Hogyan számítják az alapterületet az Otthon Start hitelnél? Mi számít bele?
Milyen helyiségek, épületrészek számítanak bele a hasznos alapterületbe az Otthon Start hitel igénylésénél? Erkély, terasz, garázs, melléképület? Fontos tisztában lenned ezekkel, mert emiatt akár el is bukhat az igénylés!
Mi számít bele az alapterületbe az Otthon Start hitelnél?
“Nem vehető igénybe a kölcsön, ha a megvásárolni szándékozott otthon vételára vagy építeni kívánt otthon bekerülési költsége a hasznos alapterület négyzetméterára tekintetében meghaladja a bruttó 1 500 000 forintot” - fogalmaz az Otthon Start hitel rendeletének tervezete.
Ez azt jelenti, hogy 1,5 millió forintos négyzetméterárnál drágább ingatlan esetén nem vehető igénybe az új, állami kamattámogatású hitel, és a négyzetméterárat a hasznos alapterületre vonatkozóan kell kiszámolni.
Ezért fontos kérdés, hogy mit ért az Otthon Start alapterület alatt, hogyan történik a hasznos alapterület számítása? Például az erkély, a garázs, a melléképület, a tároló vagy éppen a terasz beleszámít-e az alapterületbe, és ha igen, hogyan?
Hogyan határozza meg a hasznos alapterületet az Otthon Start rendelete?
Az alapterületre vonakozó szabályaok az Otthon Start rendeletben nincsenek külön meghatározva. Az értelmező rendelkezések rész viszont tartalmazza azt, hogy a rendeletben meg nem határozott fogalmakat többek között
- a családok otthonteremtését támogató kedvezményes CSOK Plusz hitelprogramról szóló kormányrendeletben,
- a magyar építészetről szóló törvényben, valamint
- a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló kormányrendeletben (TÉKA) meghatározottak szerint kell értelmezni.
A hasznos alapterület definíciójának tehát egyik kiindulópontja a 2025. január 1-jétől hatályos TÉKA, azaz a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet.
A másik kiindulópont pedig a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény. Ennek definíciója szerint a hasznos alapterület: “a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 méter.”
Itt adódik a kérdés: mi az a nettó alapterület? A jogszabály ezt is meghatározza: “helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe”.
Ez egyszerűen a helyiségek belső méretét jelenti, falvastagság nélkül, azaz a falszerkezet nem tartozik bele (ha beleszámolják, az a bruttó alapterület).
Az állami támogatások, így az Otthon Startnál szintén irányadó CSOK Plusz (és egyébként a Falusi CSOK is) is ebből a törvényből indul ki, csak lényegesen konkrétabbá teszi az alapterület számítását.
Hogyan történik a hasznos alapterület számítás a CSOK-nál?
Az Otthon Start rendelet által említett CSOK Plusz rendelet a 2023. évi C. törvény definíciójára utal vissza, de egyben tovább is pontosítja azt.
Ez alapján a támogatott lakáshitel alapterület számításnál a hasznos alapterület a lakáson belül közvetlenül megközelíthető olyan helyiségek hasznos alapterületének összege, melyek közé az
- előszoba, közlekedő,
- nappali,
- hálószoba,
- étkező,
- konyha, étkezőkonyha,
- fürdőszoba,
- WC,
- kamra, tároló,
- gardrób,
- mosókonyha,
- kazánhelyiség és
- egyéb fűthető helyiség tartozik.
Ugyanakkor nem tartozik bele a gépjárműtároló és a pinceszinti helyiségek.
A felsorolt helyiségeknél is csak az a rész számít a hasznos alapterületbe - visszautalva az építészetről szóló törvényre - melyek a nettó alapterületen belül legalább 1,90 méteres belmagasságúak.
Hasznos alapterület számítás lakáshitel-igényléskor
A CSOK Pluszról szóló rendelet egyértelműen fogalmaz a hasznos alapterület meghatározásáról, azonban a hasznos alapterületet illetően a gyakorlatban eltérő számítási módokkal találkozunk.
Piaci lakáshiteleknél például bankonként eltérő az alapterület számítása, ráadásul az állami támogatásoknál rendeletben megfogalmazott számítástól is eltér, mivel értékbecsléskor úgynevezett redukált alapterülettel számolnak a bankok.
Ez egy szakmai súlyozáson alapuló értékelési módszer, ami alapján egy lakóingatlan egyes részeit (pl. nappali vagy garázs) nem azonos értéken számítják be az ingatlan hasznos alapterületeként, ugyanakkor olyan helyiségek is belekerülhetnek az alapterületbe, melyek az állami támogatású hiteleknél nem számítanak bele.
A garázs például adott esetben beleszámíthat az alapterületbe, de kisebb arányban, mint a nappali. Ennek oka, hogy figyelembe veszik minden helyiség funkcióját, műszaki állapotát, használhatóságát, fűthetőségét, belmagasságát stb., és kap egy szorzótényezőt a helyiség.
A redukált alapterület számítása azonban nincs jogszabályban meghatározva, a bankok belső szabályzatai alapján döntik el, hogy az értékbecslés során mit hogyan számítanak bele az alapterületbe. Így alapvetően maguk a bankok, hitelszakértők, értékbecslők tudják pontosan, hogy bankonként hogyan számítják az alapterületet.
Piaci lakáshiteleknél ezért fontos a személyes konzultáció, illetve a banki értékbecslési szempontrendszer megismerése, hogy még időben kiderüljön, mi számít bele a hasznos alapterületbe, és mi nem.
Ez ugyanis meghatározza az ingatlan fedezeti értékét, ami pedig a felvehető hitel összegét.
Erkély, terasz, garázs mikor számít bele az alapterületbe?
Sokszor felmerülő kérdés egy ingatlan hasznos alapterületének meghatározásakor, hogy a garázs, terasz, erkély beleszámít az alapterületbe? Ugyanígy az Otthon Start esetében is fontos tudni.
A CSOK Plusz-rendelet szerint az erkély, a terasz és a garázs nem számítanak bele a hasznos alapterületbe, ami világosan kiderül a rendeletben közzétett helyiség-listából.
Ez a garázst meg is említi, mint a hasznos alapterületbe bele nem számítandó helyiséget, függetlenül attól, hogy fűthető vagy sem. Az erkély és a terasz nem szerepel a listában, ráadásul nem is fűthető helyiségek, ezért szintén nem számíthatók bele a hasznos alapterületbe.
Mivel az Otthon Start hitelprogram az értelmező rendelkezések részben megfogalmazottak alapján ezt a meghatározást veszi át, így ennek figyelembevételével lehet számolni hasznos alapterületet, majd abból a négyzetméterárat.
Maradtak kérdéseid?
-
Mi számít hasznos alapterületnek az Otthon Start hitelben?
Az Otthon Start hitel rendelettervezete külön nem definiálja a hasznos alapterület fogalmát. Az értelmező rendelkezések rész azonban többek között a CSOK Plusz rendeletben meghatározottakra utal vissza. Így a CSOK Plusz rendeletben szereplő hasznos alapterület számítás lesz érvényes az Otthon Start esetében is.
-
Beleszámít az erkély az alapterületbe?
Az erkély nem számít bele a hasznos alapterületbe az Otthon Start hitelprogram esetében sem, mivel az építészeti törvényben és a CSOK Plusz rendeletben foglaltak az irányadók.
-
A garázs vagy melléképület beleszámít a hasznos alapterületbe?
A garázs és a melléképületek nem számítanak bele a hasznos alapterületbe. Az Otthon Start által hivatkozott CSOK Plusz rendelet nevesítve kizárja a garázst, de azokat a helyiségeket is, melyek a lakáson belül nem közelíthetők meg közvetlenül.
-
Miért fontos tudni, mi számít bele az alapterületbe?
Mert az alapterület alapján kalkulált négyzetméterártól (1,5 millió Ft a felső határ) is függ, hogy jogosult vagy-e az Otthon Start hitelre.
-
Lehetséges, hogy más hasznos alapterülettel számol a bank, mint ami a tulajdoni lapon van?
Igen. A bank által számolt a hasznos alapterületet eltérhet attól, mint a mi a tulajdoni lapon van.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
