Pengeélen: A magyar lakáshitelesek közel 40%-a minimális önerővel vág bele a vásárlásba
Egyre jobban kifeszítik anyagi lehetőségeiket a magyar lakásvásárlók, különösen vidéken – derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss lakáspiaci jelentéséből. Az adatok szerint 2024 végére a vidéken felvett új lakáshitelek már közel 40%-át (pontosan 37,5%-át) 71%-os vagy annál magasabb Hitelfedezeti Mutató (HFM), tehát igen alacsony önerő mellett vették fel. Budapesten ez az arány 35%. De miért vállalnak ekkora kockázatot a magyarok? A válasz továbbra is a kevés önerőben és a magas árakban keresendő, miközben a 10%-os önerő lehetősége és az állami támogatások, mint a CSOK Plusz, új dinamikát hoznak a piacra.
Az MNB májusi Lakáspiaci jelentésben Budapestre és vidékre bontott adatok a Hitelfedezeti Mutató (HFM), vagyis a Loan-to-Value (LTV) ráta szerinti megoszlást mutatják az új lakáshitel-kihelyezéseknél. Az emelkedő trend egyértelmű:
- Budapesten a 71-80%-os HFM sávba eső hitelek aránya 2019 Q1-ben 28,9% volt, míg a 81% feletti HFM-mel rendelkezőké 0,6%. Ez összesen 29,5%-ot tett ki. 2024 Q4-re ez az arány 30,7% (71-80%) és 4,3% (81% felett) lett, tehát összesen 35,0%.
- Vidéken a kép még markánsabb. Míg 2019 Q1-ben a 71-80%-os sáv 28,6%-ot, a 81% feletti pedig 1,5%-ot képviselt (összesen 30,1%), addig 2024 Q4-re ezek az arányok 32,0%-ra és 5,5%-ra emelkedtek. Ez azt jelenti, hogy vidéken az új lakáshitelek 37,5%-át vették fel 71%-os vagy annál is magasabb HFM mellett.
Az adatokból az is kiolvasható, hogy az átlagos HFM is folyamatosan emelkedik, mind Budapesten, mind vidéken. A magas HFM kategóriák arányának növekedése pedig azt jelzi, hogy egy jelentős és növekvő vásárlói réteg minimális önerővel rendelkezik.
Miért van ez? Kevés az önerő
A magas HFM-ráták dominanciájának legfőbb oka továbbra is az, hogy a lakásvásárlóknak nincs elegendő saját forrásuk. A tartósan magas, és folyamatosan emelkedő lakásárak mellett egyre nagyobb kihívást jelent a szükséges önerő – jellemzően a vételár legalább 20 százalékának – előteremtése. Ez különösen az első lakásukat vásárló fiatalokat és az alacsonyabb jövedelmű háztartásokat sújtja.
A 10%-os önerő bevezetésével 2024 eleje óta a szabályozói és piaci környezet lehetővé teszi bizonyos feltételekkel a 90%-os HFM-et. Ez pedig tovább erősíti ezt a trendet, és arányuk mind Budapesten (4,3%), mind vidéken (5,5%) emelkedett 2024 utolsó negyedévében is.
Egy 50 milliós lakás terhei: Mennyi az annyi 10, 20 és 30 százalék önerővel?
Nézzük meg, hogyan alakul egy 50 millió forint értékű lakás havi törlesztőrészlete különböző önerő-szintek (és így HFM-ek) mellett, 20 éves futamidővel számolva. A piaci kamatokat a jelenlegi (2024 vége - 2025 eleje) piaci környezet alapján becsüljük, feltételezve, hogy a magasabb HFM némileg magasabb kockázati prémiumot jelent a bank számára.
- 30% önerő (15 millió Ft) => 70% HFM (35 millió Ft hitel), havi törlesztőrészlet: kb. 260 000 - 290 000 Ft.
- 20% önerő (10 millió Ft) => 80% HFM (40 millió Ft hitel), havi törlesztőrészlet: kb. 290 000 - 330 000 Ft.
- 10% önerő (5 millió Ft) => 90% HFM (45 millió Ft hitel), havi törlesztőrészlet: kb. 330 000 – 400 000 Ft
(Megjegyzés: Ezek a törlesztőrészletek tájékoztató jellegűek, a tényleges értékek bankonként és ügyfélminősítésenként eltérhetnek.)
Átlagkereset vs. szükséges jövedelem: A JTM korlátai
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2024 utolsó negyedévében a kedvezmények figyelembevételével számolt nettó átlagkeresetet a következőképpen alakultak: 438 900 forint – 2024. októberében, 478 000 forint novemberben és 500 500 forint az év utolsó hónapjában. Az MNB Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM) szabályai szerint 600 000 Ft alatti nettó jövedelem esetén a havi törlesztőrészletek összege nem haladhatja meg a jövedelem 50%-át.
Maradva az 50 millió forint értékű lakásnál:
- 30 százalék önerő mellett, 35 millió forint piaci kamatozású hitel szükséges, ennek a 290 ezer forintos törlesztőjéhez minimum 580 ezer Ft nettó jövedelem szükséges (50%-os JTM-mel).
- 10 százalékos önerővel ugyanakkor már 45 millió forint piaci kamatozású hitelre van szükség, a 400 ezer Ft-os törlesztőhöz pedig már minimum 800 ezer Ft nettó jövedelmet kell igazolni.
Ezek a számok világosan mutatják, hogy egy 50 milliós lakás megvásárlása piaci hitelből még jelentős önerővel is az átlagosnál jóval magasabb jövedelmet igényel. Minimális, 10%-os önerő esetén pedig a piaci alapú hitel törlesztése a legtöbb magyar háztartás számára elérhetetlenül magas terhet jelentene.
Itt válik érthetővé, hogy a magas HFM-mel hitelt felvevők:
- vagy jelentősen átlag feletti jövedelemmel rendelkeznek: a legfrissebb kereseti közlés alapján a felső jövedelmi ötödbe tartozók bruttó átlagbére 2025. márciusában 1,4 millió forint volt, míg a következő jövedelmi ötödé bruttó 722 ezer forint volt. Így megállapítható, hogy jelenleg egyedüli jövedelem bevonásával csupán a keresők 20 százaléka tudna lakást vásárolni 10 százalékos önerővel.
- vagy adóstársat vonnak be,
- vagy – és ez a legvalószínűbb – államilag támogatott konstrukciókat vesznek igénybe.
A CSOK Plusz hatása: Mentőöv a magas HFM-hez?
A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) új formája, a CSOK Plusz, amelyhez fix, legfeljebb 3%-os kamatozású hitel kapcsolódik, alapvetően megváltoztatja a képletet, különösen a magasabb HFM-mel rendelkezőknél:
- 10% önerő (5 millió Ft) => 90% HFM (45 millió Ft CSOK Plusz hitel 3%-os kamattal)
- Becsült havi törlesztőrészlet (20 évre): kb. 249 500 Ft
Ez a havi törlesztőrészlet már egy kb. 499 000 Ft-os nettó jövedelemmel is finanszírozhatóvá válik (50%-os JTM-mel számolva), ami jóval közelebb áll az átlagkeresethez, illetve két kereső esetén könnyebben elérhető. A CSOK Plusz tehát lehetővé teszi, hogy a családok nagyobb hitelösszeget (magasabb HFM-et) is felvállaljanak anélkül, hogy a havi törlesztésük kezelhetetlenné válna. Ez magyarázhatja a magas HFM-ráták növekedését: a támogatott hitelek "lejjebb hozzák" a törlesztőt, így a JTM-korlátoknak megfelelve is nagyobb lehet a felvett hitel a vételárhoz képest.
Fontos kiemelni, hogy ez a lehetőség csak azok számára elérhető, akik még gyermeket vállalnak.
Kockázatok: Vékony jégen táncolva
A magas HFM-mel, azaz alacsony önerővel történő lakásvásárlás jelentős kockázatokkal járhat:
- Nagyobb kitettség az ingatlanár-csökkenésnek: Ha a lakásárak esnek, az ingatlan értéke könnyen a fennálló hiteltartozás alá csökkenhet (negatív saját tőke). Ez egy esetleges eladáskor súlyos veszteséget okozhat.
- Magasabb teljes visszafizetendő összeg: A nagyobb hitelösszeg és potenciálisan hosszabb futamidő miatt összességében többet fizet vissza az adós.
- Csökkent pénzügyi rugalmasság: A jövedelem nagyobb hányadát köti le a törlesztés, így kevesebb marad váratlan kiadásokra vagy más célokra.
- Fizetési nehézségek kockázata: Állásvesztés, betegség vagy egyéb jövedelemkiesés esetén a magas törlesztőrészlet gyorsan komoly problémát okozhat.
- Hitelcsapda veszélye: Ha a törlesztés nehézkessé válik, és az ingatlan értéke sem fedezi a tartozást, az adós nehéz helyzetbe kerülhet.
Összegzésképpen elmondható, hogy a magyar lakáshitelpiacon – különösen vidéken – egyre többen folyamodnak magas Hitelfedezeti Mutatóval (alacsony önerővel) rendelkező hitelekhez, elsősorban a magas ingatlanárak és az önerő előteremtésének nehézségei miatt. Az állami támogatások, mint a CSOK Plusz, jelentősen hozzájárulnak ahhoz, hogy ezek a konstrukciók egyáltalán elérhetővé váljanak a JTM-szabályok betartása mellett. Mindazonáltal ez a tendencia fokozott pénzügyi tudatosságot és a kockázatok alapos mérlegelését igényli minden érintett részéről.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
