Így alkudj és spórolj milliókat lakásvásárlásnál

Több ezer 2021-es lakáseladás adatait megvizsgálva a Duna House arra jutott, hogy az átlagos alku mértéke a vételár 4 százaléka. Vagyis egy átlagosnak mondható 35 milliós pesti lakásnál a vevők átlagosan másfél milliót alkudtak. Volt, aki kevesebbet és volt, aki 2 milliónál többet is megspórolhatott.

A lenti gyakorlati tippek betartásával el tudod vinni a kiszemelt lakást olyan érdeklődők elől, akik ügyetlenebbül vagy agresszívabban alkudnak.

És a jó hír?

A legtöbb lakásnál a meghirdetett árba egyébként is legtöbbször már bele van kalkulálva néhány százalék engedmény. Az eladók sem számítanak arra, hogy az általuk megjelölt irányárat kifizetik.

Ne feledd, hogy ilyen nagy értékű vásárlásnál az alkudozás mindig elfogadott. Még azok is alkudnak, akik az autószalonban 30 milliós autót vesznek és ki tudnák fizetni zsebből a teljes vételárat. Ha még nem vagy olyan tapasztalt ezen a területen, jól jöhet, ha előre tudod, hogy miként szokott történni a feltételek kialakítása az árral és a lakásátadással kapcsolatban.

Amikor alkudsz egy lakás árából, akkor lényegében megpróbálod alacsonyabb áron megszerezni a kívánt ingatlant, mint amennyiért hirdették vagy valami másban (pl. beköltözés ideje, mik maradnak a lakásban) jobb feltételekben megegyezni.

Nyilvánvalóan érdekkonfliktus keletkezhet, ha mint vevő, arra akarod rávenni a tulajdonost, hogy a lehető legalacsonyabb árba egyezzen bele, főleg, ha az ő érdekei teljesen háttérbe szorulnak. Ezért fontos, hogy pár szabályt tarts be.

Ha az eladó ingatlanközvetítőt bízott meg az eladással, akkor ő segíteni fog, hogy létrejöjjön a lakásvásárlás. Ne feledkezz meg róla: az ingatlanos nem neked dolgozik és elméletileg azért (is) kapja a jutalékát, hogy a legmagasabb áron adja el a lakást.

Miért fontos ez?

Először is, ásd bele magad az ingatlannal kapcsolatos minden információba, mielőtt bármiféle tárgyalásba kezdenél. Légy biztos benne, hogy annyi mindent megtudtál a lakásról és a tulajdonosáról, amennyit csak lehetséges, ehhez érdemes lesz megnézned az ingatlan tulajdoni lapját is.

Második lépésként meg kell határoznod, hogy milyen összeget szeretnél ajánlani a lakásért. Sajnos erre nehéz választ találni, hiszen a körülményektől függ, hogy mennyit alkudhatsz az eredeti árból. Azt mindenképp igyekezz betartani, hogy nem fizetsz többet, mint amennyit ér a lakás, még akkor sem, hogyha álmaid otthonáról van szó.

Sokan a 10%-os alkura esküsznek, ugyanakkor rengeteg dolog van, amit figyelembe kell venned az optimális megállapodás összerakásához. Nagyon sokat segíthet, ha a kérdést „megrágható falatokra” bontod és ezek alapján haladsz, hiszen hatalmas befektetésről van szó, amit nem szabad elkapkodni.

Vágjunk is bele!

Ha tudod, hogy a környék eladó lakásai mennyiért keltek el, máris lesz egy viszonyítási alapod. Persze minden lakás másmilyen, és folyton változik a helyzet az ingatlanpiacon is, úgyhogy ezt tényleg csak referenciaértékként, útmutatásként használd.

Emiatt is érdemes hónapokig nézegetned ingatlanos oldalakon a lakásokat a kiszemelt környéken és árfekvésben, mert pár hónap után viszonylag jól fogod látni, hogy mely lakások hirdetését vették le (ezeket jó eséllyel eladták) vagy módosították az árát.

Érdemes hirdetésfigyelőre is feliratkoznod, hogy egyből értesítést kapj róla, ha új lakás került fel. Így jobban látod azt is, hogy mely lakások vannak régóta a piacon, ami általában azt jelzi, hogy olyan magas árat kérnek érte, amit senki sem akart még megfizetni vagy valami más talán nincs rendben a lakással.

Az árkülönbségek oka lehet például, hogy a kiszemelt lakás frissen lecserélt konyhabútorral rendelkezik, és ezért kerül többe, mint a környékbeli hasonló lakások. Nagyobb városokban egyébként könnyebb hasonló ingatlanokat találnod, mint a vidéki területeken, úgyhogy ne ess pánikba, ha nem találod meg elsőre az összehasonlításra teljesen alkalmas ingatlant.

Tájékozódj a környékről pont olyan alaposan, mint a megvenni kívánt ingatlan esetében.

Van néhány olyan kulcsszempont, amik erősen befolyásolhatják a lakás értékét, például maga az épület, a környék vagy a lakás elhelyezkedése.

Érdekelnek még hasznos tanácsok, hogy a lakás megnézésénél hogyan vedd észre a hibákat? Olvasd el útmutatónkat.

Ha csak nemrég került ki a lakás az ingatlanpiacra, akkor valószínűleg nehezebben fognak az árból engedni, de ekkor se csüggedj. Az eladó pozitív jelként fogja értelmezni a kezdeti élénk érdeklődést, és ha egy kis szerencséd van, a későbbiekben lejjebb megy a lakás ára.

Abban az esetben viszont, ha komolyan gondolkodsz a lakás megvásárlásán, de mások is meg akarják venni, akkor ne habozz sokat. Ha húzod az időt, esetleg elvesztheted az ingatlant, és ha tényleg a számodra tökéletes lakásról van szó, akkor kár lenne érte.

Az eladó mondhatja, hogy:

Ne feledd, hogy egy ingatlan mindig annyit ér, amennyit kifizetnek érte. Az, hogy most mennyibe kerülne megépíteni, vagy hogy szerinte megduplázódott a lakás értéke mióta ő megvette egy dolog. Ha senki sincs, aki annyit adna, amennyit kérnek érte, hanem csak 20 százalékkal kevesebbet, akkor az a lakás annyit ér függetlenül attól, hogy ezzel egyetért az eladó vagy sem.

Ha több vevő versenyez egy ingatlanért, akkor fontos szempont lehet az eladó számára, hogy mikor tudsz fizetni. Lakáshitelek esetén körülbelül egy és másfél hónap lehet az átfutási idő, ez sok eladó számára túlságosan hosszú, így a készpénzes vásárlók könnyen rátehetik a kezüket a kinézett lakásra.

Az előzetes hitelbírálat megszerzésével lerövidítheted ezt a másfél hónapot. Ez azt jelenti, hogy a bank előre dönt afelől, hogy a jövedelmed alapján jogosult vagy-e a megigényelt hitelösszegre anélkül, hogy már választottál volna ingatlant.

A hitel felvételénél nagyon lényeges, hogy hatalmas eltérés van a bankok ajánlatai között a havi törlesztőrészlet nagyságában, akár több tízezer forint is lehet.

Rengeteg olyan támogatási lehetőséget biztosít az állam, amit kár lenne kihagynod, ha jogosult vagy rá. A CSOK Plusz a gyermeket vállaló családoknak biztosít kedvezményes lakáshitelt, de meglévő gyermekekre preferált kistelepüléseken elérhető a falusi CSOK, amelyet CSOK Plusz vagy CSOK hitel is kiegészíthet, és - bár ez nem lakáscélú támogatás - de a Babaváró hitel is.

Ha pedig lakáshitelre van szükséged, akkor célszerű a lenti kalkulátort használnod. Az útmutató folyatódik alatta, érdemes tovább olvasnod.

A ház történetének megismerése igazolhatja a félelmeidet az eredeti árral kapcsolatban, és sokkal inkább tudsz majd jó érveket felhozni a saját javaslatod mellett. Figyelj a lakással kapcsolatos részletekre, és próbálj választ találni néhány kényesebb kérdésre is:

Ha már régóta van a lakás az ingatlanpiacon, talán már nem is tükrözi a meghirdetett ára a valós piaci értékét. Mindenképpen nézz utána ezeknek az adatoknak, mielőtt ajánlatot teszel, különben könnyen előfordulhat, hogy többet fizetsz majd a lakásért, mint amennyit kellene. Lehet jó pár oka annak, ha egy ingatlan túl van árazva, íme néhány a leggyakoribbak közül:

Ez azért van, mert az eladó mindig ragaszkodik a saját ingatlanához, neki mindig vannak érzelmei az ingatlannal kapcsolatban, hiszen itt élt, kellemes emlékei lehetnek (ide született az első gyerek, szülinapi ünnepségek stb.), te pedig valószínűleg semlegesebben nézed, mert nem köt hozzá érzelmileg semmi.

Egyébként valószínüleg te is így vagy ezzel a mindennapi tárgyaidnál is, hogy érzelmek fűznek hozzá, főleg, ha nem készen vetted, hanem te dolgoztál vele, te raktad össze, vagy lakás esetén te festettél ki. Ezt hívják Ikea effektusnak.

Veled is volt már olyan, hogy költözésnél magaddal vitted az ikeás bútorodat, pedig vehettél volna újat, szebbet, ráadásul kicsit csálén is áll és nem is tökéletesen szerelted össze, de azért mégis szereted, mert benne van a munkád is, nem csak a pénzed? A lakáseladók is így vannak a saját ingatlanukkal, főleg ha, minél többet csinosítgatták.

Ha új építésű házat vásárolsz, hajlamos lehetsz azt érezni, hogy az ár fix, és semmi helye az alkudozásnak, legalábbis sok eladó próbálja ezt így beállítani. Ne feledd, ha a 30 milliós autókból is engednek az autószalonban, akkor egy lakásnál miért ne lehetne lejjebb nyomni az árat? Minden megegyezés kérdése.

Itt is van azonban több út a megegyezés kialakításához. Pár kérdéssel járd körül a helyzetet, hogy lásd a lehetőségeidet:

Jó, ha tisztában vagy vele, hogy az új építésű lakások általában jóval drágábbak, mint a hasonló paraméterekkel bíró, de használtak. Határozz meg egy keretet, hogy mennyit vagy hajlandó fizetni azokért az extrákért, amikkel ezek az otthonok rendelkeznek a többi ingatlanhoz képest.

Érdemes megnézni a kivitelező pár éve átadott hasonló minőségű lakásait is, hátha találsz eladókat ingatlanos oldalakon. Ha azok rossz minőségűek, az átadás után jött elő sok hiba, akkor nem biztos, hogy ettől a kivitelezőtől kellene a következő ingatlanodat megvenni.

Elkerülhetetlen az ingatlanpiac alakulásának figyelembevétele, hiszen, ha nagy az érdeklődés az adott ingatlan iránt, akkor elég kevés esélyed van egy alacsonyabb árért megszerezni a lakást. Ellenben, ha tele van a környék új építkezésekkel, amik várják jövendőbeli tulajdonosukat, akkor talán nyitottabb a fejlesztő a rugalmasabb árakra.

Abból a helyzetből is jól lehet kijönni, ha már csak az utolsó darabok várnak vevőjükre, bár sokszor ilyenkor már megvették a legjobb ár-érték arányú vagy a legjobb beosztású lakásokat. Ilyenkor a tulajdonos már valószínűleg unja a huzavonát és inkább hajlandó engedni az árból, hogy ő is továbbléphessen.

Ha a vállalkozás éppen a pénzügyi év vége felé jár, jó esélyed lehet egy kis kedvezményt szerezni, mert ilyenkor gyakran már csak a kitűzött célok lebegnek a cég szeme előtt.

Hasonlóan jól járhatsz olyan, az ingatlanpiac kevésbé pörgős időszakában mint, mondjuk a karácsony vagy a nyári uborkaszezon, amikor lelassul az ingatlanpiac, mert sokan inkább nyaralással vagy pihenéssel töltik az idejüket.

Ha a vállalkozás által eladásra kínált otthonokból már jó néhány elkelt, de még közel sem az összes, nehéz lesz alkudni az árból, hiszen valószínűleg egységes eladási árra törekszik a cég.

Ilyenkor jobb ötlet lehet, ha olyan extrákat próbálsz megszerezni az árba foglalva, amik eredetileg nem voltak benne, amikor a lakást megmutatták. Persze igazán csak akkor hasznos ez a lépés, ha olyan extrákról van szó, amelyet egyébként is meg akartál vásárolni. Gondolj mondjuk a beépített bútorokra, szaniterekre.

De talán, hogy ha sikerül elérned, hogy még ezek is a lakáshoz járjanak, nem biztos, hogy kapsz majd olyan személyre szabott megoldást, mintha te intézted volna el a dolgot. Bár így a kivitelező emberei hamarabb elvégezhetik ezeket a munkákat még akár az átadás előtt és nem neked kell mestereket felhajtanod.

Sokszor a lakás árából nem tud az eladó engedni, viszont a tároló vagy a garázs árából nagyobb kedvezményt tud adni. Ne csak a lakás árára koncentrálj, hanem a kiegészítőkre és a beköltözési határidőre is.

Mérlegelj tehát, hogy mennyire van szükséged ezekre, és az is jusson eszedbe: ahhoz, hogy kapj, kérned is kell, vagy legalábbis kérdezned. A legtöbben meg sem kérdezik, pedig a gyerekek példáján láthatod, hogy ők folyamatosan kérnek és általában meg is kapják, amit akarnak.

Ha sikerült meghatározni, hogy mennyit is akarsz szánni az adott ingatlanra, kezdődhet az alkudozás.

Valószínűleg az első ajánlatodat el fogják utasítani, de próbáld megfigyelni a tulajdonos reakcióját, illetve kérdezd meg, hogy ő mit tart még elfogadhatónak. Ha nagyon különbözik a te célodtól, akkor érdemes elgondolkodni rajta, hogy működőképes-e az alku.

Mindig foglald írásba is az ajánlatodat, még akkor is, ha szóban teszed. Ez a félreértések elkerülése végett lesz jó, mert sokszor másként emlékeznek számokra és feltételekre a felek.

Az ajánlat megfogalmazásánál a következőket foglald bele a dokumentumba:

Érdemes mindig szem előtt tartani, hogy ajánlatot bármikor bárki tehet mindaddig, amíg valaki meg nem vásárolta az adott ingatlant és a tulajdonosoknak jogában áll több érdeklődővel is tárgyalni egy időben, ahogy neked is megvan a jogod rá, hogy több lakást is megnézz és ajánlatot tegyél.

A pénz a fő befolyásoló tényezője annak, hogy hogyan is fogadják az ajánlatodat, de ne feledkezz el azokról a körülményekről sem, amik szintén számíthatnak.

Érdemes olyan szemlélettel nekivágni, hogy egy jó megállapodást akarsz kötni az eladóval és fontos, hogy a végén mindenki elégedett legyen. Az ár nagyon fontos és érdemes alkudni belőle, de a beköltözés ideje, fizetés ütemezése és formája is (pl. készpénz vagy lakáshitel) is fontos.

Legyél türelmes, ha egy hét alatt megtalálod a megfelelő ingatlant vagy már le is foglalóznád, akkor jó eséllyel nem jó üzletbe ugrasz bele (habár lehet kivételes szerencséd is). Keress inkább tovább és nézelődj, tárgyalj eladókkal, hogy nyugodt döntést tudj hozni, amivel hosszú távon elégedett leszel.