Most ott drágulnak leginkább a lakások, ahonnan a legtöbben elköltöznek

Az ingatlanpiaci szereplők közül többen is feldolgozták a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) költözésekkel kapcsolatos 2025-ös adatait. Ezek ugyan nem szolgálnak különösebb meglepetésekkel, illetve nem mutatnak rá trendfordulókra a folyamatokban, azonban az ingatlanpiaci árváltozásokkal összevetve mégis némi ellentmondás látszik kirajzolódni.

Az ingatlan.com elemzése szerint Budapest és környéke továbbra is fontos célpontja maradt a távolabbról érkezőknek, különösen Borsod-Abaúj-Zemplénből, Szabolcs-Szatmár-Beregből és Hajdú-Biharból. Ha Pest megyét nem tekintjük, akkor a legtöbben ezekből a megyékből költöztek a fővárosba a tavalyi évben:

Igaz, utóbbit megelőzi Fejér megye, mégis a költözési adatokból kiderül, hogy a legtöbben összességében mégis az északkeleti megyéket hagyják el.

Célpontjuk elsősorban a főváros és agglomerációja. Mint az OTP Ingatlanpont elemzése is rámutat: a költözések legnépszerűbb célpontja egyértelműen Pest megye volt, ahová az ország más részeiből 26 ezren érkeztek, de Budapest is szorosan a nyomában járt 25 500 új beköltözővel.

A statisztikákból kiderül, hogy a belső vándorlás nagyjából felét a megyén belüli mozgások teszik ki. Ha ezeket figyelmen kívül hagyjuk, és csak a megyehatárokat átlépő, mintegy 115 ezer fős költözést vizsgáljuk, látható, hogy majdnem minden második átköltöző a központi régióba tart – mutatott rá elemzésében Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont elemzője.

A központi régión kívül Fejér, Győr-Moson-Sopron és Bács-Kiskun megye volt még vonzó a költözők számára. Ugyanakkor, mint az elemző jelezte: a keleti országrészben – különösen Borsod-Abaúj-Zemplén és Szabolcs-Szatmár-Bereg területén – volt a beköltözések aránya a legalacsonyabb.

Ennek oka – mint megjegyzik –, hogy a főváros és a központi régió munkaerőpiaci szívóereje, valamint bérszínvonala leginkább az ország elmaradottabb vidékein érvényesül. Így a Budapestre és Pest megyébe érkezők egy jól látható, stabil hányada továbbra is a keleti régiókból származik.

Az Ingatlan.com elemzésében megállapítja azt is, hogy a költözési irányok és a lakásárak kölcsönösen hatnak egymásra. Így egyrészt a magas budapesti és nagyvárosi árak ösztönözhetik azokat a családokat, amelyek nagyobb ingatlanba költöznének, hogy az agglomerációs övezetekben keressenek otthont. Másrészt azokon a területeken, ahová tartósan sokan költöznek – például a nagyvárosok vonzáskörzetében vagy a Balatonnál –, az erős kereslet maga is magasabb árakat eredményezhet.

Az árak valóban magasak a fővárosban és környékén, ugyanakkor mindennek némileg ellentmond, hogy az elmúlt hónapokban az ingatlanpiaci drágulást mégis a keleti megyék vezették, még ha ez nem is jelenti azt, hogy áraik versenyre kelhetnének a budapesti árakkal.

A Duna House egy szeptemberi elemzésében rámutatott, hogy miközben országosan 16 százalék volt a drágulás az elmúlt tizenkét hónapban, Nyíregyháza környékén meghaladta a 26 százalékot, amitől alig maradt el a Miskolc, Gyöngyös, Szolnok és Jászberény alkotta térség, ahol 25 százalékkal emelkedtek a négyzetméterárak, míg Békéscsaba térségében 22 százalékos növekedést mutatnak az adatok.

A DH számai szerint a vizsgált keleti és délkeleti régiókban átlagosan mintegy 24 százalékkal nőtt a lakások négyzetméterára, ezen belül is elsősorban a kisebb városokban és kistelepüléseken volt jellemző nagyobb mértékű áremelkedés.

Az áremelkedést ebben az esetben nyilván nem a költözések indokolják, hiszen a legnagyobb mértékű kiáramlás pont ezekre a megyékre jellemző. Az ok feltehetően az lehet, hogy pont ezeken a területeken a legalacsonyabbak az árak az országban, és elsősorban ez határozza meg a vevők irányát. Mint Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője fogalmazott: „azokban a városokban volt nagyobb a drágulás, ahol korábban alacsonyabbról indultak az árak”.

Egy másik elemzésében az ingatlanközvetítő hálózat azt is hozzáteszi, hogy míg Budapest belvárosában, amely hónapokkal ezelőtt még az egyik leggyorsabban dráguló terület volt, augusztusra teljesen elfogyott a lendület, sőt az V., VI. és VII. kerületben a használt téglalakások átlagos négyzetméterára már enyhe, 3 százalékos visszaesést jelent a tavalyi évhez képest, addig az olcsóbb vidéki régiókban – így Kelet-Magyarországon – folytatódott a drágulás. A kelet-magyarországi panelpiacon például 25 százalékos éves áremelkedést mért a Duna House. Mindez alapvetően azt jelzi, hogy az árkülönbségek szűkülnek a korábban olcsóbb és drágább részpiacok között.

Az Ingatlan.com szeptember elején közzétett elemzésében ugyancsak azt jelezte, hogy az ingatlanpiac hajtóerejét jelenleg azok a vidéki régiók adják, amelyek alacsonyabb árszintről indultak. Ezeken a területeken a növekedés üteme mindenhol meghaladja a budapesti átlagot: az elmúlt egy évben az Észak-Alföldön és Észak-Magyarországon több mint 15 százalékkal, Pest megyében 13,4 százalékkal, míg a dél-alföldi és a dunántúli régiókban 10-12 százalék körüli mértékben emelkedtek az árak. A havi bontású adatok ugyanakkor itt is erős ingadozást mutatnak, a kisebb korrekciókat és áremelkedéseket hozó időszakok folyamatosan váltják egymást – tették hozzá.

A Zenga.hu harmadik negyedéves adatainál szintén az látható, hogy miközben több megyeszékhelyen csökkentek az árak, addig Békéscsabán vagy Nyíregyházán 3–5 százalékos drágulás következett be. Érdekes adalék, amire egy másik elemzésükben hívják fel a figyelmet, hogy bár a használt ingatlanok árai között jelentős a különbség a keleti megyék és a fővárosi árak között, az újépítésű ingatlanok esetében ezt a különbséget nem lehet érvényesíteni.

Vagyis, míg az eleve drágább térségekben – Budapesten, Pest és Győr-Moson-Sopron megyében – az új lakások 25-30 százalékkal drágábbak, mint a használtak, az olcsóbb területeken – Békésben, Borsod-Abaúj-Zemplénben, Jász-Nagykun-Szolnokban és Nógrádban – akár 130 százalék is lehet a különbség, vagyis egy új lakás több mint kétszer annyiba kerülhet, mint egy azonos méretű használt. Ennek pedig az az oka, hogy az újépítésű kínálat minősége a szigorú előírások miatt minden megyében hasonló, ezért azok áraiban nem jelentkeznek akkora eltérések, mint a használt lakóingatlanok között.

Az ingatlanpiaci szereplők adatai tehát azt mutatják, hogy az északi és északkeleti megyék jelenleg gyorsabb ütemben drágulnak. De nyilván nem volt ez mindig így.

Ha megnézzük a lakások átlagos négyzetméterárait régiónkénti bontásban egy hosszabb időtávra visszamenőleg, akkor azt lehet látni, hogy korábban erősen elhúzott Budapest és ezzel az országos átlag Észak-Magyarországhoz és az Észak-Alföldhöz képest a használt lakások négyzetméterárainál. A KSH régiós négyzetméterára-adatai alapján ez a grafikon rajzolható fel:

Ezen látható Budapest, az országos átlag, illetve a két érintett régió árainak változása 2007-től kezdődően. Ilyen mértékben emelkedtek az árak 2010 és 2025 között:

Ez az eltérő mértékű árváltozás az, amit elkezdett korrigálni a piac, igaz, nemcsak az elmúlt hónapokban, hanem már néhány éve megkezdődött a lassú változás, és közelednek egymáshoz az árak, még ha ez nem is feltűnő.

Összességében tehát az látható, hogy a költözési irányoknál jelenleg erősebben hat az, hogy a keleti és északkeleti megyék árai korábban jelentősen lemaradtak az országos átlagtól, és ezért most az általános ingatlanpiaci lassulás során némi felzárkózásba tudtak kezdeni ezek az árak. Még akkor is, ha ezt egyes megyék gazdasági fundamentumai továbbra sem igazán támogatják.