Van, ahol a panelek ára már beérte a téglalakásokét! Mit érdemes most akkor venni?
Tovább mérséklődött a különbség a panel és a téglaépítésű lakások árai között az elmúlt hónapokban. De mit mutatnak a számok?
Az Otthon Start indulásával jelzett hónapok alaposan felforgatták az ingatlanpiacot. Nemcsak egyszerűen emelkedtek az árak, hanem több részre szakadt az ingatlanpiac keresettség, forgási sebesség és az árak alapján. Bizonyos ingatlan-kategóriákban ugyanis lényegesen nagyobb áremelkedésre került sor, mint másokban.
Az elmúlt időszak legnagyobb nyertesei kétségkívül a panellakások voltak, míg a vesztesei a családi házak, különösen, ha régi, szigeteletlen, nem energiatakarékos és nagyméretű ingatlanokról volt szó. A kisebb téglalakások sok lokációban ugyan befértek az Otthon Start feltételei közé - vagyis 1,5 milliós négyzetméterár és 100 millió forint alatti érték -, ez azonban kevésbé látszott meg az áraik emelkedésén, mint a panellakásoknál.
A folyamatok miatt az elmúlt hónapokban lehetett találkozni olyan ingatlanközvetítői véleményekkel néhány budapesti kerületben, hogy a panellakások ára már gyakorlatilag beérte a téglalakásokét.
Ez persze némileg szubjektív vélemény, ami talán annak is köszönhető, hogy a drágább kerületekben gyakorlatilag a panelek és a téglalakások ára is beleütközött az 1,5 millió forintos Otthon Start-os árkorlátba. Hiszen, ha valaki el akarta adni az ingatlanát, akkor nem volt tanácsos ezen árszint fölött kínálnia.
Mit mutatnak a számok?
A Duna House 2025. decemberi értékesítési adataiból kiderül, hogy 2025 IV. negyedévében a 40–60 négyzetméteres és a 40–70 négyzetméteres lakások voltak a legkeresettebbek Budapesten, ami alapvetően a panelek és a kisméretű téglalakások tartománya.
Ennél is érdekesebb azonban, mit mutatott a lakásárindexük a panelekre és a téglaépítésű ingatlanokra vonatkozóan. A lakásárindex a IV. negyedévben egyébként már csökkenést jelzett, mind nominál, mind pedig reálértéken: 387 ponton állt a 2008-as, 100 pontos bázishoz képest.
Ez azt jelenti, hogy nominálisan 287 százalékos áremelkedés következett be azóta az országos ingatlanpiacon, habár a III. negyedévben ez elérte a 300 százalékot is, vagyis azóta némi visszaesés történt. Reál értelemben - tehát inflációval korrigálva - pedig 174 ponton jár az index, vagyis valójában 74 százalékkal emelkedett az ingatlanok értéke 2008 óta.
Ami azonban érdekesebb, hogy mit mutat a szétbontott panel- és téglaindex. Azt, hogy míg a panellakások ára 209 pontot ért el a IV. negyedévben, addig a téglaépítésűeké csak 147 pontot. Tehát, míg a téglalakások ára ebben a hosszú időszakban 47 százalékkal emelkedett, addig a panellakások ára 109 százalékkal lőtt ki.
A Duna House ugyanakkor az árakat is közli, így kiderül, hogy míg Budapesten 1,207 millió forint volt a panellakások négyzetméterára, addig a téglalakásoké 1,259 millió, de ha csak a pesti oldalt nézzük, akkor ott a téglaépítésűek ára 991 ezer forint volt négyzetméterenként, míg a paneleké 1,136 millió forint.
A Duna House számaiban ugyanakkor a téglalakások közé a családi házak is bekerülnek, melyek így torzítják a számot, hiszen egész más árakról és forgási sebességről beszélhetünk az esetükben.
Van olyan kerület, ahol beérték a panelárak a téglákét
Ezért érdemes a tisztánlátás érdekében az Otthon Centrum adataira is vetni egy pillantást, mely külön bontja a paneleket, a téglalakásokat és a családi házakat. A tavalyi évben Budapesten a használt téglalakások átlagos négyzetméterára 1,38 millió forint volt, a panellakásoké 1,12 millió, míg a használt házaké 797 ezer forint.
Az ingatlanközvetítő hálózat eközben 36 százalékos áremelkedést mért a paneleknél, ami meghaladja a téglaépítésű lakások 22,6 százalékos drágulását. Vagyis tovább közeledtek egymáshoz az árak.
Ennek ellenére tavaly az év egészét tekintve - tehát nem csak az Otthon Start-os időszakot - jelentős volt a differencia a panelek és a téglák között: 260 ezer forint. Kerületenként jelentősek az eltérések: 900 ezer – 1,3 millió forint közötti sávban mozogtak a panelek árai. A panellakásokért a XI. kerületben kellett a legtöbbet fizetni, átlagosan 1,28 millió forintot, míg a XIII. kerületben 1,23 millió forint, a XIV. kerületben pedig 1,16 millió forint volt az átlagár.
A XIV. kerületre érdemes azért is figyelni, mert ott a téglalakások átlagos négyzetméterára eközben 1,26 millió forinton járt. Vagyis itt az látszik, hogy a differencia mindössze 100 ezer forint a két ingatlantípus között ebben a pesti kerületben.
Ha ehhez hozzávesszük, hogy a tégláknál nagyobb a szórás is, hiszen az OC szerint 800 ezer és 1,8 millió között mozogtak a téglaépítésű lakások árai, akkor nem lehetetlen, hogy adott esetben olcsóbban találhattunk téglalakást a piacon, mint panelt.
Vagyis, ha valaki némileg szubjektíven szemlélte a számokat - hiszen esetleg nem állt rendelkezésére statisztika -, akkor tényleg érezhette azt, hogy utolérték a panelek árai a téglalakásokét vagy legalábbis nagyon a sarkukban lihegnek.
Különösen az év utolsó - Otthon Start program által meghatározott - hónapjaiban, mivel ekkor tovább fokozódott a kereslet a panellakások iránt, és így lendületesebben emelték a tulajdonosaik az árakat, mint a téglaépítésűeknél. Legalábbis addig, amíg neki nem szaladtak az 1,5 milliós négyzetméterárkorlátnak.
Tényleg megéri most téglát venni?
Mindebből adódhat a következtetés, hogy jobban megéri most téglalakást venni, hiszen kisebb áremelkedés történt a szegmensben. Ugyanakkor ebben a helyzetben nem elsősorban arról van szó, hogy a téglalakások most jobb ár/érték arányt képviselnek, hanem inkább arról, hogy a panelek erősen túlértékeltté váltak.
Ez persze jellemző az egész ingatlanpiacra, nemcsak a panelekre. A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint már a második negyedévben is országosan 18,8 százalékkal haladták meg a lakásárak a fundamentumok által indokolt szintet, és egy év alatt 5,7 százalékpontos emelkedés következett be.
A gyakorlatban várhatóan az ingatlanpiacot csak a nagyobb számban piacra kerülő újépítésű lakások fogják elrendezni. Az elkövetkező években a lakhatási tőkeprogram, az Otthon Start és a társasházi építményi jog hármasa révén több és olcsóbb újépítésűek kerülnek a piacra, ami számottevő hatást gyakorol majd a használt ingatlanok áraira is.
Az újépítésűek árlenyomó hatása kapcsán azonban nem árt óvatosnak lenni, mivel bár lehetnek olyan projektek az elkövetkező években, ahol 1,5 milliós négyzetméterárakkal találkozhatunk, azonban az OTP Ingatlanpont elemzése szerint egyelőre a 2026-os átadású lakások átlagos négyzetméterára valamivel 1,7 millió forint felett alakul, a 2027-es átadásúaknál pedig ez már 1,83 millió forint.
Habár utóbbi kapcsán például Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője megjegyezte, hogy az 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát az új lakások piacán is fékezheti az áremelkedést, és egyes kerületekben már most közel azonos árszinten kínálják a panellakásokat és az új, nagy lakóparkok lakásait, ami a támogatási feltételekhez igazodó árazás következménye.
Ez azonban hosszú távon nem tartható fenn, így a panellakások eladói árkorrekcióra kényszerülhetnek, de ugyanez a téglalakásokra is érvényes lehet. Ha ugyanis az újépítésűek valóban versenyképes árakon jelennek meg - vagyis 1,5 millió forint alatt négyzetméterárakon -, akkor ez mindenképpen meghatározza a használt ingatlanok árát, legyenek azok téglaépítésűek vagy panelek.
Hiszen, ha valaki értékesíteni akarja a használt lakását, akkor legfeljebb olyan esetekben mehet az újépítésűek ára fölé, ha a lokáció vagy más egyedi adottságok ezt lehetővé teszik.
De a banki hitelajánlatokat is érdemes összehasonlítani
De akárhogy is alakulnak a használt panelek és téglalakások árai, ha a lakásvásárláshoz Otthon Start hitelre van szükség, akkor érdemes átböngészni a bankok ajánlatait.
A Gránit Bank például akciósan 200 000 Ft-ot jóváír a bankszámládon és 2,85 százalék marad a kamat a futamidő végéig, ha a hitelkérelem 2026. március 31-ig befogadásra kerül és 2026. június 30-ig folyósítja a bank az Otthon Start lakáshitelt. Ennek egyik feltétele, hogy az adós és az adóstárs is Gránit bankszámlával rendelkezzen a kölcsön folyósítása napján, valamint a lakáshitel teljes futamideje alatt - már a hitel folyósítását megelőzően - a hiteltörlesztésre szolgáló bankszámlára havonta minimum 250 000 Ft összegű jövedelemnek kell érkeznie.
Az UniCredit Banknál már évi 2,8 százalékos kamattal (2,87 százalékos THM) igényelhető az Otthon Start hitel, ehhez ráadásul nem szükséges különleges elvárásokat teljesíteni. A bank egyszeri 250 000 Ft-ot jóváír a számládon, ha 2026. március 31-ig igényled a hitelt és 2026. május 31-ig folyósításra kerül. Emellett visszatérítik a közjegyzői okirat díját maximum 50 000 Ft-ig.
Az MBH Banknál az új és meglévő Privát banki és Prémium ügyfelek a hitelt fix évi 2,89%-os kamat mellett vehetik igénybe, aminek feltétele: minimum 800 000 Ft jövedelem jóváírás vagy az MBH Banknál lévő legalább 8 millió Ft összegű megtakarítás. 10 millió és 30 millió Ft közötti hitelösszeg esetén ráadásul a bank 230 000 Ft-ot jóváír a számládon, de ha 30–50 millió Ft közötti a hitel összege, akkor ez már 330 000 Ft lesz egyéb feltételek teljesítése esetén.
A Raiffeisen Banknál 200 000 Ft jóváírás jár 2026. március 31-ig beadott igénylés, és 2026. június 30-ig kiállított hitelígérvény alapján folyósított hitelnél, de a közjegyzői díjból is elengednek – a többi díj mellett – 50 000 Ft-ot, ha 2026. március 31-ig igényled ezt a hitelt és a hitelösszeg legalább 5 millió Ft.
A K&H, a CIB és a MagNet Bank az Otthon Start igénylőknek ugyancsak 200–200 ezer Ft-os egyszeri jóváírást ad, de ennek feltételei, valamint az induló költségekhez kapcsolódó kedvezmények különbözőek.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
