Túl drágák lettek a panelek? Már nem egyértelmű az árelőnyük az ingatlanpiacon
Míg a tavalyi évben hasítottak az ingatlanpiacon a panellakások, az idei év már nem indult olyan fényesen. Habár még mindig jól teljesítenek a többi szegmenshez képest, az újépítésű lakások elvették előlük a reflektorfényt.
Februárban a használt lakások iránti kereslet ugyan 7,8 százalékkal nőtt januárhoz képest, azonban az előző év februárjához képest 17,3 százalékos volt a visszaesés - derült ki az ingatlan.com legfrissebb adataiból.
A portál szerint a telefonos érdeklődések száma országos szinten 24 százalékkal esett vissza. De miközben a téglalakásoknál a csökkenés 28 százalékos volt, a panellakások iránti érdeklődés csak 9,7 százalékkal mérséklődött.
Mint arra Balogh László, a cég vezető gazdasági szakértője is rámutatott: „Ez részben annak is köszönhető, hogy ilyen piaci helyzetben a panelek az alacsonyabb árszintjük miatt jobb pozícióba kerülnek”.
Ugyanakkor azt is látni kell, hogy ez a kedvezőbb árszint egyre kevésbé kedvező, és a téglalakásokhoz képest egyre inkább záródik az olló.
Brutálisan megdrágultak a panellakások
Mivel a hivatalos tavalyi adatokra még várni kell, így a piaci szereplők adataiból lehet kiindulni. A zenga.hu szerint a panellakások ára országosan 36 százalékkal emelkedett - ami 20 százalékponttal nagyobb drágulás, mint a téglaépítésűeknél -, Budapesten pedig 24 százalékkal nőtt tavaly február és idén február között.
Az Otthon Centrum 2025 egészére vonatkozó adatai szerint Budapesten 36 százalékkal emelkedett a panellakások ára, de volt olyan kerület (XX. kerület), ahol az áremelkedés az 50 százalékot is elérte. Az átlagos négyzetméterár tavalyi egész éves átlagát tekintve is 1,12 millió forint volt, de a budapesti kerületeknél a szórás 900 ezer forint és 1,3 millió forint között alakult.
A nagyblokkos panellakásokért a XI. kerületben kellett a legtöbbet fizetni, átlagosan 1,28 millió forintot, amelytől a XIII. kerület alig maradt el 1,23 millió forintos átlagértékkel. Buda és a belvárosi kerületek többi lakótelepén ennél valamivel alacsonyabb árszint volt a jellemző: az átlagos négyzetméterár 1,1–1,2 millió forint között alakult, így például a III. és XIV. kerületben 1,16 millió forint volt az irányadó ár.
A külső pesti kerületekben a panellakások átlagos négyzetméterára megközelítette az egymillió forintot. Ebben a városrészben a XVII. kerület számított a legdrágábbnak 1,13 millió forinttal, míg a XIX. kerületben már 987 ezer forintért is elérhetők voltak egyes ingatlanok.
De ha a vidéki megyeszékhelyeket nézzük, akkor is magas árakkal találkozunk. Az ingatlan.com februári adatai szerint a pécsi panellakásoknál például 888 ezer forint egy-egy négyzetméter medián ára. Ugyanez Debrecenben már meghaladja az egymillió forintot, de Szegeden is 947 ezer forintba kerül átlagosan egy négyzetméternyi panellakás.
Az ingatlanos portál szerint szinte már nincs is olyan megyeszékhely, ahol egy 50 négyzetméteres panel olcsóbb lenne 30 millió forintnál. Az egyetlen kivétel Salgótarján, ahol 17 millió forintba kerül egy panellakás.
Ugyanakkor a zenga.hu arra is rámutatott, hogy az árak olyan mértékben emelkedek a panellakásoknál, hogy a felújítandó és átlagos állapotú ingatlanok körében a téglalakások már csak 8 százalékkal drágábbak a paneleknél, és egyre több helyen fordul elő, hogy a panelekért kell többet fizetni.
Igaz, a felújított és jó állapotú ingatlanoknál a téglalakások ártöbblete azért valamivel nagyobb: 21 százalékkal drágább ez a típus a panelekhez képest. Az árak azonban ettől függetlenül magasan járnak, a legnépszerűbb budapesti kerületekben, így a XI., a XIII. vagy a XIV. kerületben a panelek négyzetméterára 1,4–1,5 millió forint környékén alakul a portál szerint.
De miért olyan népszerűek?
A panelek legfőbb előnye alapvetően a kedvezőbb ár, és hogy ezért az összegért egy - a hasonló árszínvonalú alternatívákkal szemben - egy elfogadható életteret kínálnak.
A zenga.hu egy elemzésében ugyanakkor rámutatott arra is, hogy a panelek népszerűségében az is közrejátszhatott, hogy jelentős részük már átesett valamilyen korszerűsítésen, ami a régi, rossz állapotú téglalakásokhoz képest kiszámíthatóbb és alacsonyabb rezsiköltségeket jelent.
Ráadásul a panelek felújítása több okból is olcsóbb, mint egy téglaépítésű lakásé. Hiszen szerkezetük egységes, azonos falvastagságok, előre kialakított műszaki elemek és egységesebb alaprajzok jellemzik, így jobban tervezhető a felújítás.
A paneleknél sok esetben a falak nem bonthatók, és a helyiségek alapterülete is kisebb, így kevesebb átalakításra, csempére és más burkolatra van szükség.
Emiatt egy panel felújítása akár 100-200 ezer forinttal is olcsóbb lehet négyzetméterenként egy téglalakás teljes körű felújításánál.
De arról sem szabad megfeledkezni, hogy a praktikus alaprajz szintén vonzó a vásárlóknak. A panelekben gyakoriak a jól kihasználható terek és a külön nyíló szobák, ami a kisebb alapterület ellenére is élhetővé és jól kiadhatóvá teszi ezeket a lakásokat.
Emellett pedig fontos szempont, hogy a lakótelepeken általában megtalálható minden fontos szolgáltatás - óvodák, iskolák, boltok, rendelők -, amelyek általában gyalog elérhetők.
Véget ért a drágulás?
Az árak azonban – úgy tűnik az ingatlanközvetítői beszámolókból – egyelőre nem emelkednek tovább. Az ingatlan.com adatai szerint februárban az ingatlanpiaci árak lefelé mozogtak: a fővárosban 0,5 százalékkal mérséklődtek januárhoz képest, de a fővároson kívül is jelentősen fékeződött az áremelkedés tempója.
Úgy látják, hogy a jelenség mögött a budapesti kereslet eltolódása áll. A használt lakások helyett egyre többen érdeklődnek az újépítésű lakások iránt. Annál is inkább, mivel a fővárosban már 10 kerületben találhatók olyan lakásfejlesztések, ahol 1,5 millió forintnál alacsonyabb négyzetméteráron lehet vásárolni újépítésű lakásokat, miközben a budapesti használt társasházi lakások négyzetméterárszintje már 1,5 millió forintnál jár.
Egy korábbi elemzésükben pedig egy olyan elméletet is vázoltak, miszerint a kiemeltnek nyilvánított budapesti beruházások három zónára oszthatják a jövőben az érintett kerületek panelpiacát.
A veszélyeztetettnek számító zónába a XI., a XIII. és a XIV. kerületek tartozhatnak bele, ahol jelenleg a legmagasabbak a panelárak. Az ingatlan.com adatai szerint ezekben a kerületekben már most elérik az 1,33–1,46 millió forintos szintet a négyzetméterárak.
Ezekben a kerületekben az újépítésű, energiatakarékos lakások ára alig haladja meg a használt panelekét, ezért a vevők jóval könnyebben átpártolhatnak az új projektekhez. Emiatt várhatóan megáll a panellakások további drágulása, sőt a portál szerint akár a panelek árcsökkenésére is sor kerülhet ezekben a városrészekben.
Kialakul ugyanakkor egy versenyképes zóna is, amibe elsősorban a III., a IV. és a IX. kerületek tartozhatnak bele. A belvároshoz viszonylag közeli pesti kerületekben továbbra is komoly a panelek árelőnye. Itt csak 1,2–1,3 millió forintot kérnek négyzetméterenként egy panellakásért, ami még biztonságos távolságra van az 1,5 millió forintos újlakás-árplafontól.
A biztonságos zónába a X., a XV., a XVIII. és a XIX. kerületek tartozhatnak. Ezekben a külső kerületekben ugyanis még nagyobb a szakadék, a panelek négyzetméterára az 1,05–1,15 millió forintos sávban mozog. Ekkora árkülönbségnél pedig az újépítésű lakások árplafonja sem jelent közvetlen konkurenciát.
A panelek itt budapesti viszonylatban is a leginkább megfizethető lehetőséget jelentik a vásárlók szélesebb rétegeinek, így ezek ára még emelkedő pályán maradhat.
Ez azonban attól is függ, hogy a fejlesztések keretében megépülő több ezer lakás milyen áron fog piacra kerülni. Ha ezek az új lakások nem lesznek drágábbak négyzetméterenként 1,2–1,3 millió forintnál, akkor a külső kerületek lakásáremelkedése is jelentősen lelassulhat vagy megállhat.
Az ingatlanközvetítői beszámolók szerint mindenesetre az elmúlt egy-két hónapban már a panelek piacán sem lehet áremelkedéssel találkozni. A vevők kivárnak, és hogy végül miként alakulnak a panelárak, azt az újépítésű lakások piacra kerülésével kialakuló új egyensúlyi helyzet fogja meghatározni.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
