Ezek a speciális szabályok ikerház vásárlásakor, ha Otthon Start hitelt igényelsz
Az ikerházak is finanszírozhatók Otthon Starttal, ugyanakkor nem mindegy, hogy mi az ingatlan jogi helyzete, milyen a besorolása az ingatlan-nyilvántartásban.
- Mi az ikerház?
- Hogyan hitelezhető Otthon Starttal egy ikerház
- Az egylakásos lakóépület fogalma
- Mikor számít egy ikerház különálló lakóingatlannak?
- Ikerház és a hitelbiztosítéki érték (HBÉ)
- Mire figyelj az ikerház vásárlásnál?
- Egyéb támogatott hitelek ikerházra
- Mik az ikerház veszélyei?
Mi az ikerház?
Az ikerház elsősorban építészeti kategória, nem pedig jogi fogalom. A településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló, 280/2024. (IX. 30.) kormányrendelet (TÉKA) így határozza meg:
“ikerház: két szomszédos építési telek közös oldalhatárán álló, egymástól független épületszerkezetekkel és közműbekötésekkel megvalósított, tűzfalakkal csatlakozó két olyan önálló épület, amely külsőleg egy épület képét mutatja”.
A gyakorlatban itt arról van szó, hogy két olyan, önálló lakásból álló lakóingatlant értünk ikerház alatt, amelyek egymással egy közös főfalon és egyéb szerkezeti elemeken keresztül kapcsolódnak egymáshoz, de külön bejárattal és épületrészekkel rendelkeznek.
Jogi besorolásukat azonban az ingatlan-nyilvántartás és a tulajdonviszonyok határozzák meg.
Lakóház (“családi ház”)
Ha egy ikerház lakásainak ingatlan-nyilvántartási besorolása külön-külön önálló lakóépület, amely mindegyike saját telkén áll és önálló helyrajzi számot kapott, akkor tulajdonjogi szempontból teljesen elkülönült lakóházaknak számítanak, vagyis jogilag családi házak.
Egy ilyen, csak építészetileg ikerháznak számító ingatlannál az egyes ingatlanok tulajdonjoga teljes és kizárólagos mindkét tulajdonos számára, akik a saját telkükkel és épületükkel rendelkeznek. Ilyenkor a szomszédok az ingatlannal kapcsolatban csak a telekhatáron lévő közös fal miatti műszaki kérdésekben érintettek.
Jellemzői:
- önálló helyrajzi számokon szerepel az ikerház mindkét lakása,
- önálló telkeken állnak,
- a tulajdonosok (vagy tulajdonostársak egy ingatlanon belül) 1/1 arányban birtokolják a saját telküket és a rajta álló épületrészt,
- jogilag családi házaknak minősülnek.
Ikerház osztatlan közös tulajdonban
Osztatlan közös tulajdonú ikerház esetén a két lakás egyetlen helyrajzi számon szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, és benne a tulajdonostársak eszmei hányad alapján rendelkeznek tulajdonjoggal, míg a használat rendjét használati megosztási szerződés szabályozza.
Ennél a tulajdoni formánál a tulajdonostársaknak elővásárlási joguk van a másik tulajdonos ingatlanértékesítéskor, a hitelfelvételnél pedig a bankok szigorúan megkövetelik a pontos, térképvázlattal ellátott használati megállapodást.
Jellemzői:
- az ikerház két lakása egy helyrajzi számon található,
- a tulajdonosok tulajdoni hányadokat birtokolnak (1/2–1/2),
- a tulajdoni hányadok szerepelnek a tulajdoni lapon,
- használati megállapodás szükséges.
Társasházi lakás
Egy ikerház lakásai akkor számítanak társasházi lakásoknak, ha az ingatlan az ingatlannyilvántartásban társasházként van bejegyezve. Ez a megoldás az osztatlan közös tulajdonhoz képest egyszerűbb hitelezést, értékesítést, jogi helyzetet jelent.
Ebben az esetben a két ikerfél önálló albetétként van nyilvántartva, a telek viszont közös tulajdonban áll. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonosok saját tulajdonként birtokolják a lakásukat, azonban közös tulajdonként birtokolják a telket és az épület közös részeit.
Azt, hogy mi minősül külön tulajdonnak és mi marad közös tulajdonban (például, telek, tető, homlokzat) az alapító okirat határozza meg.
Jellemzői:
- társasházként van bejegyezve a ház az ingatlan-nyilvántartásban,
- az egyes lakások külön albetétek,
- közös tulajdonú rész a telek és egyes szerkezeti elemek,
- jogilag társasházi lakásnak minősülnek az egyes lakások.
Hogyan hitelezhető Otthon Starttal egy ikerház
Az Otthon Start ikerház megvásárlására is felhasználható. A 227/2025. (VII. 31.) kormányrendelet szerint “lakás, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont” építéséhez vagy vásárlásához is igénybe lehet venni a támogatott hitelt.
Ugyanakkor, míg egy “egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont értéke vagy bekerülési költsége legfeljebb bruttó 150 000 000 forint lehet”, addig egy “lakás értéke vagy bekerülési költsége legfeljebb bruttó 100 000 000 forint” - írja a rendelet.
Így tehát ikerház Otthon Start hitel szabályok szerint megvásárolható ugyan, de nem mindegy, hogy lakásról vagy egylakásos lakóépületről van-e szó az ikerházfél esetében, hiszen eltérő értékű ingatlan megvásárlására nyílik lehetőség a hitel felhasználásával.
Emellett az Otthon Start ikerház feltételek kapcsán az is fontos, hogy osztatlan közös tulajdonú ingatlan megvásárlását is lehetővé teszi a rendelet, mely ugyan a résztulajdon megvásárlását kizárja (“A kölcsön hitelcélja nem lehet lakóingatlan résztulajdonának megszerzése”), azonban egy 2025. novemberi módosítás kivételt is említ, azaz:
nem minősül résztulajdon megszerzésének, ha “az igénylő a több önálló otthonból álló, osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetén a hitelcél szerinti otthont jelentő ingatlanban való tulajdonszerzéssel az ingatlanrész kizárólagos használatára jogosulttá válik”.
Az egylakásos lakóépület fogalma
A lakás és az egylakásos lakóépület fogalmát az Otthon Start rendelet külön nem határozza meg, hanem visszautal más rendeletekre, így többek között a CSOK Plusz hitelprogramról szóló kormányrendeletre.
A családok otthonteremtését támogató kedvezményes CSOK Plusz hitelprogramról szóló, 518/2023. (XI. 30.) kormányrendelet mind a lakás, mind az egylakásos lakóépület fogalmát tisztázza az értelmező rendelkezések részben. Ebből az ikerházak szempontjából most az egylakásos lakóépület fogalma az érdekes, melyet a rendelet így határoz meg:
“egylakásos lakóépület: a tulajdoni formájától függetlenül
a) olyan szabadon álló, oldalhatáron álló, zártsorú beépítési móddal vagy a telken meglévő épülethez csatlakozó módon épített, egy lakást magában foglaló lakóépület, amely önálló tető- és épületszerkezettel és a terepszintről közvetlen bejárattal rendelkezik, vagy
b) olyan ikerház, sorház vagy láncház, amelyben a kölcsönnel érintett lakás önálló tető- és épületszerkezettel és a terepszintről közvetlen bejárattal rendelkezik”.
Mikor számít egy ikerház különálló lakóingatlannak?
Egy ikerház akkor minősül különálló lakóingatlannak, ha az ingatlan-nyilvántartásban saját helyrajzi számmal rendelkezik. Ide tartozik, ha az ikerházfél önálló lakóház vagy társasházi lakás. Utóbbi ugyan közös telken áll, azonban az egyes albetéteknek eltérő a száma.
Hitelfelvétel szempontjából a saját helyrajzi szám teremti a legtisztább helyzetet. Ilyenkor teljes értékű fedezetet jelent az ingatlan, mivel csökkenti a lehetséges jogi problémák számát és a banki kockázatot. Ebben az esetben nem kell a szomszéd hozzájárulása, nem szükséges használati megállapodás a hitelfelvételhez, az értékbecslés egyszerűbb.
Ha közös helyrajzi számon szerepel (osztatlan közös tulajdon esetén) az ingatlan, akkor ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztási szerződésre van szükség a hitelezhetőség érdekében.
Emellett a másik tulajdonosnak elővásárlási joga áll fenn az ingatlanra, ezért hitelfelvételkor a bank kérni fogja a szomszéd írásos lemondó nyilatkozatát.
Ikerház és a hitelbiztosítéki érték (HBÉ)
A hitelbiztosítéki értéket (HBÉ) az értékbecslő az alapján határozza meg, hogy az ingatlan milyen gyorsan és milyen áron értékesíthető egy kényszerértékesítés esetén. Ebből következően a HBÉ mindig alacsonyabb összeg, mint az ingatlan piaci ára.
Az, hogy az ikerházfél saját helyrajzi számmal rendelkezik vagy osztatlan közös tulajdonban áll, alapvetően határozza meg a hitelbiztosítéki értéket is. Ha önálló lakóházról van szó az ikerházfél esetében, akkor a bank kockázata mérsékeltebb, mint ha csak egy tulajdonrészről lenne szó osztatlan közös tulajdonú ingatlannál.
Utóbbi esetében nehezebb az értékesíthetőség, több jogi probléma merülhet fel, ezáltal pedig a hitelbiztosítéki értéke is alacsonyabb lesz az ingatlannak. Így pedig kisebb hitelösszeg vehető fel rá, mint egy ugyanolyan méretű önálló helyrajzi számon szereplő lakóház vagy társasházi lakásra.
Mire figyelj az ikerház vásárlásnál?
Ikerház vásárlásakor nem csak az ingatlan elhelyezkedésére, adottságaira, állapotára kell figyelni, hanem olyan tényezőkre is, melyek önálló családi házak vagy lakások esetében fel sem merülnek, vagy jóval kisebb súlyúak.
A legfontosabb szempont a másik ikerházfél tulajdonosától való fizikai és jogi elválasztottság. Ezért:
- ellenőrizni kell, hogy milyen az ingatlan besorolása a tulajdoni lapon, ami meghatározza az árat és a további helyzetet, illetve később felmerülő lehetséges problémákat;
- az ideális a teljesen önálló, külön helyrajzi számon szereplő ingatlan;
- műszaki szempontból is az az optimális, ha legfeljebb csak egyetlen fal közös a másik ikerházféllel, minden más tekintetben önálló: bejárat, tető, külön közművek, mérőórák és fűtés.
- osztatlan közös tulajdon esetén szükséges egy ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztási szerződés a tisztább viszonyok és persze a hitelfelvétel miatt;
- össze kell hasonlítani a térképmásolatot is a valósággal, nem történt-e be nem jegyzett változtatás, akár a szomszéd részéről, mert elbukhatod a hiteledet;
- ha az ikerházfél társasházi lakás, akkor ellenőrizd, hogy van-e társasházi alapító okirat, közös és külön tulajdon pontos felsorolása, nincs-e rendezetlen közös költség.
Egyéb támogatott hitelek ikerházra
A támogatási lehetőségek ikerház esetén sem csak az Otthon Startra korlátozódik, hanem egyéb állami támogatások is igénybe vehetők rá.
CSOK Plusz ikerházra
Ikerház CSOK Plusz segítségével is építhető vagy megvásárolható. Ez az állami támogatású hitel is igénybe vehető akár lakás, akár egylakásos lakóépület esetében.
A CSOK Plusz egy kedvező kamatozású (legfeljebb 3%) hitelkonstrukció, maximum 50 millió Ft összegben, azonban gyermekek vállalásához kötött:
- 1 gyermek vállalásakor 15 millió Ft,
- 2 gyermeknél 30 millió Ft,
- 3 gyermeknél 50 millió Ft lehet a hitel.
A CSOK Plusz egyik legfőbb előnye az alacsony kamat mellett az adósságelengedés: a 2. és 3. gyermek után 10-10 millió Ft-os tartozás-elengedés jár, ami jelentős könnyítés az adósok számára. Emellett azonban további előnyei is vannak:
- A törlesztés szüneteltethető az első gyermek születése után 1 évig (a szüneteltetési időszak alatt felhalmozódó kamatok a futamidő végén kerülnek elszámolásra, ami a futamidő meghosszabbodását eredményezi).
- Az első 12 hónapban csak a kamatot kell fizetni, a tőkét nem, ami jelentősen csökkenti az induló törlesztőrészletet.
- Nem kell megfizetni az alapesetben 4%-os visszterhes vagyonátruházási illetéket, ami egy 100 millió forintos ingatlannál már 4 millió Ft-ot jelent.
Otthon Start és CSOK Plusz együtt is felvehető, a kormányrendelet is számol azzal a lehetőséggel, hogy a CSOK Plusz és Otthon Start ugyanarra az ingatlanra kerül felhasználásra.
A CSOK Plusz és Otthon Start hitel kombinálása révén összesen akár 100 millió Ft-os hitelösszeg is elérhető. Hiszen az Otthon Start és a CSOK Plusz esetén is 50-50 millió Ft az elérhető maximális hitelösszeg.
Egyszerre három kamattámogatott lakáshitel azonban nem vehető fel, vagyis az Otthon Start és CSOK Plusz kombinálása esetén a Falusi CSOK már kiesik, mint további lehetőség.
Falusi CSOK ikerházra
A falusi CSOK egy vissza nem térítendő támogatás, amely felhasználható preferált kistelepülésen álló, vagy tanya, birtokközpont besorolású ingatlanok esetében. Falusi CSOK-ot három különböző lakáscél esetén lehet igénybe venni:
- családi ház építéséhez vagy új családi ház vásárlásához
- használt ingatlan vásárlásához, plusz bővítéséhez, korszerűsítéséhez,
- meglévő használt lakás bővítéséhez, korszerűsítéséhez.
A falusi CSOK összege egyrészt a meglévő vagy vállalt gyermekek számától, másrészt a céltól függ, 1 gyermek után 1 millió Ft, 2 gyermekre 4 millió Ft, 3 vagy több gyermekre pedig 15 millió Ft.
A Falusi CSOK támogatás mellé felvehető falusi CSOK-hitel is (a falusi CSOK-hoz kapcsolódó megkötésekkel), legfeljebb 3% fix kamatra, legfeljebb 15 millió Ft összegben, korszerűsítésre is:
- 2 gyermek után maximum 10 millió Ft,
- 3 vagy több gyermek után maximum 15 millió Ft.
Előre vállalt gyermekek után fiatal házaspárok (41 év alatti feleség) számára is elérhető.
A Falusi CSOK támogatás szintén kombinálható Otthon Start hitellel, akár önerőként is figyelembe vehető. A bankok újépítésű családi ház megvásárlásakor vagy családi ház építésekor teljes egészében elfogadják a falusi CSOK-ot önerőként, míg használt ingatlan vásárlásakor csak 50%-ban, mivel a támogatás másik 50%-át a szabályok szerint a felújításra vagy bővítésre kell költeni.
Mik az ikerház veszélyei?
Egy ikerház vásárlása hasonló kockázatot jelent, mint egy családi házé, de az ikerházi jelleg miatt tovább problémákkal is számolni kell. Ezek közé tartozik:
- Ha osztatlan közös tulajdonú, akkor bonyolultabb a jogi helyzet, a másik tulajdonosnak elővásárlási joga van, nehezebb a hitelfelvétel, nagyobb az esélye a vitáknak.
- Önálló helyrajzi szám esetén elsősorban csak azzal kell számolni, hogy a műszaki problémák megoldása, egy felújítás, bővítés, átalakítás esetében sokszor egyeztetni kell a másik tulajdonossal.
- A közös fal miatt pedig minden esetben fokozottabban merülhetnek fel együttélési nehézségek (például zajterhelés) a szomszéddal.
Maradtak kérdéseid?
-
Vehetek ikerházat Otthon Start hitellel?
Az Otthon Start ikerház megvásárlására is felhasználható. A 227/2025. (VII. 31.) kormányrendelet szerint “lakás, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont” építéséhez vagy vásárlásához is igénybe lehet venni a támogatott hitelt. -
Osztatlan közös tulajdonú ingatlan hitelezhető Otthon Starttal?
Igen, osztatlan közös tulajdonú ingatlan megvásárlását is lehetővé teszi az Otthon Start rendelet, mely ugyan a résztulajdon megvásárlását kizárja, azonban nem minősül résztulajdon megszerzésének, ha “az igénylő a több önálló otthonból álló, osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetén a hitelcél szerinti otthont jelentő ingatlanban való tulajdonszerzéssel az ingatlanrész kizárólagos használatára jogosulttá válik”. -
Miért kockázatosabb egy ikerház, mint egy különálló családi ház?
Az, hogy mennyivel kockázatosabb egy ikerház egy családi háznál, elsősorban a jogi besorolásától függ. Ha osztatlan közös tulajdonról van szó, akkor bonyolultabb a jogi helyzet, a másik tulajdonosnak elővásárlási joga van, nehezebb a hitelfelvétel, nagyobb az esélye a vitáknak. A közös fal miatt pedig minden esetben fokozottabban merülhetnek fel együttélési nehézségek (például zajterhelés) a szomszéddal. -
Hogyan számít a tulajdoni lap ikerháznál?
A tulajdoni lapon jelenik meg egy ikerház esetében az ikerházban található lakások pontos besorolása, mely alapvetően meghatározza azok jogi helyzetét. -
Kombinálható-e az ikerház támogatás más állami programokkal?
Ikerház esetében támogatásként nem csak az Otthon Start, hanem a Falusi CSOK és a CSOK Plusz is felmerül lehetőségként. Ezek kombinálhatók is egymással, igaz a három együtt nem, csak két állami támogatás vehető egyszerre igénybe. -
Miért fontos az ikerház jogi státusza az Otthon Startnál?
Az ikerház jogi státusza, vagyis, hogy önálló helyrajzi számon szereplő lakóház vagy esetleg társasházi lakás, azért fontos, mert egy egylakásos családi ház értéke az Otthon Start rendelet szerint 150 millió Ft is lehet, míg egy lakásé legfeljebb csak 100 millió Ft.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
