Hogyan számítják az alapterületet az Otthon Start hitelnél? Mi számít bele?

“Nem vehető igénybe a kölcsön, ha a megvásárolni szándékozott otthon vételára vagy építeni kívánt otthon bekerülési költsége a hasznos alapterület négyzetméterára tekintetében meghaladja a bruttó 1 500 000 forintot” - fogalmaz az Otthon Start hitel rendeletének tervezete.

Ez azt jelenti, hogy 1,5 millió forintos négyzetméterárnál drágább ingatlan esetén nem vehető igénybe az új, állami kamattámogatású hitel, és a négyzetméterárat a hasznos alapterületre vonatkozóan kell kiszámolni.

Ezért fontos kérdés, hogy mit ért az Otthon Start alapterület alatt, hogyan történik a hasznos alapterület számítása? Például az erkély, a garázs, a melléképület, a tároló vagy éppen a terasz beleszámít-e az alapterületbe, és ha igen, hogyan?

Az Otthon Start alapterület szabályai a rendeletben nincsenek külön meghatározva. Az értelmező rendelkezések rész viszont tartalmazza azt, hogy a rendeletben meg nem határozott fogalmakat többek között

A hasznos alapterület definíciójának tehát egyik kiindulópontja a 2025. január 1-jétől hatályos TÉKA, azaz a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet.

A másik kiindulópont pedig a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény. Ennek definíciója szerint a hasznos alapterület: “a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 méter.”

Itt adódik a kérdés: mi az a nettó alapterület? A jogszabály ezt is meghatározza: “helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe”.

Ez egyszerűen a helyiségek belső méretét jelenti, falvastagság nélkül, azaz a falszerkezet nem tartozik bele (ha beleszámolják, az a bruttó alapterület).

Az állami támogatások, így az Otthon Startnál szintén irányadó CSOK Plusz (és egyébként a Falusi CSOK is) is ebből a törvényből indul ki, csak lényegesen konkrétabbá teszi az alapterület számítását.

Az Otthon Start rendelet által említett CSOK Plusz rendelet a 2023. évi C. törvény definíciójára utal vissza, de egyben tovább is pontosítja azt.

Ez alapján a támogatott lakáshitel alapterület számításnál a hasznos alapterület a lakáson belül közvetlenül megközelíthető olyan helyiségek hasznos alapterületének összege, melyek közé az

Ugyanakkor nem tartozik bele a gépjárműtároló és a pinceszinti helyiségek.

A felsorolt helyiségeknél is csak az a rész számít a hasznos alapterületbe - visszautalva az építészetről szóló törvényre - melyek a nettó alapterületen belül legalább 1,90 méteres belmagasságúak.

A CSOK Pluszról szóló rendelet egyértelműen fogalmaz a hasznos alapterület meghatározásáról, azonban a hasznos alapterületet illetően a gyakorlatban eltérő számítási módokkal találkozunk.

Piaci lakáshiteleknél például bankonként eltérő az alapterület számítása, ráadásul az állami támogatásoknál rendeletben megfogalmazott számítástól is eltér, mivel értékbecsléskor úgynevezett redukált alapterülettel számolnak a bankok.

Ez egy szakmai súlyozáson alapuló értékelési módszer, ami alapján egy lakóingatlan egyes részeit (pl. nappali vagy garázs) nem azonos értéken számítják be az ingatlan hasznos alapterületeként, ugyanakkor olyan helyiségek is belekerülhetnek az alapterületbe, melyek az állami támogatású hiteleknél nem számítanak bele.

A garázs például adott esetben beleszámíthat az alapterületbe, de kisebb arányban, mint a nappali. Ennek oka, hogy figyelembe veszik minden helyiség funkcióját, műszaki állapotát, használhatóságát, fűthetőségét, belmagasságát stb., és kap egy szorzótényezőt a helyiség.

A redukált alapterület számítása azonban nincs jogszabályban meghatározva, a bankok belső szabályzatai alapján döntik el, hogy az értékbecslés során mit hogyan számítanak bele az alapterületbe. Így alapvetően maguk a bankok, hitelszakértők, értékbecslők tudják pontosan, hogy bankonként hogyan számítják az alapterületet.

Piaci lakáshiteleknél ezért fontos a személyes konzultáció, illetve a banki értékbecslési szempontrendszer megismerése, hogy még időben kiderüljön, mi számít bele a hasznos alapterületbe, és mi nem.

Ez ugyanis meghatározza az ingatlan fedezeti értékét, ami pedig a felvehető hitel összegét.

Sokszor felmerülő kérdés egy ingatlan hasznos alapterületének meghatározásakor, hogy a garázs, terasz, erkély beleszámít az alapterületbe? Ugyanígy az Otthon Start esetében is fontos tudni.

A CSOK Plusz-rendelet szerint az erkély, a terasz és a garázs nem számítanak bele a hasznos alapterületbe, ami világosan kiderül a rendeletben közzétett helyiség-listából.

Ez a garázst meg is említi, mint a hasznos alapterületbe bele nem számítandó helyiséget, függetlenül attól, hogy fűthető vagy sem. Az erkély és a terasz nem szerepel a listában, ráadásul nem is fűthető helyiségek, ezért szintén nem számíthatók bele a hasznos alapterületbe.

Mivel az Otthon Start hitelprogram az értelmező rendelkezések részben megfogalmazottak alapján ezt a meghatározást veszi át, így ennek figyelembevételével lehet számolni hasznos alapterületet, majd abból a négyzetméterárat.