Olcsó zártkertből családi ház Otthon Starttal? Jogi aknamező lehet!

A Magyar Közlönyben megjelent 392/2025. (XII. 10.) Korm. rendelet értelmében, 2026. január 1-jétől kikerül az Otthon Start jogszabályból a megvásárolni kívánt ingatlanra vonatkozó belterületi szövegrész. Ezzel megnyílik az út a külterületi lakóingatlanok támogatására is.

Bár a lehetőség rendkívül vonzónak tűnik, a jelenlegi jogi és banki környezet miatt érdemes a módosítást óvatosan kezelni a különösen a zártkerti ingatlanok tekintetében. Senki ne induljon el azonnal foglalóval szerződést kötni, ugyanis a zártkertek és külterületi ingatlanok jogi státusza jóval összetettebb, mint egy átlagos belterületi családi házé. A támogatás felvételéhez egy komplex jogszabályi és önkormányzati összehangolás szükséges, amely még előttünk áll.

Az ingatlanok jogi minősítése jelenti az első és legfontosabb akadályt. A zártkertek többsége külterületen fekszik, és termőföldnek minősül, a rajta álló épület pedig a legtöbb esetben hivatalosan gazdasági épület, szerszámos, tehát nem lakóingatlan.

„A zártkertek túlnyomó többsége külterületen fekszik, és bár sok esetben »lakóháznak látszó tárgyak« állnak rajtuk, amelyek bár bizonyos esetben alkalmasak lehetnek lakhatási célra, de jogilag nem tekinthetők lakóingatlannak. – hívta fel a figyelmet dr. Tóth Renáta ügyvéd, ingatlanjogi szakértő.

Az Otthon Start hitelprogram – mint minden lakáscélú állami támogatás – feltétele, hogy a fedezetül felajánlott ingatlan lakóingatlan besorolású legyen.

Ahhoz, hogy a bank fedezetként elfogadjon egy zártkerti ingatlant, és a támogatás felvehető legyen, három alapvető feltételnek kell egyidejűleg teljesülnie.

A banki finanszírozást tovább nehezíti, hogy ezek a területek gyakran nem rendelkeznek megfelelő infrastruktúrával: hiányozhat a pormentesített út, a közvilágítás, a csatornázás, sőt, egyes helyeken utca név és házszám sincs – emelte ki dr. Tóth Renáta a lehetséges problémákat.

Mivel a bankok tipikusan lakható és közművesített ingatlant hiteleznek, a közművesítettség hiánya jelentősen csökkentheti az ingatlan fedezeti értékét. Egyelőre nem tudni miként oldják meg a pénzintézetek az olyan zártkerti ingatlanok hitelezését, amelyeknél ezek a hiányosságok fennállnak.

A zártkerti ingatlanok jogi státuszának megváltoztatása, azaz a művelés alóli kivonás (átminősítés) jelenti az első lépést az ingatlan hitelképességének és piaci értékének növeléséhez. A 2025. október 31-én hatályba lépett 332/2025. X. 30. Korm. rendelet ismét megnyitotta ennek lehetőségét.

Fontos tudni, hogy az eljárás nem automatikus és szigorú feltételekhez kötött. Az átminősítéshez ugyanis elengedhetetlen, hogy a település önkormányzata rendeletben tegye lehetővé a zártkerti ingatlanok kivonását a művelés alól. Az eljárás csak ott indítható, ahol a helyi képviselő-testület erről döntött és megalkotta az erre vonatkozó rendeletet. Ezt követően a tulajdonosnak kell kérelmet benyújtania a Földhivatalnál az adatváltozás bejegyzésére.

A sikeres eljárás után az ingatlan megnevezése a tulajdoni lapon: „zártkerti művelés alól kivett terület” lesz, feltüntetve mellette a fennálló épület fő rendeltetésével (pl. gazdasági épület).

Bár a művelés alóli kivonás nagy előny, mert eltörli a termőföldre vonatkozó elővásárlási jogot (így nincs „kifüggesztés”), ami gyorsítja az eladást, dr. Tóth Renáta hangsúlyozza: a kivonás önmagában nem biztos, hogy elegendő lesz az Otthon Start hitel felvételéhez.

A művelés alóli kivonás nem teszi az ingatlant belterületivé, nem módosítja a beépítési szabályokat, és ami a legfontosabb, nem minősíti automatikusan lakóingatlanná a rajta álló épületet, előzőek miatt még bizonytalan, hogy a bankok milyen feltételek mellett fogják elfogadni ezeket az ingatlanokat fedezetként

A legtöbb zártkert esetében a támogatás felvételéhez a kivonás után is szükség lehet további, helyi építési szabályzatoknak megfelelő, komplex hatósági eljárásra a lakóingatlan besorolás eléréséhez. Ez a folyamat magában foglalhatja az épület felmérését, vagy akár a korábban elmaradt ingatlan-nyilvántartási térképen való feltüntetését, ami időigényes és költséges lehet.

Mivel a jogi háttér folyamatosan tisztul, de a végső Otthon Start feltételek még nem ismertek, mind a jelenlegi tulajdonosoknak, mind a potenciális vásárlóknak fokozottan óvatosnak és tájékozottnak kell lenniük.

A zártkerti ingatlan tulajdonosának aktívan kell lépnie a művelés alól kivett területként történő bejegyzés iránt.

3. Ha a telken álló épület (pl. gazdasági épület) nincs feltüntetve az ingatlan-nyilvántartásban, az adatváltozási eljárást megelőzően pótolni kell az épületfeltüntetést, szükség esetén a hatósági engedélyek beszerzésével.

Akik Otthon Start hitellel szeretnének zártkerti lakóingatlant vásárolni, a jogszabályok véglegesítéséig az alábbiakra figyeljenek:

Bár az Otthon Start kizárólag belterületi finanszírozásra vonatkozó eltörlése óriási lehetőséget rejt magában, a részletszabályok hiánya miatt a szakértők egyöntetűen óvatosságra intenek minden vásárlót és eladót.

A most megjelent kormányrendelet nem tartalmaz részletszabályokat és egyelőre a bankok által alkalmazott konkrét hitelfeltételek még nem ismertek. Bizonytalan, hogy a bankok pontosan milyen zártkerti ingatlanokat fognak elfogadni hitelfedezetként.

A kapkodást mindenképpen kerüljük el, mivel az új szabályozás csak 2026. január 1-jén lép életbe. Ne fizessünk foglalót, és ne kössünk végleges szerződéseket arra alapozva, hogy a támogatás automatikusan elérhető lesz a kiválasztott zártkerti ingatlanra.

Mielőtt bármilyen kötelezettséget vállalunk, érdeklődjünk az adott település önkormányzatánál a kivonhatósági rendelet és a HÉSZ-nek való megfelelés felől.

A jogi háttér fokozatosan tisztul az átminősítés terén, de az Otthon Start igényléséhez szükséges három pillér (Otthon Start rendelet, HÉSZ, banki feltételek) összehangolása még előttünk áll. A vásárlók és tulajdonosok számára a legfontosabb, hogy a folyamat elindításához és a sikerhez elengedhetetlen a helyi önkormányzati rendelet megléte, és a lakóingatlan besorolás elérése.