Az MNB csökkentené a kölcsönök költségeit – mennyibe kerül egy lakáshitel felvétele és előtörlesztése?
A Magyar Nemzeti Bank több jogszabály-módosítási javaslatot tett a hitelezés adminisztrációs terheinek mérséklésére és az előtörlesztéshez kötődő díjak csökkentésére. De vajon a mostani piaci helyzetben mennyibe kerül valójában egy lakáshitel felvétele, mekkora kedvezményt jelent az Otthon Start, és mennyit kell fizetni, ha valaki előtörlesztené a hitelét? Körbejártuk a témát.
A jegybank az MTI-nek adott tájékoztatása szerint a hitelfelvevők adminisztrációs terheit egyrészt jogalkotói úton, másrészt a saját eszközeivel is csökkenteni igyekszik. A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshiteleknél a kamatfelár maximálásán túl a hitel folyósítási díja legfeljebb a hitelösszeg 0,75 százaléka, de maximum 150 ezer forint lehet, zöld hitelcél esetén pedig teljesen díjmentes. Az előtörlesztési díj ezeknél a hiteleknél nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1 százalékát, lakástakarék-pénztári megtakarításból pedig – a szerződés szerint elérhető összeg erejéig – ingyenes az előtörlesztés.
Az MNB emellett korábban is konkrétan javasolta, hogy törvényi úton csökkenjenek az előtörlesztéshez kapcsolódó adminisztratív terhek és díjak, ezen belül külön nevesítve az előtörlesztési és a közjegyzői díjakat. A jegybank szerint ehhez hozzájárulna az is, ha standardizálódna és folyamatosan lekérdezhetővé válna a földhivatali nyilvántartás, létrejönne egy központi értékbecslői adatbázis, és fejlődne a közjegyzői hitelesítés digitalizációja is – ezek ugyanis a bankok költségeit is csökkentenék, ami végső soron az ügyfelek terheit is mérsékelheti.
Milyen díjai vannak a lakáshitelnek?
A lakáshitel induló költségei közé tartozik a közjegyzői díj, a földhivatali eljárások (jelzálogbejegyzés, tulajdoni lap és térképmásolat) díja, az értékbecslés, valamint a hitelbírálat, a szerződéskötés és a folyósítás díja. Ezek együttesen könnyen elérhetik a százezer forintos nagyságrendet, piaci hitelnél akár még magasabb összeget – éppen ezért van jelentősége annak, hogy melyik bank milyen induló díj kedvezményt vagy jóváírást kínál éppen.
A legnagyobb tétel jellemzően a közjegyzői díj, amely 2025 szeptember 1-je óta magasabb, mint korábban. A közjegyzői munkadíj sávosan, a hitelösszeg (ügyérték) arányában alakul: 500 ezer forintig 20 ezer forint, 500 ezer és 5 millió forint között 20 ezer forint alapdíj plusz az 500 ezer forint feletti rész 1 százaléka, 5–10 millió forint között 65 ezer forint alapdíj plusz a felette lévő rész 0,5 százaléka, 10–200 millió forint között pedig 90 ezer forint alapdíj plusz a 10 millió forint feletti rész 0,25 százaléka.
Ehhez jön még a közjegyző készkiadása (pl. utazási, szállás-, étkezési, postaköltség, leírási díj, fordítás, tanú, tolmács költségtérítése), valamint a munkadíj 40 százalékának megfelelő költségátalány is. Egy több tízmilliós piaci lakáshitelnél így a közjegyzői költség önmagában is meghaladhatja a százezer forintot.
Az állami támogatással felvett hiteleknél – így az Otthon Start és a CSOK Plusz esetében is – jelentős a kedvezmény: itt a közjegyzői munkadíjnak csak 15 százalékát kell megfizetni ahhoz képest, amit egy piaci hitelnél kellene. Fontos ugyanakkor tudni, hogy a korábbi, 28 500 forintos fix maximum idén szeptembertől megszűnt, vagyis egy nagyobb összegű Otthon Start hitelnél is magasabb lehet a végösszeg, mint korábban.
Milyen kedvezmények és díjelengedések vannak most a bankoknál?
A BiztosDöntés lakáshitel kalkulátorának adatai szerint az mind az Otthon Start hitelek mind a piaci lakáshitelek induló költségeinél jelentős kedvezményeket adnak a bankok, emellett pedig több helyen extra jóváírás is szerezhető.
Az Otthon Start legfeljebb 3 százalékos kamatánál is kedvezőbb konstrukciót kínál több pénzintézet is: a kamat 2,79–3,00 százalék között mozog, miközben a THM – vagyis a hitel induló díjaival együtt számolt éves költség – bankonként 2,61 és 3,10 százalék között szóródik.
Ez a különbség nagyrészt éppen az induló díjakból és a kínált jóváírásokból adódik. A támogatott hitel esetén a banki díj (folyósítási, bírálati, szerződéskötési díj) legfeljebb 30 000 forint lehet, ezt azonban a bankok szinte kivétel nélkül elengedik.
A Gránit Bank elengedi az induló költségeket – a földhivatali bejegyzés, a tulajdoni lap lekérésének díját és a folyósítási jutalékot is. Az értékbecslés díjából legfeljebb 48 000 forintot visszatérít, ahogy a közjegyzői díjból is, maximum 28 500 forintot. A folyósítást követően 200 ezer forint jóváírást ad új ügyfeleinek.
Az MBH Bank elengedi a szerződéskötési díjat és a közjegyzői díjból is visszatérít legfeljebb 30 000 forintot. A hitelösszegtől függően a hitel folyósítását követően 230 ezer vagy 330 ezer forint jóváírást ad.
Az Erste elengedi a tulajdoni lap lekérésének díját és a folyósítási jutalékot, az értékbecslés 55 000 forintos díját pedig folyósítás után visszatéríti, a közjegyzői díjból pedig maximum 50 000 forintot visszaad. Az Otthon Start mellé 200 ezer forint jóváírást kínál.
A MagNet Bank elengedi a folyósítási díjat, az értékbecslés díjából 50 000 forintot visszatérít, a közjegyzői díjból maximum 50 000 forintot. A hitel mellé 200 ezer forint jóváírás is járhat pluszban a folyósítást követően.
A piaci lakáshitelek kamata jelenleg 6,19-7,49 százalék között mozog, a THM pedig 6,44-7,92 százalék. A kezdeti költségekre vonatkozó kedvezmények ennél a hitelnél is a bankok saját akcióitól függenek leginkább: jellemzően az értékbecslés díját részben vagy egészben visszatérítik folyósítás után, és a közjegyzői díjra is több helyen adnak visszatérítést, valamint a folyósítási díj elengedése, egyéb tételek átvállalása is jellemző akció a piaci hiteleknél is.
Mennyibe kerül egy 50 milliós Otthon Start hitel?
Hogy megnézzük, ezek a tételek a gyakorlatban mekkora összeget tesznek ki, vegyünk egy 60 millió forintos lakást, amelyhez 10 millió forint önerő és 50 millió forintos Otthon Start hitel társul. Ilyen paraméterek mellett nagyjából a következő tételekkel kell számolni, banki akciók és kedvezmények nélkül:
- közjegyzői díj (a támogatott hitelekre vonatkozó 85 százalékos kedvezménnyel együtt): kb. 45 000–55 000 forint
- értékbecslés díja: kb. 45 000–75 000 forint
- banki díjak összesen (hitelbírálat, szerződéskötés, folyósítás együtt) – az Otthon Start rendelet szerint: legfeljebb 30 000 forint
- földhivatali díjak (jelzálogbejegyzés, tulajdoni lap, térképmásolat): kb. 25 000–35 000 forint
Mindezt összeadva nagyjából 115 000– 195 000 forintos induló költséggel érdemes számolni egy ekkora Otthon Start hitel felvételekor, banki kedvezmények nélkül. A gyakorlatban azonban ennél jóval kevesebb is kijöhet, hiszen a bankok jellemzően több tételre is adnak kedvezményt vagy jóváírást, így a tényleges induló költség akár nullára, sőt nettó plusz jóváírásra is kijöhet.
Fontos hangsúlyozni, hogy ezek kizárólag a hitelfelvétel költségei. Az ingatlanvásárlásnak ezeken felül is vannak további kiadásai, mint például a vagyonszerzési illeték, az ügyvédi díj, vagy az ingatlanközvetítői jutalék.
Mit érdemes tudni az előtörlesztésről?
Az előtörlesztés szabályai hiteltípusonként eltérnek. Hagyományos piaci lakáshitelnél a törvény szerint legfeljebb az előtörlesztett összeg 2 százaléka lehet a díj, a gyakorlatban a bankok jellemzően 1–2 százalék körüli díjat számítanak fel. A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshiteleknél ennél kedvezőbb a helyzet: itt a díj nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1 százalékát, lakástakarékpénztári megtakarításból történő előtörlesztés esetén pedig díjmentes az egész. Zöld hitelnél a díj szintén legfeljebb 1 százalék lehet, de nem haladhatja meg a 30 ezer forintot. Az Otthon Start hitel esetén szintén legfeljebb 1 százalék lehet az előtörlesztés díja.
Ahogy arra az MNB is felhívta a figyelmet, jelenleg éppen az előtörlesztési és közjegyzői díjak jogszabályi csökkentését javasolja a jegybank – ha ez megvalósul, az minden lakáshitelesnek, nem csak a támogatott hitel felvevőinek kedvezőbb lehet, hiszen az előtörlesztés az egyik leghatékonyabb módja annak, hogy valaki csökkentse a hitele teljes kamatköltségét.
A bankok emellett a saját, önkéntes akciókkal is próbálják vonzóbbá tenni az előtörlesztést. A CIB Bankál az előtörlesztés díja 1 százalék, a jelenlegi akcióban 150 ezer forintban maximalizálja a részleges vagy teljes előtörlesztés díját azok számára, akik hitelkérelme 2026. szeptember 3-ig befogadásra kerül. Az OTP Bank egyes jelzáloghiteleinél úgynevezett előtörlesztési kuponnal él azoknak az ügyfeleknek, akik 2026 júniusa és 2027 májusa között veszik fel a hitelt: ők a futamidő 5. évének elejétől egy alkalommal legfeljebb 100 ezer forintos díj mellett törleszthetnek elő vagy végig, a kupon felhasználása pedig nem vonja maga után a korábban kapott induló díjkedvezmények visszafizetését.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
