi, gyengébb energetikai állapotú ingatlanok esetében (azaz elsősorban a régi “kádárkockák”) a rezsiköltségek bizonytalansága vagy a felújítással járó magas költségek tartják vissza a vevőket.
A biztató adatok ellenére tehát nem könnyű megszabadulni a családi házaktól, és mint látható, nemcsak a nagyobb alkura, hanem fél évet is bőven meghaladó értékesítési időre kell felkészülniük az eladóknak.
Különösen nehéz helyzetben vannak azok, akik korszerűtlen, nagyméretű családi házak eladásával próbálkoznak, hiszen ezeket fel is kell újítani, ami a méretük miatt kiemelkedően drága. Egy teljes felújítás költsége akár az 50–100 millió forintot is elérheti ezeknél a házaknál, ha a tetőtől a gépészetig mindenhez hozzá kell nyúlni.
A vevők továbbra is ódzkodnak a felújítástól az első látásra irreálisan magas költségek – valamint a vele járó kényelmetlenség – miatt, és még a kisebb méretű, egyszerűbben rendbe tehető panellakások esetében sem vágnak bele szívesen. Így pedig, ha egy nagy családi házat meg is vesz valaki, akkor a szakértők szerint csak egy jóval kisebb méretű ház árát hajlandó megfizetni érte.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
