Az Otthon Start körüli félelmek mozgatnak most sok lakásvásárlót - van miért aggódni?

Az ingatlanközvetítők beszámolói szerint a nyári hónapokban élénkebb lehet az érdeklődés az Otthon Start feltételeinek megfelelő ingatlanok iránt. Ennek az a meglepő oka, hogy a vevők körében többen is úgy vélekednek, hogy az új kormány szeptemberben kivezetheti a támogatott hitelt. Az ugyanakkor kérdéses, hogy ezt mire alapozzák.

Az új, Tisza-kormány eddigi nyilatkozatai nem tartalmaztak arra vonatkozó utalást, hogy bármilyen családtámogatás vagy ingatlanvásárlási támogatás, köztük az Otthon Start léte bizonytalanná válhatna a közeljövőben. Magyar Péter miniszterelnök a felmerülő aggályok kapcsán mindig egyértelműen kijelentette, hogy nem szüntetnek meg támogatott hitelt. Az ugyanakkor szerepel a Tisza Párt programjában, hogy az Orbán-kormány intézkedései, köztük az Otthon Start Program is – kizárólag a hitelképes, jobb anyagi helyzetű rétegek támogatására költenek.

Június elején egy sajtószóvivői tájékoztatón elhangzott, hogy célzottabbá, ellenőrizhetőbbé és költségvetésileg fenntarthatóbbá tennék a támogatott hiteleket. Van ugyanis egy olyan szándék a kormány részéről, hogy ezek a hitelkonstrukciók lehetőleg az eredetileg megfogalmazott célokat szolgálják, és ne pénzügyi nyereségszerzést.

A miniszterelnök szerint ugyanis vannak olyanok, akik felveszik az állami támogatású hitelt, majd az összeget állampapírba fektetik és a kamatkülönbözet révén érnek el pénzügyi nyereséget. Így végső soron az állam finanszíroz egy olyan pénzügyi előnyt, amely nem felel meg a támogatási konstrukció eredeti céljának.

Ezért a jövőben nagyobb hangsúlyt helyeznének az eredeti hitelcélok ellenőrzésére és betartatására. A kormány szerint a támogatott hiteleknek valódi vállalkozói, családi, lakossági vagy gyermekvállalási célokat kell szolgálniuk, nem pedig lehetőséget kínálni pénzügyi arbitrázsra vagy kamatnyereség elérésére.

A kormány azonban erre való hivatkozással eddig egyetlen támogatott hitelnél lépett, a kis- és középvállalkozások által igényelhető Széchenyi Kártya likviditási hiteleknél. Ezek a korábbi fix 3 százalék helyett már csak a 3 hónapos BUBOR referenciakamat szintjén kaphatók meg, ami jelenleg csaknem a duplája az eddigi kamatnak. A kormány ezzel akarja elejét venni, hogy olyan vállalkozások is igényeljék, amelyeknek valójában nincs rá szükségük, de a pénzt befektetve kockázatmentes kamatnyereségre tehetnek szert. Ráadásul úgy, hogy az állam kétszer fizet ezért, egyszer kamattámogatást, majd az állampapírhozamot.

A kormányszóvivői tájékoztatókon nem került konkrétan említésre az Otthon Start, csak a Babaváró és a CSOK. Előbbi kapcsán hangzott el az, hogy a gyermekvállalásra nyitva álló határidőt azon párok esetén, akiknél még nem született meg a vállalt gyermek, november 1-jére tennék át.

Emellett a kormány egyeztetést kezdeményezne a bankokkal annak érdekében, hogy a gyermekvállalás nem teljesülése esetén az alkalmazott szankció ne váljon büntető jellegűvé. Vagyis a kormány célja egy olyan megoldás, ami a szabályok betartása mellett nem büntetné aránytalanul a vállalt feltételeket nem teljesítő családokat.

Mindez azért lenne indokolt, mert az érintetteknek – mintegy 24 ezer szerződésről van szó – a jelenlegi szabályok szerint több évnyi kamattámogatást kell egy összegben megfizetniük, miközben a havi törlesztőrészletük is magasabbá válik.

Itt szintén szó esett a CSOK-ról is, melynél a kormány álláspontja szerint nem indokolt a támogatás automatikus visszafizetése, ha a gyermekek már megszülettek. Hiszen a támogatás célja a gyermekek jobb feltételek közötti lakhatásának biztosítása, ami végül is megvalósul még válás esetén is.

Arról azonban nem esett szó, hogy az Otthon Starthoz is hozzányúlna a kormány. Ennek ellenére nemcsak a vevők, hanem ingatlanpiaci szakértők részéről is gyakran felmerül aggályként az Otthon Start várható változása. Legutóbb, május végén például a Zenga.hu ügyvezetője, Lipták Zsuzsa említette meg azt egy sajtótájékoztatón, hogy kérdés, milyen formában marad az Otthon Start, és milyen hatásai lesznek a kormányváltásnak a lakáspiacra.

Az Otthon Startnál eleve nem jöhet szóba a kapott hitel befektetése kamatnyereség fejében, hiszen lakóingatlant kell belőle venni vagy építeni. Ennek a támogatott hitelnek a gyermekvállalás sem feltétele, tehát ez sem okozhat problémát. A referenciakamatok csökkenése miatt ráadásul egyre kisebb az a kamatkülönbözet, ami alapján az államnak kell fizetni a maximum 3 százalékos kamaton felül a bankoknak. Ezzel együtt ez így is jelentős és hosszú távú kiadás a költségvetés számára.

Az Otthon Start hitelek feltételeit, elvárásait annyira tágra szabták, hogy azzal kétségtelenül olyanok lakáshoz jutását is segíti az állam, akik saját, illetve családi anyagi helyzetük alapján erre nincsenek rászorulva. Így a jelenlegi feltételek szigorítása az eddig elhangzott nyilatkozatok alapján nem lenne meglepő.

Összességében egyelőre nehéz kiolvasni olyan szándékot a miniszterelnöki nyilatkozatokból, melyek szerint veszélyben lenne az Otthon Start Program, vagy hogy konkrétan szeptemberben akár ki is vezetnék. Ettől azonban még érthető, ha a kamatstop közelgő megszüntetését, a Széchényi Kártya likviditási hitelének kamatemelését látva vannak, akik bizonytalannak érzik az Otthon Start jövőjét, a jelenlegi formájában mindeképpen.

Mindez azért rendkívül lényeges kérdés az ingatlanpiacon, mert ahogy a Magyar Nemzeti Bank adataiból is kiolvasható: az Otthon Start-os lakáshitelek havi szerződéses összege márciusban minden eddiginél magasabb volt (203 milliárd forint), de áprilisban is a tavaly megszokott szintek környékén járt (189 milliárd forint). Visszaesés itt nem igazán látszik, csak legfeljebb némi hullámzás.

Ráadásul az Otthon Start hitel mennyisége mintegy két és félszerese az egyéb kamattámogatott hitelekének és a piaci lakáshiteleknek együttvéve, vagy máshogy fogalmazva: a lakáshitelpiac mintegy háromnegyedét teszi ki az OSP, meglehetősen stabilan tartva ezt az arányt.

Az ingatlanközvetítői nyilatkozatokból is egyértelműen kirajzolódik, hogy az ingatlanpiaci érdeklődők legnagyobb része továbbra is igénybe veszi az Otthon Startot. Még akkor is megpróbálják kihasználni a kedvező kamat nyújtotta előnyt, ha esetleg egyébként más módon is lenne lehetőségük ingatlanhoz jutásra.

A Duna House adatai szerint idén májusban az első lakásukat vásárlók aránya a tavalyi 26-ról 36 százalékra bővült, miközben a befektetési célú vásárlás 42 százalékról 30 százalékra csökkent. Ezzel párhuzamosan a vevők között a 20–40 éves korosztály súlya 34-ről 45 százalékra nőtt, és egyértelműen a dolgozó, első otthonát kereső réteg mozgatja a piacot, szemben a spekulatív kereslettel.

Ugyanezt állapította meg az MNB is, mely arról számolt be, hogy támogatott hiteleknél nagyobb súllyal jelentek meg a fiatalabb, első lakásvásárló korosztályok az OSP hatására.

A Zenga.hu szakértői ugyancsak arra hívták fel a figyelmet néhány hete, hogy Budapesten az érdeklődők 66 százaléka keresett áprilisban a támogatott hitel feltételeinek megfelelő ingatlant, míg országosan ez az arány 92 százalék volt. Problémát jelent ugyanakkor, hogy a fővárosban mindössze a lakások 44 százaléka felel meg a feltételeknek, míg országosan 72 százaléka.

További nehézség, hogy az ingatlanárak is rendkívül magasan járnak, ami visszafogja a lendületet. Egy június közepi elemzésében a Duna House azt hangsúlyozta, hogy – bár májusban kissé élénkült a kereslet az ingatlanpiacon a március-áprilisi visszaesés után – a tartósan magas árszint az Otthon Start ellenére visszafogja a vásárlókat, és a piac a megfizethetőség határához ért.

Ugyanakkor az utóbbi hónapokban már országosan is árcsökkenésről számoltak be az ingatlanpiaci szereplők. Így többek között az Ingatlan.com, mely jelezte, hogy Budapesten az idei év eddigi hónapjai közül négyben mérséklődtek a hirdetési árak.

Elképzelhető, hogy az esetlegesen megtorpanó, csökkenő árak némi keresletnövekedést eredményeznek az elkövetkező – vagy legalábbis az őszi – hónapokban, ha marad a trend. Ahogy az is elképzelhető az ingatlanközvetítői nyilatkozatok alapján, hogy tényleg akadnak néhányan, akik csak azért nézelődnek most nyáron az ingatlanpiacon, mert tartanak az Otthon Start őszi kivezetésétől. De hogy valójában miként alakul a nyári forgalom, azt majd csak néhány hónap múlva fogjuk tisztán látni a számok szintjén.