Hogyan vehetsz fel 90 millió forintot az Otthon Start programmal egy 100 milliós lakásra?
Az Otthon Start és egy másik állami támogatású vagy piaci alapú jelzáloghitel kombinálásával akár 90 millió forintot is felvehetsz ingatlanvásárlásra. De hogyan működik a dolog, és mire figyelj?
- Hogyan lehet 90 milliót felvenni az Otthon Starttal egy 100 milliós lakásra?
- Mennyi jövedelem kell egy 90 milliós hitelhez?
- Mire kell figyelni, ha piaci hitellel egészíted ki az állami támogatású hitelt?
- Mi történik, ha 40 milliós CSOK Pluszt veszel fel az 50 milliós Otthon Start mellé?
- Mennyi jövedelem kell Otthon Start és CSOK Plusz hitel kombinálása esetén?
- Kinek éri meg így megvenni az ingatlant?
- Maradtak kérdéseid?
Hogyan lehet 90 milliót felvenni az Otthon Starttal egy 100 milliós lakásra?
Akár egy 100 milliós lakás hitellel történő megvásárlása is felhasználható az Otthon Start, ha egy másik jelzáloghitellel kombinálod, így csak 10 millió forint önerőre lesz szükséged.
Ebben az esetben a 100 millió forintos vételár három elemből tevődik össze:
- 50 millió forint: Otthon Start hitel
- 40 millió forint: piaci lakáshitel vagy CSOK Plusz
- 10 millió forint: az önerő
Ennél a számításnál a 10 millió forint önerő 10 százalékot jelent, ami azonban nem minden esetben lehetséges, hiszen általános szabályként lakásvásárlásnál az önerő minimuma 20 százalék.
A 10 százalék önerő CSOK Plusz és Otthon Start esetén is elérhető, de alapvetően az első lakásszerzéshez vagy pedig energiatakarékos ingatlan vásárlásához kapcsolódik.
Előbbi feltétele, hogy a tulajdonos nem rendelkezik vagy rendelkezett 50 százalékot elérő tulajdoni hányaddal lakóingatlanban, kivéve, ha azt öröklés révén, haszonélvezettel terhelten szerezte. Korábban érvényben volt egy 41 éves életkori korlát is, ezt azonban 2025. szeptember 2-tól eltörölték.
A másik lehetőség egy olyan lakóingatlan vásárlása és építése, amelynek primer energiaigénye legfeljebb 68 kWh/m²/év és „A+” vagy annál magasabb energetikai besorolású.
Azt is figyelembe kell azonban venni, hogy a bankok a jogszabályban előírtnál nagyobb önerőt is kérhetnek, illetve azt, hogy az általuk meghatározott hitelbiztosítéki értéket vehetik az ingatlan értékének, ami kevesebb lehet a vételárnál. Emiatt pedig több önerőre lehet szükség.
Végül érdemes megjegyezni, hogy a lakásvásárlás önerő nélkül is megoldható további állami támogatású hitel felvételével. Például a kamatmentes, akár 11 millió forintos Babaváró hitel is lehet önerő.
Milyen lakásra lehet felvenni 90 milliós hitelt?
Az összesen 90 milliós hitelösszeg az ideális esetben 10 százalékos önerő mellett legfeljebb egy 100 millió forintos lakás megvásárlását teszi lehetővé. Ez lakások esetében az Otthon Start felső értékhatára is egyben.
A fix 3 százalékos hitellel ugyanakkor egylakásos ingatlant, azaz családi házat is lehet vásárolni, amelynél már 150 millió forint a felső értékhatár, ami természetesen nagyobb hitelt és önerőt is jelent egyben.
Emellett fontos, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan csak Magyarország területén lévő belterületi lakás vagy ház, illetve tanya, birtokközpont besorolású lehet, amelynek meg kell felelnie a lakhatás feltételeinek is.
Ezen kívül az ingatlan megvásárlásánál figyelembe kell venni az 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátot is. Az Otthon Start ugyanis ennél drágább ingatlanra nem vehető igénybe. Használt és új lakás egyaránt lehet a megvásárolni kívánt ingatlan, de a négyzetméterár-korlát mindkettőre vonatkozik.
Fontos még, hogy az ingatlan csak első lakás lehet az Otthon Start esetében, míg a CSOK Plusznál első közös otthon. Az Otthon Start esetében ez azt jelenti, hogy az igénylőnek nincs és az elmúlt 10 évben nem is volt belterületi lakóingatlanban tulajdoni hányada. Van azonban néhány kivétel:
- Az igénylő legfeljebb 50 százalékos tulajdoni hányaddal rendelkezik vagy rendelkezett egy belterületi lakóingatlanban.
- Vagy, ha nagyobb arányú tulajdonrésze volt vagy van, akkor annak értéke nem haladja meg a 15 millió forintot.
- Vagy az igénylő haszonélvezettel terhelten szerezte meg a nagyobb tulajdoni hányadot az ingatlanban, és a haszonélvező még ma is abban az ingatlanban lakik (vagy eladás esetén az eladás pillanatáig ott lakott).
- Az ingatlant az igénylő elbontotta, vagy annak bontását az építésügyi hatóság elrendelte.
- Amennyiben adóstárssal veszi fel valaki az Otthon Start hitelt, akkor elegendő az egyik félnek megfelelnie az ingatlantulajdonra vonatkozó előírásoknak.
Mennyi jövedelem kell egy 90 milliós hitelhez?
A 90 millió forintos hitel esetén jelentős nagyságú havi törlesztőrészletekkel kell számolni. A jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM) jogszabályi szinten határozza meg, hogy ehhez minimum mekkora havi nettó jövedelemmel kell rendelkeznie a hitelfelvevőnek.
600 000 forint alatti nettó jövedelem esetén az arány legfeljebb 50 százalék lehet, míg 600 000 forint, vagy ezt meghaladó jövedelemnél a törlesztőrészlet elérheti a jövedelem 60 százalékát is. Ez az érték 2026-tól 800 000 forintra módosul.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az 50 millió forint Otthon Start hitel körülbelül 237 000 forint törlesztőrészletet jelent, míg a 40 millió forint összegű, 25 éves futamidejű piaci hitel törlesztőrészlete nagyjából 270 000 forint lesz. Ez összesen 507 000 forint kiadás, ami a JTM-szabály alapján minimum nettó 845 000 forintos jövedelemmel érhető el.
Ettől azonban a bankok a hitelminősítés alapján eltérhetnek, és akár nagyobb jövedelmet is szükségesnek tarthatnak.
Mire kell figyelni, ha piaci hitellel egészíted ki az állami támogatású hitelt?
- A bank a teljes hitelösszegre (Otthon Start + piaci hitel) együtt vizsgálja a hitelképességét és a JTM-et.
- Ha a két hitel törlesztőrészlete együtt túl magas, a bank elutasíthatja a hitelt.
- A piaci hitel kamata nagyobb, emellett változhat is (a kamatperiódus függvényében).
- A két hitel terhei összeadódnak, így jövedelemcsökkenés vagy munkaviszony megszűnése esetén a jelentős nagyságú törlesztőrészlet kigazdálkodása komoly nehézséget okozhat.
- Célszerű mindkét hitelt ugyanattól a banktól igényelni, mert különben a folyamat sokkal bonyolultabb lesz.
- A piaci hitel felvételének költségei magasabbak lehetnek, mint az Otthon Start hitelnél maximált díjak.
Mi történik, ha 40 milliós CSOK Pluszt veszel fel az 50 milliós Otthon Start mellé?
A piaci alapú hitelek kamatkülönbözete kiküszöbölhető, ha az Otthon Start mellé CSOK Pluszt veszel fel, mivel utóbbinak is maximum fix 3 százalék a kamata. Ebben az esetben nincs szükség piaci hitelre, de 40 millió forint összegű CSOK Plusz hitelhez már 3 gyermek vállalása (vagy 1 meglévő és 2 vállalt vagy 2 meglévő és 1 vállalt gyermek) szükséges.
Emellett további - az Otthon Starttól eltérő - feltétel, hogy csak házasok igényelhetik, és a feleség nem töltheti be a 41. életévét. (Kivétel, ha igényléskor már úton van a baba.) Az ingatlan minimális hasznos alapterületére is vonatkozik feltétel a gyermekvállalás miatt:
- Lakás esetén 1 gyereknél min. 40 m², 2 gyermeknél min. 50 m², 3 gyermeknél min. 60 m².
- Családi háznál 1 gyereknél min. 70 m², 2 gyereknél min. 80 m², 3 gyereknél min. 90 m².
Ugyanakkor a CSOK Plusz nemcsak alacsonyabb és végig fix kamatot kínál - szemben a piaci alapú lakáshitelekkel -, hanem:
- A 2. és 3. gyermek után 10-10 millió forint tartozás-elengedés jár.
- A törlesztés szüneteltethető az első gyermek születése után 1 évig (a szüneteltetési időszak alatt felhalmozódó kamatok a futamidő végén kerülnek elszámolásra, ami a futamidő meghosszabbodását eredményezi).
- Az első 12 hónapban csak a kamatot kell fizetni, a tőkét nem, ami jelentősen csökkenti az induló törlesztőrészletet.
- Az első közös ingatlan esetén elegendő 10 százalék önerő igazolása a bank felé.
Mennyi jövedelem kell Otthon Start és CSOK Plusz hitel kombinálása esetén?
Egy 90 millió forintos hitelnél akkor is jelentős nagyságú havi törlesztőrészletekkel kell számolni, ha sikerül kombinálnod az Otthon Start és a CSOK Plusz hiteleket. A jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM) ebben az esetben is megszabja a lehetőségeidet.
Mivel 432 000 forint lesz összességében a törlesztőrészlet, a JTM-szabály alapján minimum nettó 720 000 forint jövedelemre lesz szükségetek.
Ettől azonban a bankok a hitelminősítés alapján eltérhetnek, és akár nagyobb jövedelmet is szükségesnek tarthatnak. Házaspároknál a két fél jövedelmével együttesen számol a bank.
Kinek éri meg így megvenni az ingatlant?
- Aki nagyobb értékű ingatlant vásárolna, de kevés önerőt tud előteremteni, viszont jogosult mindkét állami támogatású hitelkonstrukcióra.
- Fiatal házaspároknak, akik (további) gyermekvállalást terveznek.
- Akik első ingatlanjukat vásárolják vagy építik.
- Stabil és viszonylag magas jövedelemmel rendelkeznek, így ki tudják fizetni a havi törlesztőrészleteket.
Maradtak kérdéseid?
-
Mi a minimum önerő egy 100 milliós lakáshoz?
Normál esetben 20 millió forint (20%), de Otthon Start, CSOK Plusz, illetve első lakás vásárlása esetén elég a 10 százalék, azaz ideális esetben akár 10 millió forint. -
Kaphatok egyszerre Otthon Startot és CSOK Pluszt?
Igen, a két állami támogatású hitelkonstrukció kombinálható, ugyanakkor ebben az esetben mindkettő feltételeit teljesíteni kell. -
Mi történik, ha nem születik meg a vállalt gyermek?
Ha nem születnek meg a vállalt gyermekek, akkor CSOK Plusznál a kamattámogatást büntetőkamattal kell visszafizetni (jegybanki alapkamat + 5%).
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
