A Velencei-tó ingatlanpiaca már nem elsősorban a nyaralókról szól

A hazai nyaralópiacok közül a Velencei-tó mindig is a második legjelentősebbnek számított, és ez továbbra is érvényes. Bizonyos tekintetben ugyanakkor már jobban is teljesít, mint a magyar tenger települései, annak ellenére, hogy a tóval kapcsolatban egyre komolyabb problémák körvonalazódnak.

A vízállás ugyanis június 24-én megdöntötte a korábbi, 2022 szeptemberében mért 53 centiméteres negatív rekordot az Agárdnál mért 52 centiméteres értékkel, de július közepére már 40 centiméterre apadt a vízszint. Ez azt jelenti, hogy nagyjából 1 méternyi víz hiányzik a tóból. A helyi ingatlanközvetítők szerint ez azonban nem riasztja el az érdeklődőket, és ezt részben megerősítik az adatok is, habár a kép azért vegyes.

Miközben a Balaton-parti településeken 2021 és 2026 között közel 59 százalékkal esett vissza az eladó lakóingatlanok és nyaralók iránti érdeklődés az idei év első négy hónapjában, addig a Velencei-tónál öt év alatt “csak” 36 százalékkal csökkent a kereslet - állapította meg egy elemzésében az Ingatlan.com.

A helyzet tehát a kereslet szempontjából valamivel kedvezőbb, mint a Balatonnál, ráadásul éves összevetésben, miközben a Balaton esetében 12 százalékos a csökkenés, addig a Velencei-tónál lényegében stagnálás tapasztalható. Az ingatlanközvetítő portál adatai szerint 2025-höz képest az idei év első hónapjaiban mindössze 1 százalékkal mérséklődött a telefonhívások száma.

Emellett az is figyelemre méltó, hogy Gárdonyban éves alapon 5 százalékos növekedés mutatkozott, igaz, Velencén 9 százalékkal csökkent a kereslet. Ennek köze lehet talán ahhoz is, hogy előbbi településen a kínálati négyzetméterár átlaga 931 ezer forint, Velencén viszont kismértékben meghaladja az 1 millió forintot.

De az építési telkek piacán is megmutatkozik a számottevő kereslet Gárdonyban. A Zenga.hu június legvégén kiadott elemzésében szereplő számokból az derült például ki, hogy a 10 ezer főnél népesebb kisvárosok esetében, ha nem is az elsők között, de a középmezőnyben szerepel Gárdony az érdeklődések számát tekintve, és szinte csak budapesti agglomerációs települések előzik meg.

A legfrissebb, júliusban kiadott Ingatlan.com-adatok szerint egyébként Fejér megyét tekintve júniusban gyakorlatilag stagnált a kereslet, amivel jóval kedvezőbb képet mutatott az országos átlagnál, különösen Budapesthez képest. A fővárosban a mínusz 8 százalékos országos átlagot meghaladó, 14 százalékos visszaesés következett az első félévben. Ha pedig az egész tavalyi évet vizsgáljuk, akkor az OTP Jelzálogbank által közölt adatok szerint 30 százalékot meghaladó volt a forgalom növekedése a megyében, amivel a megyék között az első ötben szerepelt.

A Velencei-tó környékén megfigyelhető stabil keresleti szint leginkább annak köszönhető, hogy a tó partja már nem csupán üdülőövezet, hanem a budapesti és székesfehérvári agglomeráció szerves része. Vagyis a vevők egy része állandó lakhelynek alkalmas ingatlanokat keres a tó környéki településeken.

A Velencei-tó már Budapest és Székesfehérvár agglomerációjának számít, annak ellenére, hogy a fővárostól messzebb található, mint a tipikus agglomerációs települések. Ennek kapcsán egy érdekes elemzést közölt még korábban az idei évben az Ingatlan.com, melyben azt vizsgálták, hogy a tavalyi évben mely települések tudták növelni népességüket. Mint kiderül, elsősorban az agglomerációs települések, az adott várostól egy bizonyos távolságon belül, de belekerült a körbe a Velencei-tó is.

Megállapították ugyanis, hogy népességmegtartást tekintve a nagyvárosoktól mért 25–30 kilométeres távolság egy új választóvonalként jelenik meg. Ebben a zónában 2025-ben nőni tudott a kisebb települések lakossága: számuk 3100–3350 emberrel bővült egy év alatt. Ez a 25–30 kilométeres sáv a magyar ingatlanpiac egyik motorja – jegyezte meg Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Ennek a jelenségnek az az oka, hogy a vásárlóknak a 25–30 kilométeres távolság a fővárostól még vállalható kompromisszum közlekedési szempontból, miközben ezeken a településeken jóval olcsóbbak a lakóingatlanok, mint Budapesten. Az ingatlanvásárlók akár 30–80 százalékkal alacsonyabb árakkal is találkozhatnak, ami több milliós vagy akár tízmilliós nagyságrendű megtakarítást jelenthet a számukra.

Azt is megjegyezte azonban, hogy ennek a lélektani határnak az átlépésével a legkisebb települések népességmegtartó ereje meredeken zuhanni kezd. Kivételt jelent ugyanakkor Gárdony és Velence, melyek annak ellenére találhatók a lakosságszám-növekedési toplista elején Biatorbágy és Göd után, hogy Budapesttől mért távolságuk valamivel meghaladja a 30 kilométert. Igaz, a másik irányban ott található Székesfehérvár.

A népszerűséghez az is hozzájárul, hogy a Velencei-tó környéki ingatlanárak általában még nem lépik át az Otthon Start rendeletben meghatározott árkorlátokat, akár új, akár használt ingatlanokról legyen szó. Habár a tavalyi évben a támogatott hitel miatt nagyot drágultak a lakóingatlan-besorolású ingatlanok – szemben a nyaralókkal, melyekre nem vehető fel –, még mindig kedvezőek az árak.

Mint az OTP Ingatlanpont is rámutatott egy elemzésében, az Otthon Start rendeletben meghatározott teljes ár és négyzetméterár-plafon miatt a belső budapesti vagy a prémium északi vízparti újépítésű projektek jelentős része kiesik a körből, és így a keresletet egy jelentős része – más agglomerációs települések mellett – a Velencei-tónál jelennek meg, ahol a négyzetméterárak általában még a limit alatt maradnak.

Ugyanakkor dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodájának szakmai vezetője szerint ugyan az év elején még érezhető volt az Otthon Start Program hatása a lakáscélú ingatlanoknál, ez mostanra már erősen visszaesett.

Kovács Csaba azt tapasztalta, hogy mozgás most leginkább csak az alsó árszegmensben érzékelhető, vagyis a legolcsóbb ingatlanok – kisebb házak, telkek – azok, melyek még felkeltik a vevők érdeklődését. Ez a gyakorlatban a 20–35 millió forintos árkategóriát jelenti, melybe az egészen kisméretű vagy jelentős felújításra szoruló hétvégi házak tartoznak. Ezeknél a felújítás költsége sem óriási összeg, a szerény alapterület miatt akár 8–10 millió forintból kivitelezhető.

Problémát jelent ugyanakkor a kínálat szűkössége ebben az alsó árkategóriában. Mint mondta, az Otthon Start-os vásárlásokat is leginkább az fogta vissza, hogy a keresett, 80–100 millió forintnál záródó árkategóriában erősen beszűkült a választék.

Az is kiderült szavaiból, hogy a legnagyobb mértékű alkukkal a felső árkategóriákban találkoznak, így például volt olyan több százmillió forintos ingatlan a piacon, mely végül az induló hirdetési árnál mintegy 30 százalékkal olcsóbban kelt el.

A legnagyobb választékkal a tó újépítésű kínálatában találkozhatnak a vevők, mivel rengeteg beruházás zajlott és zajlik a tó környékén. A leginkább keresettek ezek között is a kisebb lakások. A négyzetméterárak a budapesti átlagoknál kedvezőbbek, minőségtől és elhelyezkedéstől függően 1–1,5 millió forintos négyzetméterárral lehet számolni.

Mindezek miatt a szakértő szerint az elkövetkező hónapokban nem igazán várható további áremelkedés, sőt még az is előfordulhat, hogy némi árkorrekcióra kerül sor a tavalyi, jelentős mértékű drágulást követően. Azt is megjegyezte azonban, hogy az alacsony tranzakciószám miatt nehéz most megmondani, hogy a valós értékesítési árak megálltak vagy ténylegesen lefelé tartanak.